Кооператив - это многоквартирное здание, которым владеют и управляют жители здания. Когда вы покупаете кооператив, вы покупаете акции компании, которой принадлежит здание. Акции дают вам право жить в кооперативной квартире на правах собственности. Жители кооператива имеют равное право голоса в том, что делает кооператив и как им управлять. Поскольку договоренность основана на ценностях, а не только на прибыли, жители кооперативов могут иметь более низкие жилищные расходы, чем жители других квартир.
Когда вы покупаете квартиру, вы покупаете физическую квартиру в многоквартирном жилом доме. У вас есть документ, и этот документ говорит всему миру, что вы являетесь полноправным владельцем недвижимости. Когда вы покупаете кооператив, вы покупаете долю в корпорации, которой принадлежит все здание. Вы не получаете документ и не владеете недвижимостью. Вместо этого вы получаете сертификат акций, в котором указано количество акций, которыми вы владеете в корпорации. Как правило, чем больше квартира вы покупаете, тем больше акций вы получите.
Кооперативные акции дают вам эксклюзивное право жить в квартире до тех пор, пока вы владеете акциями. Ваши права и обязанности аналогичны правам и обязанностям арендатора. Например, вас могут попросить сохранить интерьер квартиры и уважительно относиться к соседям. У корпорации есть обязанности домовладельца, такие как содержание здания и оплата таких расходов, как отопление, страхование здания, налоги на имущество и ипотека. Вы и другие акционеры будете платить ежемесячную плату за обслуживание для покрытия этих расходов. Эти сборы обычно взимаются по себестоимости.
Кооперативами обычно управляет правление, избираемое из числа владельцев кооператива. Правления могут устанавливать свои собственные стандарты приема, если они не нарушают законы о дискриминации. Они имеют репутацию избирательных людей, которые впускают в здание. Это связано с тем, что все акционеры должны вносить свой вклад в покрытие эксплуатационных расходов здания. Если один владелец по умолчанию, другие должны забрать вкладку. Ожидайте финансовых тестов на чистую стоимость активов и тщательного собеседования.
Кооперативы с рыночной ставкой позволяют акционерам покупать и продавать акции по «рыночным» ценам. Рыночный курс - это цена, которую покупатель готов заплатить за акцию с учетом стоимости здания в целом. В кооперативе по рыночной ставке стоимость вашей доли должна вырасти, если стоимость собственности вырастет, и наоборот. Кооперативы с ограниченным участием в капитале ограничивают цену продажи. При таком соглашении вы, скорее всего, не получите прирост капитала от своих акций, если стоимость здания вырастет.
Какой бы тип кооператива вы ни выбрали, вам следует проверить финансовое положение компании, прежде чем совершать какие-либо действия. Кооперативные корпорации, как и любой другой домовладелец, могут объявить дефолт по ипотеке. Если ипотека будет лишена права выкупа, ваша частная аренда будет аннулирована. В этом сценарии ваш кооператив переходит в аренду, и вам все равно придется выплатить ссуду, которую вы взяли для покупки акций. К счастью, строгие критерии допуска означают, что лишение права выкупа закладной происходит очень редко.