Сингапур является одним из крупнейших в Азии рынков REIT и доверительного управления недвижимостью:около 43 S-REIT котируются на Сингапурской фондовой бирже с рыночной капитализацией более 110 миллиардов сингапурских долларов.
S-REIT являются важным сегментом на сингапурском фондовом рынке, 5 REIT включены в индекс Straits Times с общим весом 7,6%.
Сегодня мы исследуем, что инвесторы REIT могут ожидать в 2022 году.
Как видно на диаграмме 1 ниже, индексы REIT, такие как FTSE ST REIT Index и iEdge S-REIT Index, в 2021 году отставали от большинства региональных индексов REIT, включая Азиатско-Тихоокеанский фондовый рынок и, конечно же, американские индексы.
Тем не менее, индексы REIT оказались не на дне своего класса, так как они превзошли индексы Гонконга и Китая.
Глядя на диаграмму 2 ниже, мы видим, что из 40 REIT около 11 зафиксировали отрицательную доходность, в то время как еще 10 зафиксировали доходность менее 10%.
Другими словами, чуть более половины населения REIT отстает от двух индексов REIT.
Текущие экономические ожидания на 2022 год вялые, с разным темпом восстановления экономики во всем мире. Как видно на диаграмме 3 ниже, консенсус в том, что глобальный экономический рост в 2022 году замедлится по сравнению с этим годом. В основном это связано с такими рисками, как изоляция от COVID, инфляция, нарушение цепочки поставок и ужесточение условий на рынке труда.
Инфляционное давление также подтолкнуло центральные банки к ужесточению денежно-кредитной политики в странах и экономических блоках в США, Великобритании и ЕС. Великобритания уже поднимала ставки один раз в 2021 году, и почти наверняка США повысят ставки в 2022 году. ЕС также начал откатывать денежно-кредитное стимулирование.
Аналогичным образом, в Сингапуре Министерство торговли и промышленности прогнозировало, что в 2021 году полный годовой рост составит около 7%, а в 2022 году - от 3% до 5%.
Ожидается, что в 2022 году рынок будет оставаться устойчивым, а цены на аренду останутся или восстановятся во всех подсегментах, таких как офис, розничная торговля, промышленность, логистика и гостиничный бизнес.
По общему мнению, нужно относиться с осторожностью к REIT из-за роста процентных ставок и ужесточения условий ликвидности. Однако, в зависимости от темпа ужесточения, REIT могут оказаться в благоприятной среде в 1П22 и, вероятно, продолжат приобретать активы и увеличивать доходность для инвесторов.
Некоторые подсегменты, такие как гостиничный бизнес, розничная торговля и логистика, могут быть лучше в 2022 году.
REIT для индустрии гостеприимства и розничной торговли получат поддержку от открытия в Сингапуре, а REIT в сфере логистики могут и дальше извлекать выгоду из светских тенденций. В 2022 году технологическая отрасль по-прежнему будет опорой лизинговой отрасли после значительной сдачи площадей в аренду в 2021 году.
Ожидается, что специализированные активы REIT, такие как центры обработки данных и здравоохранение, также будут хорошо работать со студенческим общежитием, готовым к возрождению, поскольку учебные заведения снова начинают открываться для иностранных студентов.
Данные на Графике 5 ниже показывают, что мы можем увидеть коррекцию REIT в ближайшем будущем.
Спрэд доходности ниже, чем в среднем за 10 лет, и он может еще больше сжиматься при повышении процентных ставок, вызывая снижение цен на акции для REIT.
Индекс FTSE ST REIT также торгуется немного выше своего долгосрочного отношения P / B, а дивидендная доходность находится на рекордно низком уровне.
С другой стороны, это можно рассматривать как новую норму из-за качества REIT в Сингапуре и силы некоторых подсегментов, таких как REIT для логистики и промышленности, которые извлекают выгоду из долгосрочных структурных попутных ветров.
В то время как индекс REIT отставал от STI в 2021 году, диаграмма 6 показывает, что на более длительном периоде времени индекс REIT превзошел STI. Будет интересно посмотреть, сможет ли индекс REIT вернуть свою динамику и продолжить опережать индекс STI в 2022 году.
Макроэкономические перспективы на 2022 год также менее благоприятны, чем на 2021 год. Тем не менее, мы можем увидеть восстановление в некоторых подсегментах, таких как гостиничный бизнес и розничная торговля, а также продолжение роста за счет структурных попутных ветров в подсегменте логистики.
В зависимости от темпов ужесточения денежно-кредитной и налогово-бюджетной политики, REIT могут оказаться в состоянии осуществлять приобретения, если появится такая возможность.
Оценки кажутся немного завышенными по сравнению с историческими коэффициентами, но это может быть связано со структурным сдвигом в качестве REIT, котирующихся в Сингапуре, поскольку инвесторы готовы торговать этими высококачественными REIT по более высокой оценке. Повышенная оценка также всегда является индикатором возможной коррекции впереди.
В целом, с более чем 40 REIT в различных подсегментах, перечисленных в Сингапуре, и ожиданиями инвесторов в отношении недавно внесенных в листинг REIT, таких как Daiwa House Logistics Trust (SGX:DHLU) и Digital Core REIT (SGX:DCRU), чтобы продемонстрировать свой характер, кажется, в 2022 году есть чего ожидать.
Если вы стремитесь получить устойчивый доход от портфеля REIT, присоединитесь к Крису Нгу на его веб-семинаре в реальном времени, чтобы узнать, как начать работу и что следует учитывать при создании устойчивого портфеля REIT.