Когда дело доходит до ваших инвестиций, десятилетие - это долгий срок. Десять лет назад мы только оправлялись от кризиса 2008 года и худшей рецессии со времен Великой депрессии. Инвесторы несли катастрофические убытки. Некоторым казалось, что мир подходит к концу.
За десять лет до этого мы были в эпицентре мании доткомов и самого большого пузыря на фондовом рынке в истории. Всего за десять лет до этого никто никогда не слышал об Интернете, а мобильные телефоны были размером с шлакобетон. Мы можем только догадываться, как будет выглядеть мир через 10 лет.
Недвижимость традиционно была стабильным средством сбережения. Но с ускорением темпов изменений в последние годы, даже стабильность некоторых инвестиционных фондов недвижимости (REIT) оказалась под вопросом. Amazon.com (AMZN) наносит серьезный удар по обычной розничной торговле, Airbnb превращает каждую запасную кровать в жизнеспособного конкурента для отелей, а удаленная работа делает традиционный офис гораздо менее важным, чем он был раньше.
Для инвесторов, придерживающихся принципа «купи и держи», ключом к заработку на REIT в ближайшие десятилетия будет стремление сосредоточиться на свойствах, которые будут максимально «ориентированы на будущее». По мере того, как мир меняется, нам, вероятно, всегда будут нужны жилые дома, медицинские учреждения, склады и другая важная собственность.
Сегодня мы рассмотрим пять REIT, которые можно купить и держать десятилетиями . После недавнего скачка цен на REIT вам не обязательно выбегать и покупать их сегодня. Но найдите место, где можно записать каждое из этих имен, чтобы запомнить их во время купания. Потому что, если вы ищете коллекцию акций недвижимости, чтобы сбросить доход, который вам понадобится при выходе на пенсию, каждая из них отвечает вашим требованиям.
«Сейчас примерно каждый десятый американец арендует место в складском помещении», - говорит Брэд Томас, редактор журнала Forbes Real Estate Investor . . «Приблизительно 30 миллионов хранят свое имущество в одном из 50 000 складских помещений по всей стране». Томас добавляет, что миллениалы составляют почти треть потребности в хранении и «склонны посещать объекты гораздо чаще, чем старшее поколение».
Несмотря на все разговоры о том, что миллениалы предпочитают опыт вещам, похоже, что им удалось накопить много вещей за свою короткую жизнь. Общественное хранилище предназначено для их хранения.
Поскольку стоимость жилья продолжает расти, более обычным явлением становятся городские дома меньшего размера, равно как и аренда. Добавьте к этому долгосрочную тенденцию к сокращению штатов в период бэби-бума, и у вас есть все необходимое для стабильной долгосрочной тенденции.
Общественное хранилище, которое недавно достигло рекордных высот, при нынешних ценах не особенно дешево. Но в то время, когда доходность облигаций достигает рекордно низкого уровня, PSA и его дивидендная доходность, равная 3%, по-прежнему имеют место среди REIT, которые можно покупать и удерживать в течение длительного времени. Еще лучше:за последнее десятилетие Public Storage увеличила свои дивиденды на 264%, или примерно на 30% в год в среднем.
Недвижимость не обязательно должна быть броской или красивой, чтобы быть привлекательной. На самом деле, часто лучше скучать. Некоторые из лучших предложений - это промышленные объекты вдали от фешенебельных районов города. И хотя модные торговые центры могут расти и падать, одно можно сказать наверняка:продолжающийся рост интернет-торговли будет означать высокий спрос на логистические и распределительные центры.
«Промышленная недвижимость обычно остается вне поля зрения большинства инвесторов, потому что она не привлекательна, - говорит Ари Растегар, основатель и генеральный директор компании Rastegar Property, застройщика недвижимости из Остина. «Мы добились успеха с этой стратегией, особенно в Раунд-Роке, штат Техас, в рамках проекта промышленной реконструкции. Логистические объекты и склады требуют очень небольших капитальных затрат и, если их покупать по правильным ценам, могут быть чрезвычайно прибыльными ».
Чтобы получить долю на этом прибыльном рынке, рассмотрите акции Prologis . (PLD, 84,79 доллара США). Prologis - крупнейший в мире логистический REIT. По состоянию на 30 июня 2019 года REIT владел или контролировал 786 миллионов квадратных футов в 19 странах.
Если вы считаете, что Amazon.com захватывает мир, то Prologis, который считает Amazon одним из крупнейших клиентов, является одним из способов косвенно сыграть на этой тенденции. REIT не стесняется мысли, что бум электронной коммерции способствует его собственному росту, обычно подчеркивая некоторые аспекты интернет-торговли в своих презентациях для инвесторов, чтобы вызвать ажиотаж.
