Небольшой процент продавцов жилья может выбрать финансирование от собственника, по сути выступая в качестве кредитора для покупателя жилья. Вместо того, чтобы брать ссуду в традиционном банке для покупки дома, покупатель обещает выплатить продавцу остаток продажной цены дома. Этот тип продажи и финансирования также известен как возврат от продавца . или финансирование продавца . Он включает в себя земельный договор или договор купли-продажи, простой вексель и договор _, _ на регистрацию .
Финансирование собственника может быть структурировано несколькими способами. Выбор обычно зависит от того, согласен ли продавец профинансировать или «унести обратно» большую или небольшую часть продажной цены. Например, покупатель может внести первоначальный взнос и профинансировать остаток продажной цены с продавцом. Или покупатель может получить первую ипотеку для покрытия процента от продажной цены, например 80 процентов, внести первоначальный взнос и профинансировать оставшуюся часть с продавцом через вторую или младшую ипотеку .
Если продавец финансирует всю продажную цену за вычетом первоначального взноса покупателя, соглашение может быть оформлено в виде земельного контракта, также известного как:
Этот документ позволяет покупателю получить равноправное право собственности . к дому, а не полное юридическое право. Юридический титул и право собственности предоставляются только после полного погашения ссуды, которая покрывала большую часть продажной цены.
Если продавец финансирует только вторую ипотеку на дом обычно применяется договор купли-продажи. Договор купли-продажи работает аналогично договору прямой продажи, когда не задействовано финансирование со стороны продавца. Покупатель получает право собственности на недвижимость и становится новым владельцем, но должен погасить два векселя:один банку и один продавцу.
Покупатель, нарушивший земельный договор, подлежит конфискации потеря уже уплаченных денег и имущества продавцу. Покупатель, не выполнивший обязательства по финансированию собственником в договоре купли-продажи, подлежит обращению взыскания Продавцом. И то, и другое связано с судебным процессом и рассмотрением дела в суде.
Вексель - это юридически обязывающий финансовый документ, в котором оговариваются такие условия погашения кредита, как:
Этот документ долгового расписки не нужно регистрировать в округе.
В зависимости от штата для обеспечения выплаты кредита используется ипотека или доверительный акт. Эти документы известны как инструменты безопасности поскольку они связывают выплату ссуды с владением домом. Если покупатель не выплатит продавцу по договору купли-продажи, покупатель может потерять право собственности в результате обращения взыскания. Когда ссуда выплачивается полностью, ипотечный или доверительный акт аннулируется. Эти документы регистрируются в округе вскоре после подписания.
Продавцы могут открыть счет условного депонирования с титульной компанией для удержания платежей покупателя, включая залог, первоначальный взнос и ежемесячные платежи. Продавцы также могут воспользоваться услугами компании по обслуживанию кредитов . составление и администрирование кредитного договора. Ссудодатель выставляет счет и взимает ежемесячный платеж от имени продавца. Продавцы и покупатели должны нанять юриста по недвижимости для получения совета и подготовки контракта, примечания и акта . . Адвокаты предоставляют юридические консультации в течение всего срока погашения и обрабатывают необходимые юридические документы, если сделка пойдет не так, как надо.