Когда-то нажать на спусковой крючок при покупке дома было так же просто, как купить доступный дом, собрать деньги для первоначального взноса, получить финансирование по разумной процентной ставке и затем закрыть сделку.
Однако после финансового краха в США в 2008 году, который частично возник из-за пузыря на рынке жилья, вызванного безответственным ипотечным кредитованием, рынок жилья пережил огромные потрясения. Этот экономический водоворот породил беспрецедентные условия на рынке недвижимости, которые диктовали инвентаризацию жилья, доступность и условия финансирования, и все это влияло на оптимальные сроки покупки.
Несмотря на непредсказуемость рынка, потенциальные покупатели могут избежать несвоевременных приобретений, соблюдая определенные меры предосторожности.
<цитата>
При низких ценах и рекордно низких процентных ставках доступность жилья в 2012 году была самой благоприятной с 1970 года.
Уолтер Молони, представитель Национальной ассоциации риэлторов (перефразировано)
Рынок недвижимости США наконец-то вышел из депрессивного состояния с 2008 по 2011 год. Показатели продаж жилья в 2012 году улучшились на 9,5 процента по сравнению с 2011 годом, и Национальная ассоциация риэлторов ожидает дальнейшего роста до конца 2013 года, начиная с 2014 года.
Плохая новость, если вы собираетесь покупать, заключается в том, что начало 2013 года является рынком продавца в четырех из пяти регионов, сказал Уолтер Молони, исследователь и представитель NAR. «Причина в том, что у нас была большая просадка запасов», - сказал он.
В июле 2007 года США установили рекорд по инвентаризации жилья, выставив на рынок более 4 миллионов домов. В январе 2013 года запасы упали до 1,74 миллиона, что на 25 процентов меньше, чем в январе 2012 года, и это самый низкий уровень запасов с декабря 1999 года.
По словам Молони, НАР ожидает сезонного увеличения запасов весной 2013 года, но этого может быть недостаточно для предотвращения частых многократных заявок или для достаточно быстрого падения цен на жилье.
«Цены показывают самый сильный рост с ноября 2005 года», - сказал Молони. «В связи с этим мы обновили наш прогноз цен на этот год (2013). Мы думаем, что средняя цена вырастет в национальном масштабе примерно на 7 процентов».
Средняя цена в январе 2013 года составила 173 600 долларов, что на 12,3 процента выше, чем в предыдущем году, что является 11-м месяцем подряд годового роста цен. Прогноз NAR для средней цены на весь 2013 год составляет 189 400 долларов США.
«Обратной стороной более резкого, чем обычно, роста цен является то, что если он будет продолжаться в течение длительного периода времени, то в конечном итоге мы столкнемся с проблемами доступности, и вы начнете уводить людей с рынка», - сказал Молони. «Мы еще не достигли цели».
По его словам, с низкими ценами и рекордно низкими процентными ставками доступность жилья в 2012 году была самой благоприятной с 1970 года. После жилищного спада в 2008 году цены на жилье достигли дна, упав настолько низко - дома продавались по цене меньше, чем затраты на строительство, - что многие инвесторы вмешались, поглотив большую часть запасов.
Самым сильным фактором, сдерживающим рынок, является то, что «кредитное сообщество не склонно к риску ... выдавая ипотеку только наиболее кредитоспособным заемщикам с произвольно высокими кредитными рейтингами», - сказал Молони.
В Чикаго, например, «переезжающие покупатели», то есть те, кто переезжает из своих первых домов, по-прежнему сталкиваются с трудностями, поскольку кредиторы предъявляют более строгие требования, сказал Зик Моррис, президент Чикагской ассоциации риэлторов.
«Некоторых покупателей по более высокой цене это разочаровывает», - сказал Моррис. «Их просят предоставить гораздо больше подробностей, чем когда-либо прежде».
По словам Молони, для получения наилучших результатов покупатели должны работать с агентами по недвижимости, предпочтительно с агентами покупателя.
По словам Молони, доверие потребителей является основным стимулом для крупных инвестиций, таких как строительство дома. Первое место в списке уверенности занимает безопасность работы.
«Если вы не уверены в стабильности своей работы, это большое дело», - сказал Молони. «Если у вас краткосрочный временной горизонт - скажем, менее нескольких лет - вам будет лучше сдавать в аренду, потому что, по всей вероятности… вы не окупите транзакционные издержки».
Типичный покупатель сегодня планирует прожить в доме 10 лет; Типичный продавец живет дома девять лет. В прошлом эксперты по недвижимости считали, что люди должны владеть своим домом от трех до пяти лет, чтобы заработать достаточно капитала, чтобы окупить вложения. Хотя после обвала рынка на создание капитала потребовалось больше времени, «это, вероятно, правда сейчас или вернемся к этому», - сказал Молони.
