Одной из самых привлекательных налоговых льгот на недвижимость, доступных в США, является подобный обмен, который регулируется разделом 1031 Налогового кодекса. По данным Бисноу, около одной трети всех продаж коммерческой и многоквартирной недвижимости в США приходится на аналогичный обмен.

Подобный обмен позволяет инвестору отложить прирост капитала, возврат амортизации и другие налоги во время продажи инвестиционной собственности, если чистый капитал от продажи реинвестируется в недвижимость такой же или большей стоимости. Но «собственность» не означает, что вырученные средства необходимо реинвестировать непосредственно в другую собственность, которую вы покупаете напрямую. Есть несколько способов реинвестирования прибыли для получения льготного налогообложения.

Предлагаем вашему вниманию четыре альтернативных варианта инвестирования в обмен на 1031.

№1:Соответствующие фонды зоны возможностей

Квалифицированные фонды зоны возможностей, разрешенные в соответствии с Законом о сокращении налогов и рабочих местах от 2017 года, являются альтернативой биржевому инвестированию 1031, которое предлагает аналогичные преимущества, включая отсрочку и устранение налогов. Фонд этого типа может инвестировать в недвижимость или действующий бизнес в определенной зоне возможностей, как правило, в географической зоне США, которая была обозначена таким образом, потому что она может быть недостаточно обслуживаемой или испорченной. Таким образом, может существовать более высокий уровень инвестиционного риска. Кроме того, временной горизонт фонда может достигать 10 лет, что означает привязку вашего капитала на этот период времени.

Если вы серьезно рассматриваете этот вариант инвестирования, имейте в виду, что эти фонды могли быть созданы для инвестирования только в одну недвижимость или бизнес, и в этом случае нет никакой диверсификации. Но может быть и обратное. С фондом этого типа может быть потенциальный денежный поток и положительное экономическое и социальное воздействие на сообщество. Этот вариант фонда также работает, если вы продаете другие ценные активы, такие как акции или бизнес.

№2:обналичивание общих арендаторов

Помимо использования биржи 1031 для отсрочки уплаты налогов, некоторые инвесторы также хотят улучшить ликвидность, чтобы в будущем они могли воспользоваться другими возможностями покупки. С инвестициями в общие арендаторы (TIC) вы владеете долей в коммерческой, многоквартирной, складской или иной инвестиционной собственности. Выдача наличных средств TIC - это особая стратегия, при которой инвестиционная недвижимость приобретается с использованием нулевого кредитного плеча, поэтому она не имеет долгов, без ипотеки. Затем, через год или два, недвижимость может быть рефинансирована под 40% до 60%. % от стоимости кредита, эффективно предоставляя инвесторам большую часть их первоначальной основной суммы, не облагаемую налогом, в форме рефинансирования с выплатой наличных средств. В этом сценарии оставшийся капитал в инвестициях остается в TIC, обеспечивая потенциальное распределение инвесторам, пока они получают ликвидность с большой частью своих средств.

№3:Прямая покупка недвижимости Triple-Net (NNN)

С арендуемой недвижимостью с тройной сеткой арендатор несет ответственность за большую часть, если не все, расходы на обслуживание, налоги и страхование, связанные с недвижимостью. Инвесторы, использующие биржу 1031, часто напрямую покупают недвижимость NNN, которая обычно представляет собой розничные, медицинские или промышленные объекты, занятые одним арендатором. На первый взгляд, эти инвестиции могут показаться пассивными, но есть три отчетливых недостатка, включая риск концентрации, если инвестор помещает большую часть своей чистой стоимости в одну собственность с одним арендатором; потенциальное столкновение с черным лебедем, таким как COVID-19, если арендатор окажется в тяжелом положении (примеры:Starbucks запрашивает значительную скидку с арендной платы, подача документов 24 Hour Fitness Глава 11 и Souplantation объявляет о банкротстве); и управленческий риск. За свою карьеру я владел десятками объектов Triple-Net, и для эффективного управления ими мне пришлось нанять команду управляющих активами, бухгалтеров, юристов и административный персонал - вложения далеко не пассивны.

№4:Законодательные трасты Делавэра

В отличие от приведенного выше примера, где вы покупаете всю собственность самостоятельно, Уставные трасты Делавэра (DST) представляют собой форму совместного владения, которая позволяет диверсифицировать и по-настоящему пассивное инвестирование. В DST можно владеть большинством типов недвижимости, включая торговую, промышленную и многоквартирную недвижимость. DST может владеть одним или несколькими свойствами. В сценарии обмена 1031 вы можете инвестировать выручку от предыдущей продажи недвижимости в один или несколько DST для достижения диверсификации.

DST часто обладают собственностью институционального качества. (Примером может служить многоквартирное здание на 300 квартир, расположенное на вторичном рынке, таком как Чарльстон, Роли или Саванна.) DST может включать в себя один или несколько объектов недвижимости, занятых отдельными арендаторами, работающими на условиях долгосрочной чистой аренды, например FedEx. распределительный центр, распределительный центр Amazon, аптеку Walgreens или диализный центр Fresenius. Переходы на летнее время могут быть одним из самых простых вариантов замены 1031 собственности, поскольку недвижимость уже была приобретена компанией-спонсором DST, которая предлагает DST инвесторам.

Итог: У вас есть много вариантов, которые следует рассмотреть, прежде чем заключать сделку по обмену 1031. Независимо от того, какой подход вы выберете, чистый эффект от биржевого инвестирования 1031, как правило, одинаков:первоначальный инвестированный капитал и прибыль могут продолжать расти, потенциально, без немедленных налоговых последствий. Затем, если и когда новая инвестиция будет продана в будущем без реинвестирования капитала в другую биржевую недвижимость, будет признана предыдущая прибыль.

Есть некоторые нюансы, и инвесторы должны проконсультироваться со своими налоговыми или юридическими консультантами перед продажей или обменом собственности. Налоговая ситуация у всех разная, как и их временной горизонт, стратегия диверсификации, терпимость к риску и заинтересованность в том, чтобы быть пассивным инвестором по сравнению с активным.