Ссуда к стоимости (LTV) - это отношение суммы ссуды к стоимости собственности на момент получения ссуды. Большинство ипотечных кредитов без ипотечного страхования требуют LTV не более 80 процентов, то есть ипотека не может превышать 80 процентов стоимости недвижимости. При обратной ипотеке LTV не является отдельной функцией. То есть не существует установленного максимума, и на соотношение влияют другие факторы; однако в большинстве случаев диапазон составляет примерно от 50 до 65 процентов.
Обратная ипотека - это жилищный кредит, доступный пожилым людям в возрасте 62 лет и старше, который не подлежит погашению, пока заемщик продолжает жить в заложенном доме. Проценты обычно начисляются по принципу, так что остаток по ссуде может в несколько раз превышать первоначальную сумму ссуды. Это ссуда без права регресса, то есть заемщик не несет личной ответственности за погашение. Скорее, первоначальный капитал дома вместе с его удорожанием в течение срока ссуды являются ожидаемым источником средств для погашения. Заемщик оплачивает ипотечную страховку, которая будет использоваться для выплаты кредитору, если собственного капитала дома недостаточно для полного погашения ссуды.
У заемщика по обратной ипотеке есть только два основных требования:возраст и собственный капитал. Однако минимально необходимый собственный капитал не является конкретным показателем, применимым ко всем случаям. Скорее, это один из нескольких взаимосвязанных факторов, влияющих на определение максимальной суммы кредита. Эти факторы включают стоимость дома, вплоть до максимального предела; возраст; процентная ставка; и тип ссуды, который включает единовременную выплату, ежемесячный платеж в течение определенного срока, ежемесячный платеж в течение всей вашей жизни, кредитную линию или некоторую комбинацию этих вариантов.
Формула для определения максимальной суммы кредита, которую вы могли бы получить, согласно продолжительному исследованию Совета Федеральной резервной системы, является сложной и может периодически изменяться Департаментом жилищного строительства и городского развития. Он начинается со стоимости вашего дома, вплоть до национального лимита, установленного на уровне 625 500 долларов США на 2011 год. На втором этапе ваш возраст и текущая процентная ставка, взимаемая за тип кредита, который вы хотели бы, сравниваются, чтобы получить значение от 0 до 1, которое умножается на стоимость вашего дома или максимальный предел, в зависимости от того, что меньше. Полученная цифра - это максимальная сумма кредита, на которую вы имеете право. Из этой цифры вы вычитаете любую существующую задолженность по дому. Это сумма денег, которую вы можете получить за вычетом расходов на закрытие ссуды.
Поскольку формула очень сложна, а ставки по кредитам меняются ежедневно, существуют онлайн-калькуляторы обратной ипотеки, которые вы можете использовать, чтобы определить, на сколько денег вы имеете право и, следовательно, какой капитал вы должны иметь для этого. Например, 62-летний одинокий домовладелец с домом на 300 000 долларов, который хочет получить единовременную обратную ипотеку, будет иметь право на получение ссуды в размере 157 000 долларов по фиксированной ставке в 6,4 процента, которая включает ипотечное страхование. Если домовладелец владеет 50-процентным капиталом в доме, это будет означать, что он также должен 150 000 долларов по существующей ипотеке. Ипотечный кредит должен быть погашен обратной ипотечной ссудой, в результате чего на покрытие расходов по закрытию останется 7000 долларов. Домовладелец того же возраста, желающий получить такую же ссуду и получающий ту же процентную ставку, не будет иметь права, если его LTV превышает 50 процентов. По мере старения заемщика сумма его кредита будет расти, а следовательно, и его LTV. В возрасте 90 лет тот же заемщик получит 210 000 долларов, в результате чего LTV составит около 67 процентов.