Уменьшение основной суммы ипотечной ссуды не следует за ежемесячными платежами - только часть каждого платежа идет в счет основной суммы, а остальная часть идет в счет процентов. При фиксированных ежемесячных платежах соотношение между основной суммой и суммой процентов меняется каждый месяц. По мере уменьшения баланса сумма, идущая на выплату процентов, уменьшается, а сумма, идущая на выплату основной суммы, увеличивается.
Проценты - это деньги, взимаемые за непогашенную ссуду. При фиксированных ежемесячных платежах ежемесячная процентная ставка используется для ежемесячной оплаты. Ежемесячная процентная ставка составляет 1/12 годовой ставки. Вы всегда платите остаток за предыдущий месяц, умноженный на ежемесячную ставку. Любая сумма, превышающая процентную ставку, идет в счет основной суммы долга. Основная сумма уменьшает остаток по кредиту. Сниженный остаток по кредиту предусматривает меньшие проценты на выплату в следующем месяце. К основной сумме добавляется разница в процентах.
Вы не можете умножить начальный остаток ссуды на годовую процентную ставку для годовой процентной суммы, если у вас нет ссуды только под проценты. В противном случае уменьшающийся ежемесячный баланс влияет на общую годовую процентную ставку. Вы можете умножить ежемесячную процентную ставку на остаток за предыдущий месяц на сумму ежемесячных процентов; затем добавьте каждые 12 ежемесячных сумм к годовой сумме за каждый год. Затем вы делите годовую сумму на начальный баланс для эффективной годовой ставки каждого года. Вы также можете разделить годовую сумму на исходный баланс для эффективной ставки начального баланса каждого года. Общая сумма процентов по ссуде, разделенная на сумму ссуды, дает вам общую эффективную ставку.
Годовая эффективная ставка ниже, чем годовая процентная ставка, потому что ваш баланс меняется в середине потока. Обычная годовая ставка точна, но не имеет постоянной суммы, к которой можно применить. Вы можете усреднить остатки по ссуде за каждый год и умножить это на годовую процентную ставку для годовой суммы процентов. Если вы усредните все остатки по ссуде и умножите ее на годовую ставку, умноженную на количество лет ссуды, вы получите общую сумму процентов.
Как только вы узнаете, сколько процентов вы должны заплатить, вы сможете определить сумму уменьшения основной суммы долга. Вычтите ежемесячные проценты из ежемесячного платежа за ежемесячное уменьшение основной суммы долга. В качестве альтернативы вычтите годовой процент из годового платежа за годовое уменьшение основной суммы долга. Вычтите уменьшение из предыдущего баланса для нового баланса.