Нет никаких сомнений в привлекательности реального и материального инвестиционного актива, и это отчасти объясняет неизменную популярность недвижимости в этой стране. Для некоторых людей опасения по поводу непредсказуемости движений финансового рынка означают, что они скорее будут инвестировать в недвижимость, чтобы финансировать свою пенсию, чем откладывать на пенсию. Это может означать создание портфолио объектов недвижимости для сдачи в аренду или просто владение собственным домом. Но хорошая ли это идея? Как инвестиции в недвижимость на самом деле соотносятся с инвестициями в пенсионные накопления?
Во-первых, давайте подумаем об эффективности инвестиций. Цены на жилье превышают инфляцию на 3% в год с 1955 года, в то время как фондовый рынок Великобритании рос в два раза быстрее за тот же период времени, хотя эти цифры не включают доход от аренды и дивидендов. Приобретая недвижимость с целью сдачи в аренду, вы можете извлечь выгоду из прироста капитала, а также доходов от аренды, в то время как инвестиции в фондовый рынок могут дать вам рост стоимости акций плюс дивиденды. Hargreaves Lansdown подчеркнул, что предполагаемая доходность дивидендов FTSE All-Share составляет 4,3% по сравнению со средней доходностью от аренды в Англии и Уэльсе, равной 5,9%. Для более индивидуального сравнения имущества и вашей пенсии вы можете попробовать поиграть с пенсионным калькулятором, таким как этот. Он позволяет вам увидеть пенсионный прогноз, основанный на том, сколько у вас в настоящее время есть в вашей корзине, сколько вы платите, и предполагает рост инвестиций на 5% в год до влияния инфляции и сборов. Вы можете получить больший или меньший рост, чем это, в зависимости от того, что находится в вашем портфеле и как он работает с течением времени. Вы можете взглянуть на прошлые результаты в поисках идеи, хотя, конечно, это не гарантирует того, что произойдет в будущем, поскольку это будет зависеть от того, как будут двигаться финансовые рынки.
Еще один важный момент в отношении пенсий заключается в том, что если вы вносите взносы в пенсионную схему на рабочем месте, ваш работодатель также должен выплачивать не менее 3 % вашего квалификационного заработка в соответствии с действующими правилами автоматического зачисления. Это фантастический бонус, который действительно может значительно увеличить ваш банк с течением времени. Пенсии также эффективны с точки зрения налогообложения. Вы получаете налоговые льготы на то, что вы платите, по ставке 20% для налогоплательщиков с базовой ставкой, 40% для налогоплательщиков с более высокой ставкой и 45% для налогоплательщиков с дополнительной ставкой, но не более 100% вашего заработка или 40 000 фунтов стерлингов. годовое пособие, в зависимости от того, что меньше. На практике это означает, что взнос в размере 100 фунтов стерлингов будет стоить вам всего 80 фунтов стерлингов, если вы являетесь плательщиком налога по базовой ставке. Вы также получаете возможность получить до 25 % от своего банка в виде необлагаемой налогом единовременной денежной суммы по достижении 55-летнего возраста.
Если вы инвестируете в недвижимость для сдачи в аренду, ваша цель обычно состоит в том, чтобы получить максимально возможную прибыль от аренды. Это доход, который ваша собственность получает за счет арендной платы, которую вы можете взимать со своих арендаторов. Он рассчитывается путем деления общего годового дохода от аренды на сумму, которую вы вложили в недвижимость. Что такое хороший доход от аренды? Некоторые эксперты говорят, что выше 7% или 8%. Он должен быть достаточно высоким, чтобы покрыть платеж по ипотеке, непредвиденные расходы, такие как ремонт и техническое обслуживание, а также любые другие сопутствующие расходы, такие как налоги, страхование и агентские сборы, и при этом приносить вам прибыль. В Интернете есть бесплатные калькуляторы дохода от аренды, которые помогут вам рассчитать, сколько вы должны брать, но в конечном итоге ваш доход от аренды будет определяться тем, что выдержит рынок.
Еще один способ получать регулярный доход без хлопот, связанных с арендованным имуществом, — это покупать инвестиции, приносящие дивиденды, через пенсию. Вы можете купить недорогой пассивный продукт, такой как биржевой фонд (ETF), который отслеживает доходность акций Великобритании, приносящих самые высокие дивиденды, например, iShares UK Dividend UCITS ETF, который выбирает акции со всего FTSE. 350 и выплачивает доход ежеквартально. Вы также можете выбрать активный фонд или инвестиционный траст, который выплачивает ежемесячный или ежеквартальный доход, например, Invesco Monthly Income Plus, Schroder Monthly Income или Merchants Trust, каждый из которых приносит около 5%. Другим вариантом может быть владение отдельными акциями и создание собственного портфеля компаний, выплачивающих дивиденды.
Когда вы умрете, ваше имущество будет облагаться налогом на наследство (IHT), включая недвижимость, которой вы владеете, и инвестиции, такие как портфель акций. По мере роста цен на недвижимость, особенно в Лондоне и на юго-востоке, в сеть IHT попадает все больше людей. Текущий порог IHT составляет 325 000 фунтов стерлингов для одного человека, и любые активы стоимостью выше этого облагаются налогом по ставке 40%. Прочтите нашу статью "10 лучших способов избежать налога на наследство", чтобы узнать больше о том, как минимизировать налог на наследство.
Однако пенсии обычно не облагаются IHT, хотя и существуют некоторые ограничения. Если вы вынули деньги из своего горшка и не потратили их к моменту своей смерти, они станут частью вашего имущества и будут подлежать IHT. Но если вы умерли до достижения 75-летнего возраста, бенефициар, унаследовавший вашу пенсионную корзину в течение двух лет, не будет платить с нее налог.
