Третья ипотека - рискованная ставка для кредитора, который не совсем уверен, что вы выполните свое обязательство по ее погашению. В случае, если вы попадете в тяжелые времена и подадите иск о банкротстве, кредитор по третьей ипотеке не получит выплаты до тех пор, пока первый и второй держатели ипотеки не будут удовлетворены. В результате вы вряд ли сможете претендовать на его получение, если у вас нет достаточного капитала в собственности, чтобы кредитор мог быть уверен, что ссуда не несет чрезмерного риска.
Третья ипотека подчиняется существующим залоговым правам на имущество, что означает, что кредитор принимает на себя больший риск, если вы окажетесь не в состоянии предоставить ссуду, а стоимость вашей собственности снизится. Обычно интерес ставки выше, чтобы компенсировать риск кредитора . Например, если вы объявите о банкротстве в соответствии с главой 13, суд по делам о банкротстве может лишить имущество права залога и преобразовать его в необеспеченный долг, если ваш дом стоит меньше, чем остаток по вашей основной и второй ипотеке. Если это произойдет, кредитор, скорее всего, получит очень небольшую часть суммы, возвращенной в ходе процедуры банкротства.
Кредиторы третьей ипотечной ссуды сосредотачиваются на соотношении ссуды к стоимости в дополнение к изучению вашей кредитной истории и дохода. Чем больше у вас капитала в собственности, тем выше ваши шансы на квалификацию. Кредиторы вряд ли одобрит ссуду, превышающую установленный ими коэффициент LTV, который часто составляет от 80 до 90 процентов, и вам понадобится высокий кредитный рейтинг и стабильный доход, чтобы получить одобрение ссуды. Вам также, вероятно, повезет больше с небольшими местными банками и кредитными союзами, чем с крупными кредиторами.
Кредиторы могут спросить цель третьей ипотечной ссуды как еще один способ оценки своего риска. Например, если ссуда предназначена для консолидации долга, ее можно рассматривать иначе, чем если бы вы максимально использовали свой капитал, чтобы отправиться в мировой круиз.
Часто у вас больше шансов получить третью ипотеку от кредитора, у которого уже есть ваша вторая ипотека. Ваш основной кредитор также может пожелать предоставить ссуду под залог собственного капитала, но при условии, что ссуда будет погашена вторичным держателем залога. В некоторых случаях для определения стоимости достаточно недавнего счета по налогу на недвижимость, но часто необходимо провести оценку дома, чтобы определить, сколько у вас собственного капитала.
Третья ипотека не особенно распространена, потому что часто кредиторы предлагают рефинансировать существующие ссуды или обналичить ипотеку для домовладельцев, которые обладают достаточным капиталом в собственности. Ваши возможности для кредиторов более ограничены, чем другие кредитные продукты, а процентные ставки выше, чем вы бы заплатили, если бы вы рефинансировали свою собственность и сложили все в одну первичную ипотечную ссуду.
Однако в определенных ситуациях третья ипотека может иметь больше смысла. Если у вас есть первичная и вторичная ипотека с низкими ставками, например, рефинансирование может привести к тому, что вам придется платить больше процентов и, следовательно, увеличить ваши выплаты. Это особенно верно, если у вас много капитала в доме, но ваш кредитный рейтинг со временем снизился. Если у вас есть первая и вторая ипотечные ссуды на сумму 150 000 долларов США на недвижимость стоимостью 500 000 долларов США, и вы обеспечили эти ссуды, когда ставки были низкими, и у вас была отличная кредитная история, третья ипотека может иметь смысл, если вы хотите получить еще несколько тысяч долларов на укрепить ваш текущий счет. Точно так же, если для одного или обоих займов предусмотрены большие штрафы за досрочное погашение, их рефинансирование может не иметь смысла для вашей прибыли.