Учитывая рекордно низкий уровень сбережений и продолжающийся рост цен на жилье, многие соблазняются предлагаемой доходностью от аренды. при инвестировании в недвижимость.
Средняя доходность жилой недвижимости для сдачи в аренду в Великобритании в настоящее время составляет чуть более 3,5%, хотя региональные различия означают, что доходность некоторых объектов может составлять 4-5%. Для сравнения, средний легкодоступный сберегательный счет по состоянию на январь 2022 года составляет около 0,6% (ознакомьтесь с нашими таблицами выгодных покупок сбережений). Неудивительно, что инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду на полный рабочий день или даже в аренду на время отпуска пользуются популярностью.
Некоторые потенциальные арендодатели используют стоимость собственного дома для финансирования своих инвестиций в покупку с целью сдачи в аренду. Перезакладывание позволяет им высвободить деньги, запертые в их собственности, которые они могут объединить с другими средствами, томящимися на низкооплачиваемых сберегательных счетах. Но хотя доходы могут быть привлекательными, прежде чем сделать решительный шаг, следует принять во внимание затраты и риски.
Построить империю недвижимости может быть не так просто, как в настольной игре «Монополия», но низкие ставки по ипотечным кредитам означают, что рядом с домом есть общественный сундук, который может помочь вам купить еще один дом.
Перезакладывание обычно используется для перехода на более дешевую ипотечную ставку, но вы также можете использовать его для высвобождения денег, привязанных к вашему дому.
Средние цены на жилье выросли примерно на 33% за десятилетие с 2010 по 2020 год — и продолжают сильно расти в этом десятилетии — поэтому, если вы владели своим домом в течение длительного периода времени и видели, как его стоимость растет, сейчас самое время его продать. некоторый капитал путем повторного залога, чтобы купить второй дом. Это может помочь пополнить депозит для ипотечного кредита на покупку с целью сдачи в аренду или даже купить всю недвижимость за наличные.
Средняя цена на недвижимость в Великобритании на конец декабря 2021 года составляла 254 822 фунта стерлингов, согласно общенациональному индексу цен на жилье, поэтому вам потребуется много капитала в вашем нынешнем доме, чтобы высвободить столько денег, если только вы не можете найти дешевую недвижимость, чтобы купить сразу.
Большинство покупателей вторичного жилья выделит достаточно капитала, чтобы покрыть депозит для ипотечного кредита на другую недвижимость. Вы не можете использовать ипотечный кредит на сдаваемую в аренду недвижимость, поэтому, если вы покупаете второй дом, чтобы стать арендодателем, вам необходимо получить ипотечный кредит на покупку с последующим сдачей в аренду.
Типичный минимальный депозит по ипотеке для покупки с целью сдачи в аренду составляет 25%, поэтому, исходя из средней цены на недвижимость, вам нужно будет высвободить более 60 000 фунтов стерлингов из своего дома через повторную ипотеку. Это эффективный способ высвобождения капитала для покупки другого дома, но убедитесь, что вы можете позволить себе новую ставку повторной ипотеки.
Ваша существующая ипотека будет расти в цене по мере того, как вы берете более крупную ссуду, поэтому вам необходимо убедиться, что вы по-прежнему можете позволить себе выплаты по новой ставке и любые расходы на ипотеку для сдачи в аренду, а также любые налоги на недвижимость и сборы за транзакции.
Почти всегда стоит обратиться за советом к независимому консультанту по ипотеке, который может обеспечить не только лучшую сделку по перезакладыванию, чтобы помочь высвободить капитал из вашего существующего дома, но и лучшую ипотеку для сдачи в аренду для вашей второй собственности. Если у вас еще нет консультанта по ипотеке, которому вы доверяете, вы можете рассмотреть Habito*, онлайн-специалиста по ипотеке, который имеет доступ к более чем 20 000 ипотечных сделок от более чем 90 кредиторов. Ознакомьтесь с нашим обзором Habito для получения дополнительной информации.
Вам не нужно просто искать вторую недвижимость в Великобритании. Многие кредиторы позволят вам перезаложить, чтобы купить дом за границей. Если вы не покупаете недвижимость напрямую, вам понадобится зарубежная ипотека. Многие кредиторы Великобритании могут помочь организовать это, но они могут охватывать только те страны, где у них есть офисы.
Есть дополнительные соображения при покупке за границей, так как вам нужно знать рынок зарубежной недвижимости, чтобы вы были в курсе окрестностей и возможной доходности от аренды, если вы сдаете ее в аренду. Многие документы и юридические термины могут быть на другом языке, поэтому вам понадобится юрист, который сможет перевести и убедиться, что вы понимаете, что покупаете, а также любые риски и потенциальные проблемы.
