Акции и облигации в значительной степени вознаграждали жителей рынка со времен пика рыночной конъюнктуры Великой рецессии в 2009 году, но инвесторы, большие и малые, могут задумываться о том, сколько ног осталось от нынешнего ралли. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) могут стать тем классом активов, который нужен инвесторам, чтобы проткнуть иглу на этом неустойчивом бычьем рынке.
Этим летом известный король хедж-фондов Рэй Далио написал, что рыночные парадигмы меняются, и в следующем десятилетии перспективы медленного роста и хронически низких процентных ставок. Он считает, что мировые центральные банки, в том числе Федеральная резервная система США, «увеличение объема печати и покупки активов приведет к более отрицательной реальной и номинальной доходности, что приведет к тому, что инвесторы будут все чаще отдавать предпочтение альтернативным формам денег (например, золоту) или другим видам собственности. богатство ».
Хотя Далио предполагает, что инвесторы могут добавить золото в свои портфели, они могут также захотеть начать изучение REIT для покупки. Это связано с тем, что недвижимость также является классическим средством защиты от инфляции и, как правило, выигрывает от низких процентных ставок.
Еще один положительный момент:REIT могут снизить значительный доход; золото нет. По закону инвестиционные фонды в сфере недвижимости должны распределять 90% налогооблагаемого дохода акционерам в виде дивидендов. Но окончательное хеджирование - найти REIT, которые надежно (и, когда это возможно, агрессивно) увеличивают свои выплаты, так как это предотвратит фактическое снижение стоимости дивидендов из-за инфляции с течением времени.
Вот семь REIT для покупки для инвесторов, заинтересованных в росте дивидендов . Эти компании, занимающиеся недвижимостью, готовы поддерживать и улучшать распределение денежных средств в возможно медленном будущем с низкими процентными ставками, которое прогнозируют некоторые эксперты.
Данные по состоянию на 6 октября. Дивидендная доходность рассчитывается путем пересчета в год самой последней выплаты и деления на цену акции.
CubeSmart (CUBE, $ 35,19) владеет и / или управляет растущей национальной сетью, состоящей из более чем 1150 складских помещений - прозаичный, но устойчивый фронт мира REIT, обеспечивающий защиту от приливов рецессии. Компания обслуживает не только обычные домохозяйства, но и предприятия, и даже владельцев лодок. Таким образом, он имеет разнообразную клиентуру, разбросанную по 38 штатам, в основном во Флориде, Иллинойсе, Техасе, Нью-Йорке и Калифорнии, а также в округе Колумбия.
CubeSmart, третий по величине в стране оператор складских помещений по годовому доходу, стал публичным акционером еще в 2004 году. CUBE действительно сократил свои дивиденды во время Великой рецессии, но в 2011 году начал агрессивный рост дивидендов. повторно вышла из посткризисного периода с 2,5 цента на акцию в 2010 году до 32 центов сегодня.
Важно то, что средства от операционной деятельности (FFO, важный показатель рентабельности REIT) использовались для поддержки этих скачков. Скорректированный FFO (AFFO) компании растет шесть лет подряд. AFFO во втором квартале в размере 42 цента за акцию вырос на пенни по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А руководство предполагает, что годовой AFFO составит 1,66–1,68 доллара за акцию, по сравнению с 1,64 доллара в прошлом году.
В июле Moody's подтвердило долг CubeSmart на уровне приоритетного необеспеченного рейтинга инвестиционного уровня Baa2, заявив, что REIT обладает «хорошей финансовой гибкостью и умеренным использованием левериджа, измеряемого соотношением чистого долга к EBITDA (прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации). . »
Moody’s также похвалило CubeSmart за «опытную команду менеджеров и большой опыт работы». Это потребуется в конкурентном бизнесе самостоятельного хранения данных, который, по оценкам, охватывает от 48 000 до 52 000 объектов в США и имеет низкие барьеры для входа.