Prologis - не самый прибыльный REIT для покупки, так как его дивиденды составляют довольно скромные 2,5%. Но если вы ищете доходный пакет, которым потенциально можете владеть десятилетиями, нет ничего лучше, чем Prologis.
На очереди - диверсифицированное здравоохранение REIT Ventas . (VTR, 75,23 доллара). Ventas - один из крупнейших REIT в мире по рыночной капитализации и второй по величине REIT в сфере здравоохранения после Welltower (WELL) с оборотом 37 миллиардов долларов.
На протяжении многих лет компания Ventas активно управляла своим портфелем, отказавшись от услуг квалифицированного медперсонала и увеличив свое присутствие в жилых домах для престарелых и медицинских офисных зданиях. Примерно 56% портфеля Ventas инвестируется в жилье для престарелых, а еще 19% - в медицинские офисы / амбулаторные здания. Остальные 25% портфеля инвестируются в ссуды, системы здравоохранения, исследовательские центры и другую недвижимость, связанную со здоровьем.
Достаточно легко понять, что компания Ventas сосредоточила внимание на жилых помещениях для пожилых людей, поскольку старение бэби-бумеров создаст огромные возможности для операторов в этой сфере. Но вопреки распространенному мнению, большинство бумеров еще довольно молоды. Самой большой когорте "бумеров" только сейчас исполняется 60 лет. Примерно половина пожилых жителей REIT старше 85 лет. Это означает, что Ventas все еще далеки от пика на этом рынке через несколько десятилетий.
Между тем, инвесторам можно щедро заплатить за ожидание. При текущих ценах доходность Ventas очень приличная 4,3%, а REIT уже давно увеличивает свои дивиденды.
На тему старения бумеров, LTC Properties (LTC, 49,94 доллара США) также входит в число REIT, которые можно покупать и держать десятилетиями.
Если вы хотите знать, что делает LTC, не ищите ничего, кроме его тикера. «LTC» - это сокращение от «долгосрочный уход». LTC, конечно, не является поставщиком услуг долгосрочного ухода. Это работа его арендаторов. LTC Properties просто управляет своим портфелем, который состоит из более чем 200 объектов здравоохранения в 28 штатах. Портфель делится примерно 50/50 между домами для престарелых и учреждениями квалифицированного сестринского ухода, а также несколькими «другими» объектами здравоохранения.
Важно отметить, что около 56% всего портфеля LTC инвестируется в недвижимость, которая зависит от клиентов-частных лиц, а не от Medicare или Medicaid. К сожалению, остается 44%, которые зависят от правительства.
Но помните:не LTC управляет оборудованием; это просто домовладелец. Таким образом, даже если скупые государственные выплаты продолжат снижать прибыльность отрасли, LTC сможет обналичивать свои арендные чеки на неопределенный срок.
На данный момент LTC приносит неплохие 4,6%. И интересная особенность:это ежемесячные дивиденды, а не квартальные. Это удобно для согласования вашего дивидендного дохода с вашими ежемесячными расходами. Или, если вы реинвестируете свои дистрибутивы, это позволит вам объединить их намного быстрее.
Amazon.com действительно тот самый пресловутый бык в посудной лавке. Вместе со своими аналогами в сфере электронной коммерции компания полностью разрушила традиционную розничную торговлю.
Но помните, что не все объекты торговой недвижимости одинаковы. У нас может быть меньше нужды искать одежду или электронику в торговых центрах или крупных розничных магазинах. Но до тех пор, пока Amazon не найдет способ доставлять стоматологов и парикмахеров к вашим дверям, нам по-прежнему будет нужна ориентированная на обслуживание розничная торговля.
И это как раз специальность STORE Capital . (STOR, 37,68 долл. США).
Store Capital владеет диверсифицированным портфелем из 2389 объектов недвижимости, разбросанных по всем 50 штатам, со средневзвешенным оставшимся сроком аренды 14 лет. Около 15% его портфеля инвестируется в ресторанную недвижимость, но дошкольные учреждения, спортивные залы, автомагазины, медицинские и стоматологические центры составляют значительные ассигнования. На объекты, ориентированные на предоставление услуг, приходится почти две трети базовой арендной платы, а оставшаяся треть примерно поровну делится между торговыми и производственными объектами.
Store Capital может быть не на 100% защищенным от Amazon. Но это примерно так близко, насколько вы можете получить, все еще находясь в сфере розничной торговли. Еще лучше:этому верит легендарный инвестор Уоррен Баффет.
На момент написания этой статьи Чарльз Сайзмор был долгожителем видеомагнитофона.