Также будут различные налоги и сборы на недвижимость, и еще одним важным фактором является валютный риск. Вам необходимо учитывать обменный курс при покупке в другой валюте и сравнивать, сколько ваш банк или другие поставщики, такие как MoneyCorp, будут взимать плату за перевод ваших средств. Если вы берете ипотечный кредит в местной валюте за границей, существует также риск того, что в случае падения курса фунта сумма, которую вы платите в счет погашения кредита, увеличится.
Ключом к успешному портфелю «покупка с целью сдачи в аренду» является доход от аренды. Это годовая арендная плата, которую вы получаете в пропорции к стоимости покупки недвижимости.
Например, если вы приобрели недвижимость стоимостью 200 000 фунтов стерлингов и взимаете арендную плату в размере 10 000 фунтов стерлингов в год, ваш годовой доход от аренды составит 5%.
Это ключевой фактор при выборе места для покупки с целью сдачи в аренду, где вы хотите получить приличную прибыль от аренды. Это может означать, что вам нужно выйти за пределы того места, где вы живете, но убедитесь, что это то место, куда вы можете отправиться, если вам нужно будет провести какие-либо проверки или встретиться с вашими арендаторами.
Перезакладывание на ипотечный кредит снижает стоимость покупки, поскольку все, что вы технически финансируете, — это депозит, а арендная плата, которую вы взимаете, должна покрывать выплаты. Но депозит — это лишь один из факторов, когда вы перезакладываете недвижимость для финансирования покупки с целью сдачи в аренду. Вам также нужно будет заплатить гербовый сбор, чтобы купить второй дом в Великобритании. С апреля 2016 года все покупатели вторичной недвижимости должны платить дополнительные 3% к существующим порогам гербового сбора. Это означает, что средняя стоимость недвижимости в Великобритании стоимостью 235 298 фунтов стерлингов будет облагаться гербовым сбором в размере 9 264 фунтов стерлингов для арендодателя по сравнению с 2 205 фунтами стерлингов при старой системе.
Также могут быть ипотечные сборы, а также любые расходы на использование брокера. Также будут взиматься сборы, если вы используете агента по сдаче в аренду для управления вашей собственностью. С 1 июня 2019 г. арендная плата для арендаторов, например, за предоставление ссылок и составление договоров аренды, теперь запрещена, поэтому тщательно продумайте, как вы будете финансировать эти дополнительные расходы.
Многие из затрат на установку покупки с целью сдачи в аренду могут быть заявлены в счет вашего налогового счета (помните, что доход от аренды облагается налогом), например, агентские сборы и расходы на обслуживание, но многие льготы сокращаются. До апреля 2017 года арендодатели могли вычитать проценты по ипотечным кредитам из своего дохода от собственности перед расчетом своей прибыли. Это было известно как облегчение процентов по ипотечным кредитам и существенно уменьшило налоговый счет домовладельца. Но правительство сокращает это, и вместо этого арендодатели получат снижение базовой ставки из своих обязательств по подоходному налогу на свои финансовые расходы.
Банки по-прежнему довольно осторожно относятся к кредитованию бизнеса и могут устанавливать строгие критерии для небольших фирм при попытке получить доступ к финансированию. В качестве альтернативы, перезаложив свой дом, чтобы купить бизнес или создать собственную фирму, вы можете высвободить деньги, которые в противном случае вам было бы трудно получить. Вам все равно нужно будет соответствовать критериям доступности банка, но кредитор не может сказать вам, как потратить ваши деньги, чтобы вы могли высвободить столь необходимый капитал, чтобы воплотить идею своей мечты в реальность. Однако существуют некоторые препятствия, поскольку банки могут уклоняться от кредитования людей, работающих не по найму, поэтому это может повлиять на ставку или затруднить получение одобрения повторной ипотеки в первую очередь.
Банк может быть более склонен предоставить кредит, если у вас есть партнер, который все еще работает, который может поддержать дополнительный кредит, или если ваш бизнес изначально начинается как побочный.
У вас также должен быть хороший бизнес-план и стратегия, поскольку вам нужно будет заплатить дополнительные процентные платежи, как только будет одобрена повторная ипотека, в то время как ваша настоящая идея может занять некоторое время, чтобы начать приносить деньги.
Если рядом со ссылкой стоит *, это означает, что это партнерская ссылка. Если вы перейдете по ссылке, «Деньги в массы» могут получить небольшую плату, которая поможет сохранить «Деньги в массы» бесплатными. Следующую ссылку можно использовать, если вы не хотите помогать «Деньги в массы» — Привычка