Тем не менее, акционеры CUBE могут утешиться, зная, что бизнес по хранению данных самообслуживания также считается «устойчивым к рецессии». Это потому, что экономические спады, как правило, вынуждают людей сокращать штат, что заставляет их упаковывать лишние вещи в устройства CubeSmart. Более низкие процентные ставки, если они будут реализованы, также сделают растущие дивиденды REIT более привлекательными.
Инвесторы, осведомленные о повсеместном использовании смартфонов и планшетов в общественных местах, могут быть склонны покупать Crown Castle International . (CCI, $ 137,92) - крупнейший оператор-владелец телекоммуникационных активов США. Инфраструктура связи REIT впечатляет:она включает более 40 000 вышек сотовой связи, 65 000 узлов малых сот и около 75 000 километров оптоволоконных линий на все основные рынки Америки.
Его инфраструктура поддерживает коммуникационные технологии AT&T (T), Verizon (VZ), T-Mobile US (TMUS) и Sprint (S). Так что, если вы видите, что кто-то пользуется своим смартфоном, вполне вероятно, что Crown Castle делает это возможным.
Crown Castle, доходность которого превышает 3%, уже много лет увеличивает дивиденды. Последнее повышение дивидендов - повышение на 7% до $ 1,125 за акцию - произошло в октябре прошлого года. Рост дивидендов должен быть поддержан AFFO, которое, по прогнозам руководства, будет расти на 7-8% ежегодно в обозримом будущем. (Ее AFFO во втором квартале подскочил на 13% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и компания ожидает, что годовой показатель достигнет верхнего предела ожидаемого диапазона.)
Для построения коммуникационных сетей требуется большой капитал, и Crown Castle берет большие займы. Тем не менее, в июле Moody’s Investors Service подтвердило свой рейтинг Baa3 (инвестиционного уровня) по приоритетному необеспеченному кредиту CCI, сославшись на «устойчивые внутренние денежные потоки, поддерживаемые его бизнесом по оптоволоконным станциям и оптоволоконным станциям». Moody’s добавляет:«Долгосрочная аренда без права досрочного прекращения, заключенная CCI с договорными эскалаторами аренды, обеспечивает четкую видимость будущих доходов и стабильность денежных потоков».
Moody’s действительно говорит, что если для Crown Castle существует опасность, то это возможность непредвиденных технологических сбоев. Однако пока технологии на стороне CCI. AT&T, Verizon и другие работают над общенациональным развертыванием услуг «5G» - более мощной телекоммуникационной технологии, которая еще больше внедрит Интернет в жизнь каждого. Это способствует высокому спросу на башни, малые соты и оптоволокно REIT.
Свойства Equity LifeStyle (ELS, $ 136,42) владеет и управляет более чем 400 промышленными домами, курортами для автодомов и кемпингами в 32 штатах и Британской Колумбии, охватывая более 145 000 участков. Поскольку бэби-бумеры выходят на пенсию миллионами, дешевое промышленное жилье и автостоянки пользуются большим спросом.
Вы можете увидеть это в результатах компании. Его последний прогноз на полный 2019 год:«нормализованная» FFO от 4,12 до 4,22 доллара на акцию. Для сравнения:в 2018 году они составили 3,87 доллара США, а в 2017 году - 3,60 доллара. Компания также зарегистрировала рост FFO на 8% в годовом исчислении во втором квартале до 96 центов на акцию.
Да, у ELS низкая доходность 1,8%, что на самом деле меньше, чем у S&P 500. Но это не из-за отсутствия роста дивидендов. Просто выплате сложно угнаться за ценой акций, которая выросла более чем на 90% за последние три года.
Но инвесторы, которые попадают в Equity LifeStyle сейчас, должны получить более высокую доходность, поскольку компания продолжает увеличивать свои выплаты в предстоящем году. REIT имеет хорошие возможности для того, чтобы поймать растущий рынок пожилых людей; около 10 000 американцев выходят на пенсию каждый день, и некоторые из них стремятся сократить штат. А еще лучше то, что у них есть яйца-вкладыши, пенсии и социальное обеспечение, что в некоторой степени помогает им оградить их от потенциальной рецессии.
