Среди всех классов активов, доступных среднему инвестору, физическая недвижимость стоит особняком своей красивой простотой. В конце концов, осязаемость такой собственности - и ее прямой путь к получению дохода - уникальна в сегодняшнем ландшафте цифровых тикеров и сложных инвестиционных инструментов.
Несмотря на то, что недвижимость может привлекать многих американцев, одно должно быть ясно:этот класс активов не является пуленепробиваемым. Очень возможно потерять деньги на рынке недвижимости, и, в зависимости от смекалки инвестора и географического положения, это может быть даже вероятно.
Кроме того, затраты времени, связанные с управлением недвижимостью, часто вынуждают инвесторов делать неприятный выбор:жертвовать большой частью ежемесячного денежного потока или многими часами собственного времени.
К счастью, есть жизнеспособная альтернатива:инвестирование в секьюритизированную недвижимость. В этой статье мы рассмотрим многие из распространенных ошибок, с которыми сталкиваются инвесторы в физическую недвижимость, и более подробно рассмотрим альтернативу, предлагаемую инвестиционными фондами недвижимости (REIT) и товариществами с ограниченной ответственностью (LP) в сфере недвижимости.
Первая и наиболее очевидная оценка того, будет ли инвестиция в недвижимость успешной, связана с экономической зависимостью между покупной ценой собственности и ее способностью служить источником денежных средств. Эту взаимосвязь лучше всего определить с помощью показателя, известного как ставка капитализации или, как ее часто неофициально используют, «ставка капитализации».
В то время как такие факторы, как спрос и предложение, личная финансовая стабильность и экономические циклы, могут повлиять на окончательную отдачу от этих инвестиций, максимальная ставка дает объективную картину общей картины. Он рассчитывается следующим образом:Чистая операционная прибыль («NOI»), деленная на покупную цену (фактическую или предполагаемую).
Низкая ставка капитализации может указывать на то, что продавец мог взимать надбавку за свою собственность относительно ее потенциального дохода, тогда как более высокая ставка может благоприятствовать покупателю при определенных рыночных условиях. Что интересно, так это то, как мало покупателей физической недвижимости принимают во внимание этот простой показатель при принятии инвестиционных решений.
На удивление часто инвесторы неправильно оценивают свою собственность. Покупка недвижимости, которая стоит слишком дорого, с последующим неизменным изменением оценочной стоимости или арендных ставок может иметь катастрофические последствия для таких крупных инвестиций, как дом или коммерческая недвижимость. Также может быть сложно спрогнозировать выход из инвестиций в недвижимость, поскольку динамика рынка аренды, начало строительства и процентные ставки часто диктуют, когда и могут ли инвесторы продавать недвижимость на прибыльном уровне.
Таковы некоторые финансовые последствия. Есть и другие, более приземленные проблемы этого типа инвестирования, о которых часто забывают. Проблемы при ведении переговоров с арендаторами, а также время и затраты, связанные с управлением недвижимостью, также должны быть первоочередными соображениями.
Я, конечно же, говорю о четырех страшных Т:налогах, квартиросъемщиках, термитах и туалетах. Каждая из этих переменных в основном не требует пояснений. Налоговые последствия владения собственностью могут быть значительными в зависимости от вашего местного налогового кодекса. Сами арендаторы могут быть ненадежными - они люди! Возможны вакансии. Иногда задерживается аренда. Арендаторы не всегда относятся к собственности с таким же вниманием, как и к собственнику; отсюда и необходимость внесения гарантийных депозитов.
На термитов можно в буквальном смысле смотреть как на вредителей… или как на метафорический показатель износа, который случается с любым имуществом. А туалеты - расходы на содержание жилищ, в которых проживают ваши арендаторы, - представляют собой значительные расходы. Ваш бумажник и график должны быть подготовлены к инвестициям в недвижимость, прежде чем вы их сделаете.
Недвижимость может быть - и исторически было - классом активов, способным приносить более чем удовлетворительную прибыль. Это стабильное, диверсифицирующее распределение практически в любой портфель при правильном управлении. Итак, как может инвестор, обеспокоенный раздутым рынком в своей области или обострениями, связанными с менеджментом, войти в игру? Введите безопасность недвижимости, которую можно упростить до двух основных форм:(1) инвестиционные фонды недвижимости и (2) товарищества с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости.
Инвестиционные фонды в недвижимость, или REIT, как их называют на отраслевом языке, представляют собой инвестиционные инструменты, в которых группа инвесторов объединяет свои ресурсы для масштабных инвестиций в недвижимость (обычно коммерческую).
REIT могут иметь две формы:публично торгуемые и неторгуемые. Публично торгуемые REIT котируются на публичных рынках и свободно доступны для любого инвестора, заинтересованного в получении доступа к сектору. Неторгуемые REIT не котируются на бирже и в основном доступны инвесторам, которые удовлетворяют требованиям соответствия через отношения финансового консультанта.
