Вы решили переехать из дома… недвижимость, которой вы владели несколько лет. Первая мысль — продать. Но после комментария друга, подсказки вашего агента по недвижимости или нескольких месяцев на рынке без крошки, вы начинаете сомневаться:может быть, вам стоит сохранить свой дом и сдавать его в аренду, а не продавать.

Недвижимость можно рассматривать как отличное долгосрочное вложение, так почему бы не привлечь нескольких арендаторов для погашения оставшейся части вашей ипотеки? После этого у вас появится актив, приносящий пассивный доход на всю жизнь.

Стать арендодателем не так просто, но это может быть жизнеспособным вариантом, если вы продумаете свою индивидуальную ситуацию и ресурсы.

Имеет ли это смысл?

Сначала вам нужно подумать, почему может иметь смысл сдавать ваш старый дом в аренду.

1. Это доступный способ выйти на рынок аренды.

Если вам не нужна доля в существующем доме для покупки нового дома, преобразование вашей недвижимости в сдаваемое в аренду может стать прекрасной возможностью.

«Если вы идете и покупаете недвижимость для сдачи в аренду, вам обычно требуется 20-процентный первоначальный взнос. Ваш нынешний дом можно переоборудовать без каких-либо средств и без изменения условий ипотеки», — сказала Трина Ларсон, сертифицированный общественный бухгалтер и риелтор Berkshire Hathaway HomeServices PenFed Realty в Бетесде, штат Мэриленд.

Процентные ставки по кредитам на приобретение инвестиционной недвижимости обычно выше, чем процентные ставки по кредитам на личное жилье, поэтому, если у вас есть выгодная ставка по текущему ипотечному кредиту, возможно, имеет смысл сохранить его.

2. Вы не хотите понести убытки при продаже дома.

Ларсон сказал, что если рыночная стоимость вашего дома упала с тех пор, как вы его купили, и его продажа приведет к убыткам, вы можете оставить его, потому что он может вырасти в цене, пока вы выплачиваете ипотечный кредит в течение периода владения.

Сочетание большего капитала и, как мы надеемся, увеличения рыночной стоимости недвижимости даст вам возможность продать свой дом с прибылью позже или продолжить сдавать его в аренду, если вам нравится быть арендодателем.

«В долгосрочной перспективе цены выросли в большинстве районов», — сказал Ларсон. "Даже если увеличение будет незначительным или вообще не будет, у вас будет собственный капитал, потому что остаток по ипотеке уменьшается, и вы используете деньги своих арендаторов, чтобы это произошло".

3. Арендная плата в вашем районе высока.

Когда рыночная арендная плата — то, что вы можете заработать на аренде своего дома — превышает ваш ежемесячный платеж по ипотеке, аренда вашего старого дома может иметь смысл. Проверьте арендную плату в вашем районе с помощью таких сайтов недвижимости, как Zillow, Rent.com и HotPads. Вы захотите выйти вперед или, по крайней мере, безубыточности после оплаты всех других расходов, связанных с владением домом и его сдачей в аренду.

Что нужно знать о входе

Если одна или несколько из этих причин относятся к вашей ситуации, подумайте, что, по мнению экспертов, должны знать начинающие арендодатели, прежде чем сдавать свой бывший дом в аренду…

1. Вы должны принять бизнес-мышление.

«Вопрос номер один, который каждый должен задать, чтобы определить, следует ли ему продать свой дом или сдать его в аренду:готов ли я стать генеральным директором своего собственного малого бизнеса?» сказал Томас Миллер, риелтор Keller Williams Capital Properties в Вашингтоне, округ Колумбия. Он добавил, что домовладельцы также должны спросить себя:«Готов ли я взять на себя полную ответственность за все, что связано с прибыльностью, включая стратегию, управление расходами, отношения с клиентами, операции, и финансовое планирование? Действительно ли я полностью готов относиться к этому как к бизнесу, а не как к забавному хобби?»

По словам Миллера, большинство людей, которые хотят стать арендодателями, делают это, не задумываясь над этими вопросами, и можно потерять голову и потерять много денег, если вы не будете относиться к этому как к бизнесу и не сосредоточитесь на прибыли. Как минимум, вам необходимо понимать основные концепции финансов, такие как доходы и расходы, как составлять финансовый прогноз, как отслеживать расходы, какова рыночная ставка аренды в вашем регионе и как составлять бюджет. Вы также должны обладать отличными навыками межличностного общения и обслуживания клиентов.

2. Арендная плата минус ипотека не равна прибыли.

Расчет заработка на сдаче старого дома в аренду может оказаться не таким простым, как вы думаете.

«Люди совершают ошибку, думая, что деньги, которые они заработают, — это арендная плата, которую они получают, за вычетом платежей по ипотеке», — сказал инвестор в недвижимость Марк Фергюсон, который владеет 16 сдаваемыми в аренду объектами недвижимости и пишет для блога о недвижимости Invest Four More. «Однако при аренде дома потребуются расходы на обслуживание и пустующие помещения, которые могут составлять от 10 до 20 процентов от арендной платы. Ежемесячная потеря денег на аренде может быть очень напряженным процессом, особенно если причина, по которой вы не продаете, заключается в том, что у вас нет денег, чтобы покрыть убытки от собственности».