Доход от недвижимости (O, 78,41 долл. США) владеет более чем 5900 объектами недвижимости в 49 штатах, Пуэрто-Рико и Великобритании, сданными в аренду 265 различным арендаторам в 49 отраслях. Тем не менее, это большая розничная торговля, и на эту отрасль приходится около 83% арендного дохода REIT.
Не секрет, что онлайн-розница сделала с обычной розничной торговлей здесь, в США, - одна из причин, по которой акции колеблются в течение последних нескольких лет. Но, как отметило руководство в своем последнем отчете о прибылях и убытках, «95% нашей арендной платы поступает от арендаторов, имеющих служебный, недискреционный и / или недорогой компонент для своего бизнеса». Еще одна причина верить в модель Realty Income:она имеет дело с «тройной» арендой, что означает, что они не включают налоги, страхование и техническое обслуживание. Realty Income просто собирает чеки по арендной плате, что делает его доходы и FFO более регулярными и надежными.
И, несмотря на проблемы розничной торговли, Realty Income демонстрирует признаки роста. REIT опубликовал AFFO в размере 82 центов на акцию во втором квартале по сравнению с 80 центами в квартале прошлого года. А на весь год руководство планирует AFFO в размере 3,28–3,33 доллара на акцию по сравнению с 3,19 доллара в 2018 году.
Realty Income также является наиболее известной из ежемесячных дивидендных акций - именно это и происходит, когда вы называете себя «Ежемесячной дивидендной компанией». Компания выплатила впечатляющие 590 ежемесячных дивидендов подряд, в том числе 88 ежеквартальных . увеличивается.
Moody’s дает массу оснований полагать, что дивиденды безопасны и будут продолжать расти. «Приоритетный необеспеченный рейтинг Realty Income A3 отражает отличную управленческую команду REIT и длительный опыт поддержания хорошо капитализированного баланса с консервативной долей заемных средств. Сильный в оперативном отношении розничный портфель REIT также хорошо изолирован от электронной коммерции и изменений в потребительских расходах, что положительно для кредитоспособности ».
STORE Capital (STOR, $ 38,05) - это диверсифицированный REIT с чистой арендой, который инвестирует в «операционную недвижимость с одним арендатором» - отсюда и название «STORE». Он может похвастаться 2389 объектами недвижимости, которые сдает в аренду 456 клиентам во всех 50 штатах, при этом на момент написания этой статьи максимальная заполняемость составляет 99,7%.
На предприятия сферы услуг, такие как рестораны, клубы здоровья и кинотеатры, приходится наибольшая часть его собственности - 64%, остальная часть приходится на розничную торговлю (19%) и производство (17%). STOR также специализируется на долгосрочной аренде, при этом средний оставшийся срок аренды составляет 14 лет.
STORE Capital претендует на известность? Это единственный REIT, который в настоящее время принадлежит Berkshire Hathaway Уоррена Баффета (BRK.B). Баффет купил свою долю еще в 2017 году и фактически является вторым по величине акционером компании после Vanguard.
REIT проходит проверку Moody’s, что обнадеживает. «Кредитный профиль STORE Capital на уровне Baa2 (инвестиционный рейтинг) отражает быстрое расширение компании и растущий поток денежных средств, генерируемый ее высокодиверсифицированным, очень загруженным портфелем объектов недвижимости с одним арендатором с долгосрочной тройной чистой арендой и ежегодным резким увеличением арендной платы», - сказал Moody's написал в августе, добавив, что REIT также имеет «надежный баланс».
С момента выхода на биржу в 2014 году STORE Capital увеличивал свои дивиденды каждый год. О последнем повышении дивидендов - на 6,1% до 35 центов на акцию - было объявлено в начале сентября. Рост прибыли REIT должен и дальше способствовать будущему росту. Во втором квартале AFFO составил 45 центов за акцию (на пенни больше, чем во втором квартале прошлого года). Компания также заявила, что ожидает, что AFFO за год составит от 1,92 до 1,96 доллара на акцию, что будет лучше по сравнению с 2018 годом, когда она заработала 1,85 доллара на акцию.
