Обычно по мере приближения конца года жилищная активность в США замедляется. Это нормально для строительства новых домов, продаж и даже падения цен в зависимости от сезона. Этому есть несколько причин:от людей, которые больше внимания уделяют праздникам, до промерзания земли в некоторых местах, что затрудняет, если не делает невозможным строительство.
Кроме того, в связи с сокращением ФРС закупок ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, и ожиданием трех повышений ставок в следующем году стоимость кредита растет. При этом есть много причин, по которым ведущие аналитики ожидают замедления темпов роста рынка жилья.
Однако последнее исследование, проведенное Redfin, показывает, что жилищная активность в США не только не снижается, но и растет.
Ноябрь стал 16-м месяцем подряд, когда в среднем по США цены на жилье выросли на двузначные числа. И это несмотря на то, что средняя 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой (контрольный показатель стоимости займа для покупки дома) увеличивается. И он продолжает расти с самого низкого уровня в середине года.
Может ли быть так, что покупатели жилья хотят выйти на рынок до того, как ставки вырастут в следующем году? Это дало бы покупателям жилья необыкновенную смекалку в денежно-кредитной политике.
Кроме того, у большинства людей нет такой гибкости в отношении сроков покупки дома. И это вызывает вопрос о том, что поддерживает рынок жилья, ключевой фактор цен на сырьевые товары.
В то время как цены на жилье выросли, количество домов, доступных для продажи, уменьшилось. Доступное количество домов для продажи в ноябре сократилось на 18 %, достигнув рекордно низкого уровня.
Время от подписания договора до покупки дома и начала строительства дома сократилось до 22 дней. Это еще не рекордно низкий уровень, но это явный признак того, что спрос на дома остается высоким.
Откуда спрос?
На протяжении десятилетий число людей, пересекающих границы штатов, сокращалось, и в прошлом году оно достигло самого низкого уровня с момента начала регистрации. Также меньше людей уезжает из города. Между тем, Национальная ассоциация риелторов показала, что продажи вторых домов выросли на 1,7 процентных пункта по сравнению с предыдущим годом.
В то время как годовая инфляция подскочила до 6,8%, средняя цена дома подскочила на 15%. Очевидно, что это хороший способ избежать превратностей инфляции.
То есть, если предположить, что цены на дома не рухнут, как это произошло чуть более десяти лет назад. Некоторые аналитики отмечают сходство роста цен на жилье сейчас и в 2006 году.
Но есть более недавнее событие, непосредственно перед пандемией, которое мы должны учитывать. В частности, когда ФРС, наконец, подняла ставки, опасения по поводу потенциального влияния на рынок жилья в конце 2018 года привели к снижению рынка. И это в конечном итоге привело к тому, что ФРС прекратила ужесточение своей политики.
Увидим ли мы аналогичную картину в следующем году?
Завтра аналитики ожидают, что продажи жилья на вторичном рынке в ноябре составят 6,54 млн, что на 2,7% больше по сравнению с 6,34 млн в октябре (когда было увеличение на 0,8%). За этим несезонным ростом продаж стоит следить.