На протяжении многих лет домовладельцы вольно применяли термин ипотека для обозначения долга, который они имеют за свой дом. Ипотечной системе уже более тысячи лет. Термин относится к любому финансовому инструменту, по которому заемщик покупает землю или недвижимость и использует эту землю или недвижимость в качестве залога для обеспечения долга. Хотя потребители ассоциируют этот термин со своим долгом, сторона, владеющая ипотекой, является кредитором, а не заемщиком.
Ипотека - это залог недвижимости. Залог - это законное право ссудодателя или кредитора на погашение долга путем ликвидации или конфискации собственности в случае неисполнения заемщиком ссуды. Документ, создающий залог, также называется ипотекой. В любом случае кредитор держит ипотеку. Когда банки, инвесторы или другие кредитные учреждения держат ипотечные кредиты, это обычно относится к непогашенным кредитам, которые они держат в своем портфеле. Кредитор может передать ипотеку третьей стороне. В этом случае заемщик будет должен перед третьей стороной, владеющей ипотекой.
При оформлении ипотеки заемщик или залогодатель выдает кредитору или залогодержателю вексель, который представляет собой письменный документ, в котором имущество закладывается в качестве обеспечения ссуды, полученной заемщиком. Вексель предусматривает создание ипотеки или залога. Когда заемщик погашает долг, он не получает ипотечный кредит как таковой. Вместо этого кредитор выдает заемщику удовлетворение ипотеки.
Средство правовой защиты, используемое в рамках ипотеки для взыскания платежа в случае дефолта заемщика, зависит от штата. В некоторых штатах залогодержатель имеет право требовать немедленного вступления во владение недвижимостью в случае неисполнения обязательств заемщиком, в то время как в других штатах требуется, чтобы кредитор провел официальные процедуры обращения взыскания на закладную. Некоторые государства являются штатами теории титула, которые дают право собственности в соглашении об ипотеке кредитору и равноправное право собственности заемщику. Только после того, как кредитор выдаст погашение по ипотеке, заемщик получает юридический титул. Это позволяет кредитору немедленно вступить во владение в случае нарушения заемщиком условий соглашения. В состоянии теории залогового удержания кредитор не имеет юридического титула; у кредитора есть только залог. Заемщик имеет как юридический, так и равноправный титул, что требует от кредитора взыскания права выкупа вместо немедленного вступления во владение. В некоторых штатах есть промежуточная теория, которая имеет характеристики, аналогичные теории правового титула и залогового удержания, и требует обращения взыскания.
Несмотря на то, что ипотека является добровольным и конкретным залогом, ипотечная система - не единственный метод, используемый для того, чтобы сторона могла ликвидировать собственность в счет погашения долга. В некоторых штатах используется метод доверительного управления. Доверительный акт - это правовой инструмент, который предоставляет доверительному управляющему право ликвидировать недвижимость в соответствии с положениями доверительного соглашения.