Если, скажем, вы использовали комбинацию имущества, портфеля акций и пенсии для финансирования своей пенсии, вам лучше сначала израсходовать активы, пригодные для IHT, и сохранить пенсионные деньги. до последнего.
Основной риск инвестирования в недвижимость заключается в том, что она не будет расти в цене с течением времени и что ваш доход от аренды перевешивает понесенные вами расходы.
Из-за множества нормативных и налоговых изменений покупка с целью сдачи в аренду стала гораздо менее прибыльным вариантом для мелких арендодателей, многие из которых либо расширяются, либо распродаются. Так что вам нужно подсчитать цифры и выяснить, стоит ли покупать для сдачи в аренду после всех этих изменений.
Вы также должны быть готовы к недействительным периодам, когда имущество пустует между арендаторами и мошенническими арендаторами, которые наносят ущерб или не платят за свою палатку. Если вы не хотите изо дня в день быть арендодателем, вам нужно найти и заплатить доверенному агенту, который будет иметь дело с вашими арендаторами, руководить ремонтом или решать любые возникающие проблемы.
Когда вы думаете о том, как заработать деньги, инвестируя в недвижимость, вам также необходимо спланировать стратегию выхода. Сможете ли вы продать свою инвестицию в недвижимость и получить от нее прибыль в будущем? Где он расположен, желателен ли район, добавили ли вы ценности недвижимости, привлечет ли она надежных арендаторов? Есть много вопросов, которые вы должны задать себе, когда думаете о том, как успешно инвестировать в недвижимость.
Кроме того, при инвестировании в пенсию существуют риски. Первый из них заключается в том, что вы получите обратно меньше, чем вложили, хотя это довольно маловероятно, учитывая продолжительность вашего пребывания на финансовых рынках. Вы можете обнаружить, что доходность фонда не поспевает за инфляцией, поэтому в итоге вы получите отрицательную реальную доходность. Если ваша пенсионная корзина не вырастет так, как вы надеялись, у вас могут закончиться деньги на пенсии. Один из вариантов хеджирования ваших ставок здесь — использовать часть своих пенсионных сбережений для покупки аннуитета, чтобы вы были уверены в гарантированных выплатах на всю оставшуюся жизнь. Ознакомьтесь с нашей статьей «Каков стабильный доход, который вы можете получить из своей пенсии?».
Когда вы инвестируете в пенсионное обеспечение, вы можете платить комиссию за управление средствами, которыми вы владеете, комиссию за транзакцию, плату за платформу, плату за консультацию своему финансовому консультанту или управляющему активами, если он у вас есть. Эти регулярные сборы, некоторые из которых небольшие, могут увеличиваться. Ознакомьтесь с нашей статьей «Лучшие и самые дешевые пенсионные программы SIPP и недорогие пенсии «сделай сам»» для всестороннего сравнения самых выгодных личных пенсий с собственными инвестициями (SIPP) в Великобритании. Преимущество пенсий заключается в том, что вы освобождаетесь от уплаты налогов на взносы, но вы должны платить подоходный налог со всего, что вы снимаете сверх 25-процентного необлагаемого порога.
В случае с недвижимостью вы платите более крупные единовременные расходы, в основном в виде налогов, хотя расходы на передачу собственности или другие судебные издержки, расходы на содержание, агентские или другие расходы на управление также могут существенно повлиять на ваши доходы. . Вы будете платить подоходный налог с дохода от аренды и налог на прирост капитала, когда будете продавать недвижимость и получать прибыль. Кроме того, вам придется заплатить гербовый сбор за землю, ознакомьтесь с нашей статьей «Все, что вам нужно знать о гербовом сборе», чтобы узнать последние ставки. Наконец, после вашей смерти имущество, которым вы владеете, становится частью вашего имущества для целей подоходного налога, поэтому оно будет облагаться налогом на наследство (см. выше).
Другим вариантом может быть сохранение в ISA, которые представляют собой налоговые обертки, которые не блокируют ваши деньги до определенного возраста (кроме Lifetime ISA). Тем не менее, пособие ISA ниже, чем годовое пенсионное пособие в размере 20 000 фунтов стерлингов за 2021/22 налоговый год, поэтому вы не можете откладывать столько же. Вы также можете копить средства в рамках схемы «Экономьте по мере заработка» вашего работодателя, если она существует, или просто создать свой собственный портфель фондов или акций.
Ваш дом может быть ценным активом (на данный момент, хотя нет никаких гарантий, что цены будут расти вечно), но у вас есть ограниченные возможности для реализации ценности этого актива, потому что вы живете в нем. . Конечно, вы можете продать или сократить штат и жить на вырученные деньги. Но вам, возможно, придется использовать часть денег для финансирования вашего ухода в более позднем возрасте, потому что плата за дом престарелых местных органов власти зависит от нуждаемости. Вы могли бы рассмотреть выпуск акций, когда поставщик дает вам единовременную сумму сейчас и компенсирует ее, продавая ваш дом после вашей смерти. Но процентные ставки по этому типу займа могут быть очень высокими, и, если вы не выберете надежного поставщика, ваше имущество может в конечном итоге быть должно больше, чем стоимость вашего дома после вашей смерти. Выпуск акций может быть подходящим для некоторых людей, но он требует большой осторожности. Некоторые люди могут использовать свой дом в качестве пансиона, но вам действительно нужен профессиональный и беспристрастный совет, чтобы убедиться, что это подходит именно вам.
Итак, кто победит в битве между собственностью и пенсиями? Для меня это все равно пенсии, но в идеальном мире вы бы хеджировали свои ставки и сохранили бы и то, и другое.