Прежде чем подать предложение о покупке дома, вы можете обратиться к продавцу с письмом о намерениях. Обычно в нем предлагаются условия продажи, такие как цена, дата закрытия, планы проверок и финансирование. Письма о намерениях не обязывают покупателя или продавца вести дальнейшие переговоры или заключать обязывающий договор купли-продажи. Письма о намерениях обычно связаны со сложными сделками с недвижимостью, включающими инвестиции и многоквартирные дома.
Назовите продавца по имени. Включите всех владельцев, перечисленных в общедоступных записях, или любые названия компаний. Например, если продавцом является компания с ограниченной ответственностью, товарищество или корпорация, используйте фирменное наименование продавца. Включите адрес дома и любые номера квартир, если в доме несколько квартир. Кроме того, подпишите письмо своим личным или служебным именем и укажите место, чтобы продавец подтвердил принятие вашего письма о намерениях. Эти подписи и дата принятия находятся в конце письма.
Включите суммы депозита и первоначального взноса, а также тип ссуды. Также укажите, как вы планируете платить продавцу, например, полностью при закрытии сделки или со временем через финансирование продавца. Установите сроки для проверок и раскрытия информации продавцом, которая вам нужна после заключения соглашения. Перечислите информацию, которую вы ожидаете от продавца, например, документы ассоциации домовладельцев или договоры аренды, если дом занят арендаторами. Укажите своего брокера, если он используется, а также комиссию брокера и того, кто ее платит. Брокерам обычно выплачивается процент от продажной цены или фиксированная плата, которую может заплатить либо покупатель, либо продавец. Установите дату, в которую вы хотите вступить во владение домом, которая может отличаться от даты закрытия.
Пункт в вашем письме о намерениях может помочь защитить ваши переговоры и помочь вам заключить обязывающее соглашение. Вы можете запретить продавцу знакомить или иметь дело с конкурирующими покупателями во время переговоров с помощью условия эксклюзивности. Это условие, также известное как пункт о «неподвижности», должно определять, как укрепить ваше соглашение или заключить взаимно обязательный договор, а также сколько времени продавец должен ждать, прежде чем вступить в переговоры с другими покупателями. Например, в пункте «стоять на месте» может быть указано, что продавец не может вести переговоры с другими покупателями, если вы оба не подписали договор купли-продажи в течение определенного периода времени, например трех дней, после подписания письма о намерениях.
Вы не обязаны покупать дом без официального договора купли-продажи. Письмо о намерениях также не обязывает ни одну из сторон вести переговоры или заключать обязывающий контракт. Необязательные условия письма о намерениях дают вам возможность отказаться от переговоров до заключения обязательного соглашения. Упомяните, что само письмо ни к чему не обязывает. Любые условия, которых, как вы ожидаете, продавец будет придерживаться без контракта, такие как оговорка о приостановке действия, следует упомянуть как исключение из необязательного условия.