Если вы инвестор в недвижимость, биржа 1031, название которой происходит от раздела 1031 Налогового кодекса США, станет вашим лучшим другом!
Почему? Потому что в течение примерно 100 лет биржа 1031 давала инвесторам в недвижимость возможность реинвестировать прибыль от продажи недвижимости без необходимости платить налог на прирост капитала. Пока вы заменяете одну инвестиционную собственность на другую и следуете всем правилам, установленным дядей Сэмом (мы вернемся ко всем из них через минуту), вы можете продолжать откладывать этот налоговый счет.
Но как именно работает эта налоговая лазейка вековой давности? Давайте погрузимся прямо в это!
По сути, обмен 1031 позволяет вам избежать уплаты налога на прирост капитала при продаже инвестиционной недвижимости, если вы реинвестируете свою прибыль в другую аналогичную недвижимость в течение определенного периода времени.
Допустим, вы купили недвижимость пять лет назад. За это время стоимость недвижимости значительно выросла, и в этом году вы продали ее с прибылью в размере 300 000 долларов (после всех комиссий или затрат на закрытие сделки). Не слишком потрепанный!
Если ваша долгосрочная ставка налога на прирост капитала составляет 20%, это означает, что вы должны 60 000 долларов США при продаже этого имущества. Бу! Благодаря обмену 1031 вы можете реинвестировать прибыль в другую инвестиционную недвижимость (которая стоит столько же или больше, чем недвижимость, которую вы только что продали), и вообще не платить эти налоги.
Небольшое примечание:биржи 1031 не относятся к основному месту жительства. Однако вы могли бы обмен бывшего основного места жительства или загородного дома на очень специфических условиях.
Например, допустим, у вас есть дом у озера, который вы решили сдать в аренду. В прошлом году у вас там жил арендатор, но теперь вы хотите продать его и купить другое сдаваемое в аренду жилье. Подойдет ли это для обмена 1031? Пока вы можете показать IRS, что вы использовали недвижимость в коммерческих целях, у вас не должно быть никаких проблем!
Послушай! Существуют определенные правила, которым вы должны следовать дословно, и сроки, которые необходимо соблюдать вовремя, чтобы обмен недвижимостью квалифицировался как обмен 1031. Если вы не будете осторожны, это может привести к неприятному сюрпризу. . . и поверьте нам, вы не хотите, чтобы это произошло!
Когда вы сведете все это к минимуму, вот пять основных шагов для завершения обмена 1031.
Поскольку любые деньги, которые вы получаете от продажи недвижимости, облагаются налогом, вы технически не может получить эти деньги, когда вы продаете свою собственность. Если вы получите контроль над наличными в любое время до завершения обмена, это может привести к дисквалификации всей транзакции, и вы будете должны платить налоги со всех всех вашего прироста капитала.
Вот почему вам нужен квалифицированный посредник, который поможет с обменом (вам не разрешено делать это самостоятельно). Этот человек будет выступать в качестве посредника при обмене 1031 и будет удерживать выручку от продажи вашей собственности, пока вы будете искать новую.
Если у вас есть квалифицированный посредник, вы можете продать свою инвестиционную недвижимость. Но честное предупреждение:у вас есть только небольшой промежуток времени, чтобы определить и в конечном итоге закрыть недвижимость на замену. Как только вы продаете свою инвестиционную недвижимость, часы начинают тикать. . . так что вперед!
Затем вам нужно составить небольшой список возможных объектов недвижимости, которые вы планируете купить взамен того, что вы только что продали. Однако не ждите слишком долго. У вас есть всего 45 дней со дня продажи вашего имущества, чтобы определить потенциальные объекты для замены 1 . И нет продления этого срока!
После того, как вы определили потенциальные свойства, идентификация должна быть сделана в письменной форме и подписана вами. Затем вам нужно будет передать это удостоверение личности тому, кто участвует в обмене — это может быть продавец нового имущества или ваш квалифицированный посредник 2 .
Вот самое интересное! Как только вы найдете недвижимость, которая вам нравится, вы будете использовать средства от продажи другой вашей инвестиционной собственности для покупки новой недвижимости. Тачдаун, детка! Но помните:у вас есть всего 180 дней (примерно шесть месяцев) со дня продажи вашей собственности, чтобы закрыть новую собственность 3 .
Как только вы закончите празднование своей новой собственности, пришло время заполнить некоторые документы (мы знаем… так весело!). Вам нужно будет заполнить форму 8824, которая используется для сообщения о равноценных обменах коммерческой или инвестиционной недвижимостью.
Поскольку обмен 1031 может очень быстро стать очень сложным, работа с квалифицированным налоговым консультантом, который поможет вам правильно указать все детали, может значительно облегчить процесс.
Когда вы выполняете обмен 1031, обмен должен быть между тем, что IRS называет «подобными» свойствами. . По сути, это просто означает, что оба объекта — продаваемый и приобретаемый — должны использоваться в коммерческих или инвестиционных целях.
