Если вы подумываете о покупке дома, вы, вероятно, играли с несколькими онлайн-калькуляторами или обратили внимание на привлекательные процентные ставки по ипотеке, рекламируемые на рекламных щитах, рекламных баннерах и плакатах банковских отделений.
Но сможете ли вы действительно претендовать на эти ставки?
Хороший вопрос. Если вы новичок на ипотечном рынке, существует два типа процентных ставок по ипотеке:это самая разрекламированная ставка . , и еще есть немного другая ставка, которую вы можете заплатить на основе таких факторов, как ваш кредитный рейтинг, размер ссуды и цена покупки дома.
Так какой же тариф лучше всего рекламируется? Это та 30-летняя фиксированная ссуда на 3%, которая продается в отделении вашего банка, и это выглядит действительно хорошо - пока вы не прищуритесь, чтобы прочитать сноски на вывеске, объясняющие, что для ее получения вам потребуется 800+ баллов FICO, 30% первоначальный взнос и десятки дополнительные критерии для квалификации.
Вот несколько факторов, которые могут повлиять на вашу способность заимствования, и то, как кредиторы применяют их при принятии решений по ипотеке. Возможно, вам не удастся изменить некоторые факторы - например, улучшение плохого кредитного рейтинга может занять много месяцев, - но их понимание может помочь вам установить ожидания.
Подробнее:как создать кредитный отчет, который понравится ипотечным кредиторам
Целых 1,7%. Другими словами, это может сильно повлиять на то, сколько вы платите.
Вы, вероятно, уже знаете, что ваш кредитный рейтинг FICO будет влиять на процентную ставку по ипотечному кредиту и, следовательно, на то, какая часть вашего жилищного платежа идет на основную сумму по сравнению с процентами. Выплата высоких процентов может снизить вашу способность заимствования и может означать, что вы будете наращивать собственный капитал медленнее, чем другие домовладельцы. А слишком низкий рейтинг FICO может ограничить круг доступных вам ссуд.
Баллы FICO варьируются от 300 до 850. Нормы самого низкого балла, по которому можно получить заем для ипотечного кредита, различаются, но исторически заемщикам необходимо получить баллы на уровне 680 или выше, чтобы иметь достойные варианты. Заемщики с рейтингом выше 760, как правило, относятся к высшему уровню среди заемщиков, поэтому нет особого смысла работать над повышением своей оценки только ради ставок по ипотеке.
Используя этот калькулятор, вы можете увидеть, как баллы FICO могут повлиять на ваши ежемесячные платежи за недвижимость. При жилищном кредите в размере 300 000 долларов США (это не цена дома, а сумма, взятая в долг при покупке дома), ваша процентная ставка может составлять всего 3,3%, а ваш ежемесячный платеж может составлять 1315 долларов США или даже 4,9% для ежемесячного платежа. в размере 1591 долларов США. Это 276 долларов в месяц или 3312 долларов в год!
В этом примере заемщики с самыми низкими платежами имели самые высокие кредитные рейтинги (на уровне или более 760), в то время как заемщики с самыми высокими платежами имели самые низкие кредитные рейтинги (620-639). Неясно, какие заемщики с рейтингом ниже 620 будут платить.
Итог:очень низкий кредитный рейтинг (ближе к 600) и дополнительные тысячи процентов в сумме могут составить более пяти или десяти лет проживания в доме. Однако в этом примере получение оценок A- или B + (диапазон 700–759) обходится всего на 30 долларов в месяц больше, чем наличие кредитных баллов для успешных сотрудников (760+).
Этот фактор может повлиять на вашу ставку еще на 0,5%.
Помимо вашего кредитного рейтинга, кредиторы также смотрят на ваш размер ссуды несколькими способами. Они не только смотрят на сумму вашей ссуды в долларах, но также на метрику, известную как ваш ссуда до стоимости (LTV), или какой процент от продажной цены дома вы берете в долг. Это число, выраженное в процентах.
Возьмем дом за 500000 долларов:если вы вложите 100000 долларов в покупку дома (20% первоначальный взнос) и одолжите оставшиеся 400000 долларов (80% от продажной цены дома), тогда ваш заем (400000 долларов) до стоимости (500000 долларов) составит 80%. потому что ссуда составляет 80% от стоимости дома. Кредиторы предпочитают, чтобы LTV составлял 80% или ниже.
Кредиторы также могут повышать или понижать ставки по кредитам в зависимости от вашей оценки FICO и суммы кредита. Вообще говоря, чем выше стоимость вашего кредита, тем выше будет процентная ставка по ипотеке. Однако повышение процентной ставки, применяемое для получения кредита с высокой стоимостью, обычно будет более резким для заемщика с плохой кредитной историей, чем для заемщика с хорошими оценками.
Некоторые популярные программы ссуды для начинающих покупателей - ссуды FHA, ссуды VA и ссуды USDA - действительно допускают высокий LTV. Эти программы принимают очень низкие первоначальные платежи от 0% до 3,5%, что означает, что это ссуды, по которым можно получить LTV от 96,5% до 100%. Хотя эти ссуды допускают высокие ставки LTV, загвоздка в том, что обычно существуют низкие максимумы ссуд, поэтому вы не обязательно можете использовать одну из этих программ для финансирования элитной недвижимости. Кроме того, вам также необходимо приобрести частную страховку по ипотеке (для заемщиков, которые вносят первоначальный взнос ниже 20%).
Подробнее:вот где вы можете рассчитывать купить дом до 40 лет
И последнее, но не менее важное:долларовая сумма вашей ссуды может играть отдельную роль в том, какую процентную ставку вы получаете. Если вы покупаете целую партию дома или покупаете дом на рынке, где цены на жилье намного выше, чем средняя национальная прейскурантная цена дома в размере 240 000 долларов США, вам может потребоваться поиск так называемого «несоответствующего» или Кредит JUMBO.
Крупный ссуда - это ссуда, размер которой превышает 417 000 долларов, или, на некоторых более дорогих рынках (например, города), сумма ссуды превышает 625 000 долларов. Поскольку такие ссуды являются крупными для их региона или метрополитена, кредиторы могут предъявлять к ним особые требования (требуя более высокий кредитный рейтинг или определенный авансовый платеж).
Для заемщиков важно ознакомиться с динамикой своего конкретного рынка в отношении кредитов JUMBO, а также с тем, нужно ли им подавать заявку на получение кредита. Если вы думаете, что вам может понадобиться кредит JUMBO, имейте в виду, что если вы делаете покупки на окраине метро, вы можете дважды проверить почтовые индексы, чтобы увидеть, нужно ли будет финансировать потенциальные будущие дома с их помощью. кредиты.
Заемщикам также необходимо знать, что небольшие различия в цене дома или первоначальном взносе могут подтолкнуть их на территорию JUMBO. Например, если вы смотрите на дом за 475 000 долларов и хотите вложить 10% (47 500 долларов), ваш заем будет составлять 427 500 долларов - JUMBO. Если вы присматривались к дому за 450 000 долларов и планировали получить 10% -ную скидку (45 000 долларов), вы бы заняли 405 000 долларов, что ниже порога JUMBO.
Существует множество кредитных программ как в рамках одной кредитной организации, так и в рамках всей кредитной индустрии. Прежде чем нацеливаться на конкретный дом, важно понять, как работает ваш кредитный рейтинг и ипотечный рынок, чтобы вы могли претендовать на ипотеку, которая подходит именно вам.