Сертифицированный специалист по финансовому планированию Кэти Парето упомянула и о других критериях уверенности, которые следует учитывать перед покупкой дома.
«Вы покупаете дом со своим супругом или собираетесь пополам с парнем или девушкой?» - сказал Парето. «Насколько стабильны эти отношения? Другой вопрос, как выглядит рынок?»
Финансовые средства - еще один стандарт. «Люди совершают большие ошибки, покупая слишком много дома за то, что они могут прокормить», - сказал Парето. «Как выглядит ваш денежный поток? Пойдет ли половина вашей зарплаты на содержание вашего нового дома? Что ж, это может быть большой натяжкой. Какие еще источники дохода у вас есть?»
Если потенциальный покупатель не уверен в любом из этих вопросов, Парето и Молони рекомендуют арендовать его.
Спад на рынке жилья и крах банковской отрасли заставили ипотечных кредиторов проявлять брезгливость по поводу ссуд, а это означает, что потенциальным покупателям жилья для получения разрешения на финансирование нужен «приличный» кредит - «вероятно (кредитный рейтинг) в вышеуказанных 720», - сказал Парето. «Если у вас меньше, чем звездный кредит, вы можете быть, в глазах банка, рискованным предложением».
Если ваш кредит ниже отличного, вы можете навредить себе из-за плохой ссуды.
«Возможно, вы не сможете претендовать на низкие процентные ставки, доступные сейчас для большинства людей, и вы не хотите платить больше, чем вы должны или должны, в счет заимствования этих денег», - сказал Парето. / P>
Покупатели жилья впервые должны знать свой кредитный рейтинг; если он низкий, они должны это исправить. Оплачивайте счета вовремя, не берите новый долг в рассрочку, не подавайте заявку на новую кредитную карту и не отменяйте старую, - посоветовал Молони.
Покупателям необходимо достаточно средств, чтобы покрыть первоначальный взнос в размере около 20 процентов от стоимости покупки, иначе банки могут «даже не смотреть на вас», - сказал Парето.
По словам Молони, средний первоначальный взнос для новых покупателей жилья, финансируемых за счет ссуды Федерального управления жилищного строительства, составляет всего 4 процента от покупной цены. Многие покупатели, впервые покупающие товар, обращаются к своим семьям за помощью с первоначальным взносом.
«Откровенно говоря, Национальный банк мамы и папы - очень традиционное средство, которое домовладельцы используют для совершения покупок», - сказал он. Ссылаясь на ежегодный опрос NAR среди покупателей и продавцов жилья, Молони сказал:«Когда мы спрашиваем впервые покупающих жилье:« Что вы использовали для своего первоначального взноса? » 76 процентов говорят о сбережениях. Двадцать четыре процента - это подарок родственника или друга, и обычно это подарок их родителей ».
По словам Молони, покупатели также нуждаются в денежных средствах для покрытия затрат на закрытие сделки, которые варьируются в зависимости от географического положения и транзакции. Ожидаемые затраты на закрытие в размере 5% от стоимости дома.
В целом, потенциальный покупатель должен рассчитать, что 25 процентов своего валового дохода будет направлено на выплату основной суммы и процентов по ипотеке. "Это позволит вам чувствовать себя комфортно", - сказал Молони.
Представитель Национальной ассоциации риэлторов Уолтер Молони перечислил эти признаки как меру того, когда цикл недвижимости переходит в рынок покупателя:
Жилищный инвентарь и предложение за месяц, или время нахождения на рынке, стабильны или незначительно увеличиваются; продавцы могут быть более заинтересованы в согласовании условий. Шестимесячный запас примерно сбалансирован между покупателями и продавцами, но быстро увеличивающиеся запасы или время нахождения на рынке вне сезонных норм может быть признаком рынка покупателя.
Цены на жилье не растут или растут менее чем на процентный пункт по сравнению с инфляцией. Резко падающие цены увеличивают доступность, но это может быть красным флагом плохих местных жилищных и экономических условий. Нормальный долгосрочный прирост цен на сбалансированном рынке на 1-2 процентных пункта превышает инфляцию, измеряемую Индексом потребительских цен.
Взаимосвязь между процентными ставками по ипотеке, ценами на жилье и доходом позволяет тратить менее 25 процентов валового дохода на основную сумму и проценты по ипотеке.
Создание рабочих мест на местном рынке дает покупателям жилья уверенность и необходимые средства. Плохая экономика облегчает покупку, но постоянная потеря рабочих мест и сокращение населения означают, что продажа с прибылью может занять гораздо больше времени, чем обычно. При нормальном росте цен большинство покупателей за три-пять лет накапливают достаточно капитала, чтобы совершить сделку.