Расходы на техническое обслуживание включают в себя все, что вам придется платить как домовладельцу, но вам, возможно, придется делать такие вещи, как перекрашивание стен и замена ковра чаще из-за дополнительного износа, который арендаторы часто вызывают по сравнению с домовладельцами. Вам понадобится страховой полис арендодателя, который может стоить на 25 % больше, чем стандартный полис домовладельца.

«Некоторые инвесторы рассматривают будущий рост как часть общего дохода и не возражают против потери небольшой суммы денег ежемесячно, если они думают, что могут компенсировать это на быстро растущем рынке, но это рискованно», — сказал Том Хьюм. , 23-летний опытный риелтор из The Hume Group в северной части Такомы, штат Вашингтон. «Рынки действительно падают».

Однако, если ваш дом уже оплачен, вы можете получать прибыль каждый месяц в течение неопределенного времени. По словам Хьюма, еще один вариант — использовать свои инвестиции, рефинансируя их и используя дополнительные деньги для покупки большего количества домов для сдачи в аренду и своевременной выплаты.

3. Управление требует времени и/или денег.

«Если вы никогда не были арендодателем, вы захотите либо нанять управляющего недвижимостью, либо научиться продавать аренду, проверять арендаторов и где получить документы об аренде», — сказал Хьюм. Вы можете узнать, как стать арендодателем, или вы можете нанять управляющего недвижимостью за плату в размере около 10 процентов от вашего валового дохода от аренды. Хьюм посоветовал поискать, потому что некоторые управляющие недвижимостью взимают дополнительные 10 процентов от арендной платы за первый год только для того, чтобы разместить арендатора.

Задачи управления заключаются в определении суммы арендной платы, взимании арендной платы, сборе и возврате гарантийных залогов, поиске и проверке арендаторов, управлении договорами аренды, ведении учета, выселении недобросовестных арендаторов, рассмотрении жалоб, ремонте и чрезвычайных ситуациях.

Миллер сказал, что важно иметь хорошее представление о том, с какими задачами вы чувствуете себя комфортно, а какие следует делегировать профессионалам.

4. Вы должны иметь право на получение двух ипотечных кредитов.

Предполагая, что ваш старый дом не оплачен полностью и вы не можете позволить себе платить наличными за новый дом, вам нужно будет претендовать на получение двух ипотечных кредитов, чтобы ваш план аренды работал.

По словам Хьюма, кредиторы не могут считать арендную плату за ваш бывший дом доходом до тех пор, пока вы не подтвердите свой послужной список.

Ларсон сказал, что даже если кредиторы учитывают ваш доход от аренды, они могут учитывать только 75 процентов его для учета вакансий, что может повредить вашей способности претендовать на получение ипотечного кредита на ваш новый дом.

5. Выбирайте арендаторов с умом, но учитывайте износ в любом случае.

Как арендодатель, вы должны быть в курсе местных законов о справедливом жилье, чтобы убедиться, что вы не нарушаете никаких правил в рекламе или отборе арендаторов. Прежде чем принять потенциального арендатора, вы должны проверить его кредитоспособность, проверить остаток на его банковском счете, поговорить с его работодателем и поговорить с его предыдущим арендодателем. Вам также следует изучить местные законы о выселении, чтобы понять, насколько сложно будет справиться с наихудшим сценарием и сможете ли вы справиться с этим.

Ларсон предложил несколько стратегий минимизации износа и связанных с этим затрат:

• Обсудите с арендатором до начала аренды и задокументируйте все проблемы.
• Внесите достаточный залог заранее. Сумма, которую вы можете взимать, ограничена вашим штатом или муниципалитетом, а также тем, что люди готовы платить. Арендная плата за два месяца больше, чем большинство арендаторов заплатят, но арендная плата за 1,5 месяца покроет убытки и защитит вас, если арендатор съедет, не внося окончательной арендной платы. Кроме того, чем выше депозит, тем больше у арендатора стимула заботиться о собственности.
• Периодически проверяйте свой ресурс. Ларсон сказала, что однажды она разговаривала с женщиной, которая сдавала квартиру студентам колледжа. Проверяя квартиры раз в месяц и прося студентов немедленно платить за ремонт и повреждения, она избежала ущерба, превышающего их депозиты.

Итог

Решение сдать свой старый дом в аренду для получения дополнительного дохода или избежать продажи в убыток может быть отличным выбором, который поможет вам накопить богатство. Это также может быть огромной ошибкой, если вы не понимаете, что быть арендодателем требует определенного набора навыков и вложения вашего времени и / или денег. Вам также необходимо понимать полный объем расходов, которые будут поглощать вашу потенциальную прибыль, и рассчитать, окупятся ли ваши усилия по аренде. Действительно, для некоторых может быть целесообразным проконсультироваться с финансовым специалистом, прежде чем решиться на арендодателя.