У обеих форм есть свои плюсы и минусы, однако это тема, на которой у нас нет времени сосредоточиться в этой статье. Стоит отметить один положительный момент:REIT, как публично торгуемые, так и неторгуемые, управляются профессионалами, которые обращаются ко всем четырем вышеперечисленным Т от имени инвесторов.
Товарищества с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости , или «RELP», также предоставляют инвесторам пассивный доступ к сектору коммерческой недвижимости. RELP, как следует из этого термина, представляет собой юридическое лицо, созданное для инвестирования в недвижимость. Структура традиционно включает в себя одного генерального партнера, опытного менеджера по недвижимости, ответственного за приобретение и / или развитие недвижимости от имени партнерства, и группу партнеров с ограниченной ответственностью, которые предоставляют долевое или долговое финансирование партнерству. Ограниченные партнеры полагаются на опыт Генерального партнера в принятии решений по инвестициям и управлению недвижимостью, а также в обеспечении финансирования и выполнении лизинговых операций от имени RELP. Их пассивный инвестиционный статус означает, что они просто получают экономические выгоды от партнерства.
В отличие от REIT, RELP, как правило, зарезервированы для аккредитованных инвесторов, которые лучше подходят для принятия риска неликвидности, чтобы получить доступ к более сложным инвестиционным стратегиям. Они также имеют более высокие минимальные инвестиции, поскольку существуют нормативные ограничения на количество инвесторов, которые может принять каждое партнерство.
Не заблуждайтесь:несмотря на относительное отсутствие трений, REIT и RELP - это инвестиции в недвижимость. Базовые активы есть, такие же реальные, как и дом, который вы собирались купить по соседству. При желании вы можете легко получить подробный отчет о владении какой-либо ценной бумагой в сфере недвижимости и увидеть их собственными глазами.
Фонды, которые объединяют деньги инвесторов, представляют собой диверсифицированные портфели объектов недвижимости, которые часто приобретаются и управляются на более выгодных условиях, чем те, которые могут быть доступны индивидуальному инвестору.
В случае возникновения путаницы в отношении жизнеспособности ценных бумаг в недвижимость в качестве доходных инвестиций, учтите следующее:чтобы иметь право на благоприятный налоговый режим в качестве REIT, эти организации должны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% своей прибыли после налогообложения. . Коммандитные товарищества из-за их транзитного налогового статуса также заинтересованы в распределении большей части, если не всей, своей прибыли среди инвесторов.
Эти автомобили - настоящие прокси для недвижимости, с недвижимостью, реальной арендной платой и реальной оценкой стоимости в придачу. Единственное, чего им не хватает, - это стресса, связанного с активным управлением недвижимостью.
Это не значит, что инвестировать в отдельную недвижимость не получится. Это было для миллионов американцев в прошлом и, возможно, для многих в будущем. Однако ценные бумаги недвижимости представляют собой отличный способ диверсификации в этот класс активов без огромных затрат капитала или хлопот, связанных с традиционным методом.
Тем, кто не знаком с секьюритизированной недвижимостью, но желает дополнительно изучить этот вариант инвестирования, следует сделать это под руководством опытного финансового профессионала. Понимание инвестиционного менеджера, показателей оценки и типов собственности в рамках этих ценных бумаг имеет решающее значение для успеха.
Ценные бумаги, предлагаемые через Kalos Capital, Inc., и инвестиционные консультационные услуги, предлагаемые через Kalos Management, Inc. («Kalos»), оба по адресу 11525 Park Woods Circle, Alpharetta, Georgia 30005. Caliber Financial Partners, LLC не является аффилированная или дочерняя компания Kalos. Член FINRA / SIPC.
Мнения в предыдущем комментарии актуальны на дату публикации и могут быть изменены. Информация была получена из сторонних источников, которые мы считаем надежными, но мы не гарантируем, что приведенные факты являются точными или полными. Этот материал не предназначен для использования в качестве прогноза или совета по инвестициям в отношении конкретной инвестиции или рынков в целом, а также не предназначен для прогнозирования или отображения результатов каких-либо инвестиций. Мы можем совершать сделки с ценными бумагами, которые могут не соответствовать выводам отчета. Инвесторы должны проконсультироваться со своим финансовым консультантом по поводу наиболее подходящей для них стратегии. Прошлые результаты не являются гарантией будущих результатов. Kalos Capital, Inc. не предоставляет налоговых или юридических консультаций. Мнения и взгляды, выраженные здесь, предназначены только для информационных целей. Для получения таких рекомендаций проконсультируйтесь со своим налоговым и / или юридическим консультантом.