30 июня промышленный индекс Dow Jones показал лучший результат за 33 года, поднявшись на 17,8%. Подумаешь. За тот же период индекс S&P Homebuilders Select Industry вырос на 47,6%. Сектор был разрушен COVID-19, и почти наверняка доходы и прибыль строителей снизятся в этом году из-за высокого уровня безработицы и заказов на домашнее хозяйство. Но цены на акции отражают ожидаемую, а не текущую прибыль. Инвесторы смотрят в будущее, и им нравится то, что они видят. На самом деле, возможно, мы находимся на грани революции в сфере жилищного строительства.
COVID изменит ситуацию с покупкой жилья к лучшему, отчасти за счет увеличения числа домоседов. Во время эпидемии дома стали центром почти всей семейной деятельности - отдыха, развлечений, обедов, учебы и работы. Собственный капитал в семейном доме - это актив номер один для домохозяйств, на который в совокупности приходится около одной трети чистой стоимости. Если я прав, в ближайшие годы их будет больше.
С разницей в три к двум американцы заявили Gallup в апреле, что после окончания пандемии они предпочитают продолжать работать из дома, а не возвращаться в офис. Если вы работаете дистанционно, вы можете жить где угодно, поэтому вы можете позволить себе место побольше, за пределами города и близлежащих пригородов. Опрос Harris Poll показал, что треть респондентов заявили, что рассматривают возможность переезда в менее густонаселенные места.
Исход в страну. По данным Национальной ассоциации риэлторов, покупатели хотят переехать подальше, чтобы не быть так близко к соседям, которые могут быть инфицированы, сейчас или в будущем (см. Своевременные причины для покупки дома для отпуска). Беспредел, последовавший за насилием со стороны полиции этой весной, также привел к некоторому разочарованию в городской жизни, но три крупнейших городских района страны - Нью-Йорк, Лос-Анджелес и Чикаго - уже теряли население. Переезд в пригород и покупка дома побольше с комнатами для развлечений, гигантскими кухнями, бассейнами и отдельными домашними офисами для супругов - тенденции, которые должны полюбиться строителям.
Конечно, вы, вероятно, не сможете переехать в дом побольше, если у вас нет работы, а уровень безработицы измеряется двузначными числами, а будущее экономики неопределенно, поэтому вполне понятно, что продажи жилья резко упали. Но индекс незавершенных продаж домов, находящихся в собственности, в мае подскочил на 44,3% по сравнению с апрелем, что является признаком того, что жилая недвижимость восстанавливается.
Основы, безусловно, на месте. Процентные ставки одни из самых низких за всю историю. В середине июля средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой составляла всего 2,98%; на 15-летний период, 2,48%, по данным Freddie Mac.
Еще одна причина, по которой я считаю, что акции американских домовладельцев заслуживают рассмотрения сейчас, заключается в том, что акции этих компаний относительно дешевы. Несмотря на скачок цен во втором квартале, индекс S&P Homebuilders за пять лет до 30 июня показал среднегодовое значение более чем на пять процентных пунктов меньше, чем S&P 500 за тот же период.
Дом может быть самым большим активом американцев, но фирмы, которые строят дома, невелики. Общий объем продаж 10 крупнейших публично торгуемых застройщиков в прошлом году составил около 80 миллиардов долларов, что примерно столько же, как и у крупной розничной компании Target. Рыночная капитализация крупнейшего застройщика, Леннара, составляет всего 18 миллиардов долларов.
Большинство строителей являются региональными, и экономия на масштабе производства или сбыта минимальна. Застройщики должны строить дома один за другим и продавать их индивидуально или в относительно небольших общинах. Прибыльность часто зависит от того, насколько сообразительной была компания при покупке земли или участков под застройку, насколько разумно фирма берет в долг и насколько точно рассчитывает сроки строительства для удовлетворения спроса. Это факторы, которые средний инвестор не может проанализировать. В результате я считаю, что лучшая стратегия - это инвестировать в жилищных застройщиков, которые ведут бизнес в быстро развивающихся частях страны и имеют долгосрочные отчеты о росте доходов, хороших балансах и торгах акциями по привлекательным ценам - в то время, когда экономика начинает рывок роста (как это может быть сейчас).
