Владение домом может быть огромным источником гордости и независимости, но если у вас есть задолженность по студенческому кредиту, совмещение первоначального взноса и ипотеки может потребовать определенной стратегии.
По словам Эшли Диксон, сертифицированного специалиста по финансовому планированию Gen Y Planning, лишь небольшая часть из примерно 90 клиентских семей ее фирмы имеет и студенческие ссуды, и ипотеку. «Многие люди настолько стеснены [выплатами по студенческим ссудам], что чувствуют, что у них нет возможности взять ипотечный кредит», - говорит Диксон.
Клиенты Диксон отражают общенациональную картину:согласно опросу 2019 года, 61% миллениалов говорят, что задолженность по студенческим займам вынуждает их откладывать получение жилищного кредита. Что до тех, кто прыгает?
Для Лиз Пекнольд покупка дома имела смысл. В 2016 году она, которой тогда было 25, и ее муж купили свой новый дом в Недерленде, штат Колорадо, несмотря на остаток студенческой ссуды в размере 25000 долларов.
«Мы устали снимать и платить по ипотеке за чужую квартиру», - объясняет она. К тому же ее муж был ветераном, что давало им дополнительные возможности ипотечного кредита. Пекнольд говорит, что гордость за собственный дом того стоила, но это было нелегко.
«Мы не ожидали больших затрат», - говорит она. Помимо ипотечного кредита, были заключительные расходы, страхование, налог на имущество, а также большой счет за пропан и электричество из-за большой высоты в Недерланде и холодных зим. «В те первые несколько лет мы едва ли выходили на уровень безубыточности», - признает Пекнольд.
Тщательное составление бюджета помогло Пекнольдам выполнить свой план выплат, но у них не было достаточно средств, чтобы создать большую часть чрезвычайного фонда. Весной 2020 года Пекнольд искал новую работу, когда разразилась пандемия коронавируса, что вынудило многие компании приостановить прием на работу.
«Прямо сейчас, если честно, я чувствую себя очень неуверенно в отношении своего финансового будущего. Мы говорили о продаже дома и упрощении жизни », - говорит она, хотя мысль о том, чтобы отказаться от дома, нелегка:« Мы надеялись рано или поздно родить ребенка ». Сейчас это приостановлено по финансовым причинам.
«Если бы мне пришлось сделать это снова? Я не знаю, - говорит Пекнольд о покупке дома в 2016 году. «Думаю, я бы потратила немного больше времени, чтобы иметь больше сбережений и немного подстилки».
Тем не менее, уравновешивание ежемесячных выплат по долгу домовладельцев и студенческих ссуд возможно, говорит Диксон. Секрет кроется в грамотном составлении бюджета, надежном плане экономии средств на случай чрезвычайных ситуаций и правильном порядке выплаты долгов.
Хотя большой процент миллениалов со студенческими ссудами предпочитает отложить покупку жилья, вам не обязательно ждать, пока вы закончите свои ежемесячные выплаты по студенческой ссуде. Это потому, что ипотечные кредиторы не просто смотрят на сумму вашего кредита. Они учитывают ваш кредитный отчет, ежемесячный валовой доход и отношение долга к доходу.
«Если у вас отличный кредитный рейтинг, то вы сможете получить разумную процентную ставку по ипотеке, несмотря на задолженность по студенческой ссуде», - говорит Диксон.
Что касается долга к доходу (DTI), это процент от вашего ежемесячного дохода до налогообложения, который вы тратите на погашение долга. Это включает в себя студенческие ссуды, а также любые ссуды на покупку автомобиля, платежи по кредитным картам, которые вы делаете, и т. Д. Итак, если вы зарабатываете 4000 долларов в месяц, платите 400 долларов в месяц по платежам по студенческому кредиту и имеете прогнозируемый платеж по ипотеке в размере 1200 долларов в месяц, ваш DTI составляет 1600/4000, или 40%.
В то время как ипотечные кредиторы различаются по тому, что они считают приемлемым DTI, Бюро финансовой защиты потребителей дает 43% как самый высокий DTI, при котором большинство заемщиков могут получить квалифицированную ипотеку. Квалифицированная ипотека - это ипотечная ссуда с определенными средствами защиты, которые придают ей большую стабильность.
Вы можете снизить свой DTI, погасив любой потребительский долг, например задолженность по кредитной карте, увеличив свой доход или внося более высокий первоначальный взнос, чтобы снизить прогнозируемый платеж по ипотеке.
