Рефинансирование ипотечного кредита может снизить ежемесячный платеж, позволить вам получить доступ к капиталу вашего дома или обменять ипотеку с регулируемой ставкой на ипотеку с фиксированной процентной ставкой. Но как работает рефинансирование ипотеки, если вы работаете не по найму? В этом случае рефинансирование по-прежнему возможно, но может потребовать предоставления большего количества документов, чем если бы вы были наемным работником. Вот что вам нужно знать о рефинансировании ипотеки, если вы работаете не по найму.

Что кредиторы ищут в заявках на рефинансирование?

Ипотечные кредиты выдаются на основе личных, а не деловых доходов, но для самозанятых они тесно связаны. Кредиторы считают вас самозанятым, если ваша доля участия в бизнесе составляет 25% или более. Как правило, ипотечные кредиторы взвешивают следующие факторы, независимо от того, работаете вы не по найму или нет:

• Кредитный рейтинг :кредитный рейтинг вашей компании не является фактором при рефинансировании ипотечного кредита, в отличие от вашего личного кредитного рейтинга. ФИКО ^® Оценка ^☉ очень хороший (от 740 до 799) или исключительный (от 800 до 850) повысит ваши шансы на одобрение.
• История платежей :кредиторы проверят ваш кредитный отчет, надеясь увидеть историю своевременного погашения долга.
• Отношение долга к доходу (DTI) :эта цифра показывает, какая часть вашего ежемесячного дохода идет на выплату долгов. Ваш интерфейсный DTI измеряет ваши ежемесячные расходы на жилье по отношению к вашему валовому ежемесячному доходу; ваш внутренний DTI измеряет все ваши ежемесячные платежи по долгам по отношению к вашему валовому ежемесячному доходу. Ипотечные кредиторы учитывают оба показателя DTI и обычно хотят, чтобы внешний DTI составлял 28 % или менее, а внутренний DTI — менее 43 %.
• Использование кредита :Ваш коэффициент использования кредита измеряет сумму возобновляемого кредита, который вы используете, по сравнению с вашим общим доступным кредитом. Если ваш коэффициент использования кредита составляет 30% или более, это может негативно повлиять на ваш кредитный рейтинг. Высокий коэффициент использования кредита может указывать кредиторам на то, что у вас проблемы с оплатой счетов и использованием кредита, чтобы выжить.
• История работы :Кредиторы любят финансовую стабильность. Если вы работаете на работодателя, кредитор, как правило, захочет, чтобы вы работали на одной и той же работе не менее двух лет. Если вы работаете не по найму, они захотят увидеть, что вы занимаетесь бизнесом не менее двух лет; однако они могут допускать исключения.
• Доход :когда вы работаете не по найму, ваш доход может колебаться, что может заставить кредиторов нервничать по поводу вашей способности погасить кредит. Поскольку самозанятые люди часто получают большие налоговые вычеты, их скорректированный валовой доход (AGI) может быть значительно меньше их фактического дохода. Оба фактора означают, что вам придется больше работать, чтобы доказать, что у вас есть адекватный и надежный доход.

Варианты рефинансирования ипотеки, если вы работаете не по найму

Большинство ипотечных кредитов перепродаются поддерживаемым государством компаниям Fannie Mae и Freddie Mac. Кредиты, подходящие для перепродажи, называются подходящими ипотечными кредитами. , должны соответствовать строгим критериям. Для самозанятых рефинансирование в квалифицированную ипотеку может потребовать предоставления:

• Подтверждение существования вашего бизнеса (например, бизнес-лицензия)
• Налоговые декларации предприятий и физических лиц за последние два года.
• Отчет о прибылях и убытках и балансе вашего бизнеса за текущий год
• Ваши последние банковские выписки

Если у вас нет налоговых деклараций о самозанятости за два года или если ваш доход снизился или носит сезонный характер, вы можете рассмотреть возможность неквалифицированной ипотеки. . Эти кредиты, которые имеют более мягкие критерии, чем квалифицированные ипотечные кредиты, часто продаются самозанятым людям. Неквалифицированные ипотечные кредиторы могут подтвердить ваш доход, используя банковские выписки, а не налоговые декларации, или принимать во внимание ликвидные активы (например, инвестиции) при оценке вашей способности погасить кредит.