Какое имущество (или имущество) соответствует требованиям IRS для обмена 1031? Вот несколько важных рекомендаций, которым следует следовать при выборе ресурса для замены:
Например, вы можете обменять необработанную землю на арендный дом или офисное здание на жилой комплекс. Пока они используются в коммерческих или инвестиционных целях, у вас есть зеленый свет.
Может быть, вы переезжаете во Флориду и хотите продать принадлежащую вам недвижимость в Нью-Йорке, чтобы приобрести ее в штате Саншайн. Это не проблема — на самом деле вы можете обмениваться недвижимостью аналогичного типа из любой точки США!
Вы хотите продать одну недвижимость и использовать прибыль для покупки трех разных объектов? Если все они используются в коммерческих или инвестиционных целях, в этом нет проблем.
Если вы хотите отложить все из ваших налогов на прирост капитала, приобретаемая вами недвижимость взамен должна иметь покупную цену, равную или превышающую цену проданной вами собственности. Если заменяющее имущество стоит меньше, чем то, которое вы продали, вам придется заплатить налоги с разницы.
Нужна помощь в поиске альтернативных свойств? Первоклассный агент по недвижимости в вашем районе может помочь вам найти эти объекты и закрыть их в сроки, которые вам нужны.
Как мы говорили ранее, если вы хотите отсрочить уплату налога на прирост капитала, вы не имеете права получать выручку от продажи напрямую. Вот где на помощь приходит квалифицированный посредник.
Этот квалифицированный посредник продаст недвижимость от вашего имени и получит для вас выручку от продажи. Они будут хранить эти средства на условном условном депонировании в своем финансовом учреждении до тех пор, пока вы не будете готовы купить новое имущество.
Как только покупка будет завершена, они передадут документ вам. . . вот и все! Если от обмена остались какие-либо доходы, квалифицированный посредник вернет вам эти средства.
Итак, кто может быть квалифицированным посредником? Вот несколько примеров профессионалов, которые, вероятно, могут выступать в качестве квалифицированного посредника во время обмена 1031:
К сожалению, вы не можете быть своим собственным посредником, и вы не можете выбрать кого-то, кто связан с вами (извините, дядя Боб) или кто выступал в качестве вашего агента в течение последних двух лет.
Не знаете, где искать квалифицированного посредника? Вы можете начать с разговора с одобренным местным поставщиком услуг по недвижимости или налогам о возможности выступить в качестве квалифицированного посредника от вашего имени.
Существует также множество компаний и организаций, которые могут связать вас с квалифицированным посредником и другими службами обмена 1031. Федерация аккомодаторов биржи (FEA) имеет программу сертификации квалифицированных посредников со списком ее членов, с которыми вы можете связаться. 4
В настоящее время нет ограничений на сумму прироста капитала от продажи инвестиционной недвижимости, которую можно защитить от налогов с помощью биржи 1031. Так было 100 лет. . . но есть шанс, что это может скоро измениться.
Хотя президент Байден не хочет полностью ликвидировать биржи 1031, он хочет ввести некоторые ограничения на их использование.
Вот что вам нужно знать:в бюджете администрации Байдена, опубликованном в мае, есть предложение ограничить сумму прироста капитала от продажи инвестиционной собственности, которую можно откладывать каждый год. Согласно этому предложению, физическим лицам будет разрешено откладывать прирост капитала на сумму 500 000 долларов США в год, а супружеским парам — 1 миллион долларов США в год 5 .
Администрация утверждает, что эти обмены в основном приносят пользу богатым и что эти ограничения повысят налоговые поступления для финансирования программ, призванных помочь среднему классу. Но противники утверждают, что биржа 1031 приносит пользу рынку недвижимости и национальную экономику, поощряя инвестиции в сообщества и помогая владельцам собственности с широким диапазоном доходов накапливать богатство. 6
Прежде чем вы запаникуете и начнете распродавать все свое имущество быстрее, чем аукционист, который сегодня утром выпил слишком много энергетических напитков, помните, что ничто не высечено на камне. Это всего лишь предложение. Бюджет все еще должен пройти через разделенный Конгресс, и будет много споров, пока политики в Вашингтоне обсуждают это предложение.
Существует множество правил и указаний, которым необходимо следовать, чтобы обмен недвижимостью квалифицировался как обмен 1031. И один неверный шаг может разрушить весь процесс, оставив вас с огромным налоговым счетом. Вот почему, если вы планируете совершить обмен 1031, вам следует всегда работайте с профессионалами, которым вы можете доверять, чтобы помочь вам в этом процессе.
Хорошей новостью является наша программа Одобренные местные поставщики услуг (ELP). может связать вас с квалифицированными налоговыми профессионалами и лучшими агентами по недвижимости в вашем районе. С их помощью вы можете быть спокойны, зная, что ваша биржа находится в руках профессионалов, которым вы можете доверять!