Если у вас уже есть ипотека и вы изо всех сил пытаетесь внести минимальные платежи, Диксон рекомендует сделать то, что сделала Пекнольд в первые годы домовладения:серьезно подойти к составлению бюджета. Каждый месяц записывайте все свои домашние расходы. Выясните, куда уходят ваши деньги, исключите ненужные траты и высвободите лишние деньги для этих платежей.
Вы также можете рассмотреть возможность рефинансирования ипотечного кредита, чтобы воспользоваться исторически низкими ставками по ипотечным кредитам, говорит Пекнольд. Это шаг, который она недавно сделала, и он снизил ее ежемесячный платеж по ипотеке на 350 долларов.
Перво-наперво, - говорит Энтони О’Нил, гуру личных финансов и автор книги «Уничтожьте задолженность по студенческой ссуде». Он рекомендует сэкономить не менее 1000 долларов в качестве чрезвычайных сбережений, прежде чем начинать агрессивно относиться к долгам. Когда это будет сделано, вы можете перейти в режим сортировки.
С точки зрения меньшего зла, «ипотека - лучший долг, чем задолженность по студенческой ссуде», - говорит Диксон. Со временем дом станет цениться дорого, поэтому вы, вероятно, будете зарабатывать на нем деньги, даже если будете получать проценты. Студенческие кредиты? Не так много. Вот почему, как правило, в первую очередь следует уделять первоочередное внимание выплате студенческой ссуды, отмечает Диксон.
Еще одно соображение - это проценты:студенческие ссуды обычно имеют более высокие процентные ставки, чем ипотеки, поэтому они быстрее высасывают деньги из вашего кармана. Хотя существуют программы прощения для федеральных студенческих ссуд, шансы невелики - согласно данным за 2019 год, 99% заявителей получают отказ. «Я бы не стал ждать такой возможности, - говорит О’Нил.
Вместо этого он рекомендует атаковать студенческие ссуды от самых маленьких до самых больших, прежде чем агрессивно заниматься выплатами по ипотеке. Это стратегия под названием «долговой снежный ком». Теория. О’Нил объясняет, что получение этих небольших выигрышей поддерживает мотивацию придерживаться своего бюджета.
В зависимости от вашей кредитной истории выпускники также могут рефинансировать задолженность по студенческому кредиту до более низкой процентной ставки, снизив свои ежемесячные платежи.
По словам О'Нила, как и при выплате студенческих ссуд, накопления на пенсию также должны поступать до выплаты ипотеки. Это потому, что пенсионные счета приносят огромную прибыль в течение вашей жизни - часто больше, чем недвижимость, - объясняет он.
Диксон предлагает следующий порядок приоритетов:во-первых, начните вносить достаточно средств в ваш 401 (k), чтобы получить совпадение со стороны вашего работодателя. Во-вторых, работа по выплате студенческих ссуд. Только после этого вы сможете начать перевыполнять выплаты по ипотеке.
«Этот матч 401 (k) представляет собой дополнительный доход», - говорит она. «Вы хотите быть уверены, что пользуетесь этим».
Если вы в настоящее время оплачиваете ипотечную страховку, у вас может быть аргумент в пользу того, чтобы каждый месяц вкладывать немного больше денег в свой дом. Это потому, что, как только у вас появится определенный процент капитала в вашем доме, вы можете отказаться от страховки (которая защищает кредитора, а не вас).
«Если вы уже вносите достаточный вклад в свой 401 (k), чтобы получать 100% от суммы вашего работодателя [и выплатили свои студенческие ссуды], то было бы лучше получать эти 100 долларов в месяц по ипотеке, чем, скажем, доведите до максимума свой годовой взнос 401 (k) », - говорит Диксон.
Из-за пандемии коронавируса и последующего экономического кризиса выплаты по федеральным студенческим ссудам были приостановлены до конца 2020 года. Может возникнуть соблазн вывести лишние деньги на ипотеку - или на другие расходы, - но Диксон предлагает осторожность.
«Держите эти деньги в стороне. Позже вы сможете принять решение о том, платить ли больше по этому принципу до того, как проценты снова начнут накапливаться, или направить его на другие финансовые цели ». Диксон говорит, что снисходительность не является универсальной, это возможность.
Может быть, вы попадаете в задолженность по кредитной карте, когда возникают непредвиденные расходы. Если так, это может быть вашим шансом накопить чрезвычайные сбережения, - рекомендует Диксон. Если вы твердо намерены избавиться от студенческих ссуд, у вас есть шанс добиться успеха.
В любом случае, по ее словам, «ваше будущее будет вам благодарно».
Заявление об ограничении ответственности:мнения, высказанные участниками интервью, не обязательно совпадают с мнениями Earnest.