* Отражает годовой рост дивидендов с момента выхода на биржу в ноябре 2014 года.
Свойства VICI (VICI, $ 22,95) - это REIT, ориентированный на игры, которому принадлежат 22 объекта недвижимости, включая Caesars Palace, с 14 800 гостиничными номерами и более 150 ресторанов, баров и ночных клубов. Помимо Caesars, ему также принадлежат девять объектов Harrah по всей стране, ипподромы и поля для гольфа.
VICI Properties, которая стала публичной только в феврале 2018 года, имеет ограниченную историю роста дивидендов, но ее перспективы выглядят привлекательными.
Индустрия казино-игр постоянно растет. По данным Американской игровой ассоциации, в 2018 году доходы от игр увеличились на 3,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили рекордные 41,7 миллиарда долларов. В настоящее время доходы национальных коммерческих казино от азартных игр в годовом исчислении упали только один раз - в 2009 году во время Великой рецессии - и то незначительно.
Компания опубликовала скорректированный FFO в размере 38 центов на акцию во втором квартале по сравнению с 35 центами годом ранее. Руководство прогнозирует скорректированный FFO на весь 2019 год с 1,45 до 1,47 доллара на акцию, что незначительно выше 1,43 доллара на акцию, отчасти потому, что компания выпускает новые акции. Но руководство также отмечает, что оно финансировало приобретения за счет капитала, а не заемных средств (действительно, компания полагает, что рейтинг долга инвестиционного уровня будет от 18 до 36 месяцев благодаря агрессивному сокращению доли заемных средств). Это стабилизирует рост FFO на акцию в краткосрочной перспективе, но, возможно, увеличит прибыль в долгосрочной перспективе.
VICI увеличивал дивиденды каждый год с момента выхода на публичные рынки. Фактически, финансовый директор Дэвид Киске сказал в последнем отчете о прибылях и убытках, что компания хочет «в конечном итоге стать дивидендным аристократом», подчеркнув постоянный выбор времени для будущего увеличения дивидендов. Мы проверим это через пару десятилетий ... но идея о том, что VICI стремится к увеличению дивидендов, обнадеживает.
* Отражает рост дивидендов в годовом исчислении с момента выхода на биржу в феврале 2018 года.
Свойства роста MGM (MGP, 30,47 долларов США), которая была выделена из MGM Resorts International (MGM) в 2016 году, владеет или иным образом контролирует 14 курортов в Лас-Вегасе и по всей территории США, а также крупный район ресторанов и развлечений в Лас-Вегасе. Вегас-Стрип. Его активы включают 27 400 гостиничных номеров, 150 торговых точек, 300 ресторанов и баров, 20 развлекательных заведений, различные конференц-залы и даже пару гоночных трасс.
Хотя компания может похвастаться несколькими хорошо известными активами в Лас-Вегасе, такими как Mandalay Bay и Mirage, она хорошо диверсифицирована географически. Фактически, в своем отчете за второй квартал руководство MGP отметило, что менее половины EBITDA REIT (прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации) поступило из-за пределов Лас-Вегаса. Это включает в себя Национальную гавань MGM недалеко от Вашингтона, округ Колумбия, и Боргата в Атлантик-Сити.
Большая часть роста MGP за последние несколько лет произошла благодаря агрессивной стратегии приобретения. Но компания также имеет органический рост за счет 2% фиксированной арендной платы эскалаторов примерно на 90% арендной платы. Они хороши до 2022 года, когда возникнут проблемы с доходом от аренды.
В сентябре MGM Growth Properties увеличила дивиденды в девятый раз с момента IPO и шестой квартал подряд. Это было незначительное увеличение примерно на полпроцента, но выплаты на 7,4% лучше, чем на тот момент в прошлом году. Этому способствовал рост прибыли:AFFO во втором квартале вырос на 7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а AFFO в 2018 году был примерно на 11% лучше, чем в 2017 году.
* Отражает годовой рост дивидендов с момента выхода на биржу в апреле 2016 года.