Что купить. Строительная компания NVR (символ NVR, 3271 доллар) соответствует всем этим критериям. NVR работает в горячих точках Средней Атлантики, Юга и Среднего Запада. Он управляется осмотрительно, приобретая участки, которые уже закончены и готовы к строительству (а не спекулирует на сырой земле), а затем строит новый дом только тогда, когда он был продан заранее. Выручка и чистая прибыль стабильно росли за последние пять лет. COVID-19 почти наверняка приведет к падению продаж и доходов в 2020 году, но NVR должен снова вернуться в нормальное русло в 2021 году. (Цены и другие данные, если не указано иное, приведены до 10 июля; акции и фонды, которые мне нравятся, выделены жирным шрифтом. )
Акции NVR сильно пострадали в начале этого года, упав почти вдвое за месяц; он восстановился, но остается далеко от своего февральского максимума. Это одна из тех классных компаний, которые всегда кажутся слишком дорогими для покупки. Сейчас хорошее время. NVR торгуется с прибылью, в 17 раз превышающей предполагаемую прибыль на год вперед - высокий показатель для сектора, но разумный для такого звездного исполнителя. У фирмы впечатляющий баланс:1,1 миллиарда долларов наличными и 682 миллиона долларов долга на конец последнего отчетного квартала. (Сравните это с Lennar, у которого 1,4 миллиарда долларов наличными и 7,5 миллиарда долларов долга.)
В дополнение к NVR с его рыночной капитализацией (цена акций, умноженная на количество акций в обращении) в 12 миллиардов долларов, мне нравятся четыре акции с рыночной капитализацией от 2 до 3 миллиардов долларов. Meritage Homes (MTH, 79 долларов США) - производитель Sun Belt из Феникса с рекордными доходами и доходами, хотя оба, вероятно, упадут в этом году пандемии; коэффициент цена-прибыль равен 11. TRI Pointe Group (TPH, 15 долларов США), который строится в основном на Западе, потерял две трети своей стоимости в результате аварии COVID, а затем восстановил большую часть - но не все - утраченные позиции. Акции торгуются с коэффициентом P / E, равным 9.
Дом Тейлора Моррисона (TMHC, $ 22), другой быстрорастущий застройщик из Аризоны, имеет более рискованный профиль. Аналитики ожидают, что прибыль резко упадет в этом году, а затем вырастет в 2021 году. Компания, основанная в 1936 году, имеет более шаткий баланс, чем у Meritage и TRI Pointe, но акции, упавшие на 24% по сравнению с их максимумом, имеют умеренную стоимость. Аналогичным образом LGI Homes (LGIH, 102 долл. США), которая строит ряд домов от новостройки до элитных домов в регионах, включая Северо-Запад и Юг, имеет большую задолженность по отношению к наличным деньгам, но значительный рост прибыли и выручки.
Большинство биржевых фондов в секторе неудовлетворительны. Несмотря на свое название, SPDR S&P Homebuilders имеет лишь небольшую часть строителей в своих ведущих холдингах, а вместо этого населен поставщиками строительных материалов и производителями ковров и бытовой техники. У фонда под названием iShares Residential Real Estate нет застройщиков среди 25 крупнейших холдингов; его портфель отдает предпочтение инвестиционным фондам в области здравоохранения, квартир и складской недвижимости. Напротив, строители составляют большую часть стоимости активов iShares U.S. Home Construction . (ITB, 45 долларов). Хотя фонд также владеет акциями таких компаний, как Sherwin-Williams и Home Depot, он является лучшим из ETF, и стоит посмотреть, если вы предпочитаете фонды отдельным акциям.
На самом деле, когда дело доходит до жилой недвижимости, лучший выбор - это собственный дом. Вы не можете превзойти кредитное плечо, налоговые льготы и стабильную прибыль. Но сильное второе место занимает фонд жилищного строительства, особенно сейчас, на грани того, что может быть жилищной революцией.
Джеймс К. Глассман возглавляет Glassman Advisory, консалтинговую фирму по связям с общественностью. Он не пишет о своих клиентах. Он не владеет ни одной из упомянутых акций. Его последняя книга Сеть безопасности:стратегия снижения рисков ваших инвестиций во время турбулентности.