Если ваша единственная ассоциация со штатом Индиана связана с просмотром футбола в Нотр-Дам или воспоминаниями о улыбающемся шестилетнем Роне Ховарде, воспевающем Гэри, штат Индиана, в «Музыкальном человеке», вы можете не знать, что Индиана страдала от одного из самых высоких показателей потери права выкупа в стране в начале кризиса потери права выкупа в 2006 году, согласно исследованию 2007 года «Мой старый дом в Индиане:исследование растущих ставок потери права выкупа» из Университета Южной Индианы. Как процесс обращения взыскания, так и связанные с этим права арендаторов в штате Хузьер прописаны в федеральном законодательстве и законодательстве штата.
Выкупа права выкупа в Соединенных Штатах может быть судебной (в суде) или внесудебной (административной). В Индиане потеря права выкупа заложена в судебном порядке. С 2011 года кредиторы, передающие права выкупа, должны были направить уведомление заемщикам, нарушившим обязательства, по крайней мере, за 30 дней до подачи иска о лишении права выкупа в суд. Они инициируют обращение взыскания путем подачи иска и записи так называемого «lis pendens» или уведомления о незавершенном судебном процессе. Указанные стороны имеют право потребовать проведения конференции по урегулированию споров для рассмотрения альтернативы обращению взыскания, такой как изменение ссуды. В конечном итоге суд выносит решение за или против обращения взыскания и, если первое, выносит постановление о продаже собственности.
Кредиторы, осуществляющие выкуп права выкупа, в Индиане могут включать как владельца собственности, так и арендаторов в процесс отчуждения права выкупа, потому что договор аренды на самом деле является интересом в собственности. Цель кредитора, включающего арендатора в действие, состоит в том, чтобы лишить этого арендатора прав, связанных с недвижимостью, то есть прекратить ее аренду. Однако большинство кредиторов подают иски только против заемщика, особенно после вступления в силу федерального закона 2009 года, запрещающего кредиторам прекращать аренду после того, как взыскание залога вступило в силу.
Федеральный закон о защите арендаторов при потере права выкупа от 2009 года требует, чтобы кредиторы и покупатели, лишенные права выкупа, соблюдали существующие договоры аренды жилья после потери права выкупа. Единственное исключение из этого требования - это когда недвижимость, заложенная в залог, покупается физическим лицом, которое намеревается самому занять арендуемую единицу. При расторжении договора аренды или для арендаторов без договора аренды кредиторы, лишившиеся права выкупа, и все другие новые собственники, включая тех, кто намеревается занять квартиру, должны уведомить арендаторов за 90 дней до подачи иска о выселении.
Кредитор, лишающий права выкупа, или другой покупатель, лишенный права выкупа, имеет право в Индиане прекратить аренду после потери права выкупа без уважительной причины, то есть без причины, связанной с арендой, такой как неуплата арендной платы. После 90-дневного уведомления, требуемого федеральным законом, владелец добивается выселения в Индиане, подав в суд иск о выселении, называемый незаконным задержанием. Арендатора предоставляется слушание. В случае одобрения выселение проводится шерифом округа, который сначала размещает собственность, а затем принудительно удаляет всех оставшихся жителей.