Если у вас есть ипотечный кредит, застрахованный Федеральной жилищной администрацией (FHA), рассмотрите возможность упрощенного рефинансирования FHA. Некоторые варианты Streamline Refinancing не требуют подтверждения дохода или занятости. Вам просто нужно сделать как минимум шесть платежей по кредиту по существующей ипотеке, быть актуальным без просроченных платежей, иметь кредит в течение 210 дней и показать, что рефинансирование либо уменьшит ваш ежемесячный платеж, либо сократит срок кредита без увеличения ваших платежей. более чем на 50 долларов США.

Как найти подходящего рефинансирующего кредитора, если вы работаете не по найму

Как видите, найти подходящую ипотеку, если вы работаете не по найму, может быть непросто. Работа с ипотечным брокером может помочь. Брокеры работают с различными кредиторами, чтобы подобрать для физических лиц наилучший кредит для их нужд.

Поскольку сборы, баллы и затраты на закрытие варьируются от кредитора к кредитору, поиск лучшего варианта рефинансирования является ключом к поиску лучшего варианта рефинансирования. Начните с вашего текущего кредитора:они знают вашу финансовую историю и историю погашения и могут захотеть работать с вами, чтобы сохранить ваш бизнес, например, путем снижения комиссий.

Имейте в виду, что разные кредиторы могут по-разному оценивать ваше финансовое положение, поэтому даже если один кредитор не рефинансирует ваш кредит, другой может это сделать. Например, даже если вы работаете не по найму менее двух лет, некоторые кредиторы будут учитывать ваш предыдущий опыт и доход в той же отрасли при принятии решения о том, сможете ли вы поддерживать свой доход в будущем. Кредиторы также могут добавить некоторые из ваших бизнес-вычетов обратно в ваш AGI, повысив ваш доход и облегчив вам получение кредита.

Если вы подадите все свои заявки на ипотеку в течение короткого периода времени — от 14 до 45 дней в зависимости от модели оценки — несколько заявок не повлияют отрицательно на ваш кредитный рейтинг. Постарайтесь получить предложения от трех-четырех кредиторов, а затем тщательно сравните ипотечные сборы, процентные ставки и ежемесячные платежи, чтобы рассчитать, какое предложение лучше всего соответствует вашим целям рефинансирования.

Подготовьте кредит для рефинансирования ипотеки

Хороший кредитный рейтинг имеет большое значение для рефинансирования. Вот как привести себя в форму.

• Просмотрите свой кредитный отчет. Получите копию вашего кредитного отчета и проверьте его на точность. Если вы обнаружите то, что, по вашему мнению, является неверной или мошеннической информацией, немедленно подайте иск в бюро кредитных историй. Поскольку нерешенный спор может затруднить получение одобрения на ипотеку, убедитесь, что все споры по вашему кредитному отчету разрешены, прежде чем подавать заявку.
• Проверьте свой кредитный рейтинг. При необходимости поработайте над улучшением своего балла, прежде чем подавать заявку на рефинансирование ипотеки. Вы можете помочь улучшить свой кредитный рейтинг, уменьшив коэффициент использования кредита, погасив задолженность и своевременно внося все платежи.
• Не подавайте заявку на новый кредит. Не подавайте заявку на какие-либо кредитные карты или кредиты за несколько месяцев до того, как вы попытаетесь рефинансировать. Всякий раз, когда вы подаете заявку на новый кредит, он создает жесткий запрос вашей кредитной истории, что может временно снизить ваш кредитный рейтинг. Кроме того, кредиторы могут рассматривать заявки на новый кредит как признак того, что у вас финансовые проблемы и вам нужен кредит, чтобы остаться на плаву.

Что делать, если ваша заявка на рефинансирование отклонена?

Если ваша заявка на рефинансирование ипотеки отклонена, ваш кредитор должен сообщить вам причину в письменной форме. Чаще всего заявки отклоняются, потому что у вас слишком низкий кредитный рейтинг, слишком высокое отношение долга к доходу, ваш доход недостаточен или у вас нет хорошего опыта работы.

Если кредитор не указывает, почему ваша заявка была отклонена, свяжитесь с нами, чтобы узнать. Знание того, почему вы не получили кредит, может помочь вам принять меры по исправлению ситуации, например, поработать над улучшением кредитного рейтинга и увеличить доход от бизнеса.