Думаете стать арендодателем? Сдача дома в аренду может стать отличным способом пополнить свой бюджет, независимо от того, есть ли у вас целый дом или только свободная комната.

Может быть, вы думаете о сдаче своего дома в аренду, потому что вам нужна помощь с ипотекой. Может быть, вы только что унаследовали дом своих родителей, но не планируете переезжать в него. Независимо от того, что привело вас сюда, вы задаетесь вопросом, как арендовать дом, и у нас есть ответы для вас.

Как арендовать дом за 9 шагов

1. Решите, есть ли смысл арендовать

2. Установите свой бюджет

3. Изучите информацию об аренде в вашем регионе

4. Поговорите со своим страховым агентом

5. Составьте план управления недвижимостью

6. Подпишите договор аренды

7. Найдите и проверьте потенциальных арендаторов

8. Выберите арендатора

9. Задокументируйте сдаваемое в аренду помещение

Шаг 1. Решите, имеет ли смысл арендовать квартиру

Прежде чем прыгнуть в обувь арендодателя, вам нужно убедиться, что эта обувь подойдет. Это означает, что вы внимательно и внимательно посмотрите на свою ситуацию и убедитесь, что это разумный шаг для вас.

Если вы думаете об инвестировании в сдаваемую в аренду недвижимость, вы должны платить наличными за дом. Если вы не в состоянии заплатить 100%, не покупайте дом. Это так просто. Не рассчитывайте на арендную плату от соседа по комнате или арендаторов для покрытия ипотеки. Подождите, пока у вас не появятся деньги, чтобы купить весь дом самостоятельно, затем купить дом.

Что делать, если вы уже купили слишком много жилья и не можете оплатить ипотечный кредит самостоятельно? Продай его.

С другой стороны, если у вас есть свободная комната, апартаменты свекрови или оплаченный дом, вы можете начать планировать, как лучше всего сдать свой дом в аренду.

Рассмотрим подробнее три распространенные ситуации. . .

Ситуация 1. Сдача в аренду свободной комнаты

Может быть, вы думаете о том, чтобы найти соседа по комнате, который поможет с ежемесячными платежами по ипотеке или поможет погасить ипотеку досрочно. Прежде чем вы согласитесь жить в одном доме, вы должны честно признаться в своей терпимости к жизни с другими людьми и в том, будут ли дополнительные деньги стоить затраченных усилий.

Плюсы:

• У вас будет больше денег. По данным Experian, средний размер ипотечного долга по стране составляет 208 185 долларов США, что примерно на 11 % больше, чем за последнее десятилетие ¹ . Если у домовладельца средний ипотечный долг — с понижением на 20% при 15-летней фиксированной ставке 3,66% — платеж по кредиту составит около 1465 долларов в месяц. Сосед по комнате, который скидывается пополам, может снизить платеж примерно до 732 долларов! Сколько вы могли бы сэкономить с соседом по комнате? Чтобы узнать это, воспользуйтесь нашим ипотечным калькулятором.
• Сосед по комнате отлично подходит для того, чтобы разделить счета. От коммунальных услуг и интернета до еды и предметов домашнего обихода, наличие соседа по комнате означает, что вы можете разделить больше счетов пополам, вместо того, чтобы платить полностью. Это означает, что у вас будет еще больше наличные.
• Сосед по комнате может избавить от скуки в пятницу вечером. Это не финансовая победа, но если вы станете друзьями, это определенно принесет вам пользу.

Минусы:

• Взимать арендную плату может быть сложно или неудобно. Вам нужно будет установить жесткие ограничения на то, как и когда будет выплачиваться арендная плата. (Мы более подробно расскажем, как этого избежать, на шаге 6).
• Всегда существует вероятность того, что сосед по комнате окажется плохим. Жить с человеком, с которым вы не ладите, было бы ужасно.
• Быть владельцем дома, в котором с вами живет кто-то другой, может быть непросто. Если ваш сосед по комнате не разделяет ваших стандартов чистоты, вы можете обидеться. Вы можете рассмотреть таблицу домашних дел или включить стандарты чистоты в договор аренды.

Ситуация 2. Аренда дома, который не продается

Возможно, вам пришлось переехать из-за работы, семьи или других обстоятельств, не зависящих от вас. Возможно, ваш дом находится на рынке дольше, чем вы ожидали, и вы начинаете задаваться вопросом, лучше ли сдать его в аренду, чем продать.

Плюсы:

• Это может означать больше денег в банке. Поскольку дом уже оплачен, взимание арендной платы является приятным бонусом.
• Это может означать меньше стресса. Вам не нужно ждать подходящего предложения или беспокоиться о том, чтобы согласиться на меньшее.
• Есть потенциал для увеличения капитала. Если вы сможете сдавать свой дом в аренду на несколько лет, вы увеличите свой капитал по мере роста стоимости дома. Чем больше у вас акций, тем выше ваша прибыль, когда вы решите продать свой дом.

Минусы:

• В ту минуту, когда вы сдаете свой дом в аренду, он становится инвестиционной собственностью. Существуют определенные для штата правила относительно того, какую страховку вам нужно иметь и что должно быть включено в договоры аренды. К тому же, теперь вы арендодатель, а это большое обязательство.
• Вы рискуете, что арендаторы разгромят помещение. Стать арендодателем на дальнем расстоянии сопряжено с трудностями. Скорее всего, вам придется потратиться на управляющего недвижимостью, чтобы проверить дом и убедиться, что правила соблюдаются.
• Вы задержите продажу дома. Если вы намерены продать дом, сдача дома в аренду будет мешать достижению этой цели.

Ситуация № 3:аренда унаследованного дома

Потерять родителя нелегко. Последнее, что вы хотите сделать, это принять неправильное решение о том, что делать с домом, который они вам оставили. В конце концов, дома связаны с воспоминаниями и эмоциональными связями. Если мысль о продаже родительского дома слишком велика, можно сдать его в аренду.

Но сначала вам нужно понять многие налоговые последствия, связанные с унаследованным имуществом, такие как налоги на наследство, налоги на наследство, прирост капитала и налоги на недвижимость. Ситуация у всех разная, поэтому разумно проконсультироваться со специалистом по налогам, чтобы понять свои обязательства.

Плюсы:

• Вы можете сохранить дом, который будет напоминать вам о ваших родителях. Немного проще позволить другим людям жить в доме ваших родителей, если вы по-прежнему отвечаете за это место.
• Дом может быть дополнительным доходом. Постоянная ежемесячная проверка арендной платы — отличный способ накопить сбережения, погасить долг или инвестировать в пенсионный фонд.
• Вы можете попробовать свои силы в инвестировании в недвижимость. Вы узнаете, что значит быть арендодателем, и поймете, нравится ли это вам.

Минусы:

• Решение о том, кто будет обслуживать имущество, может быть затруднено. Будете ли вы нанимать управляющего недвижимостью или будете обслуживать недвижимость самостоятельно? Если ваше наследство разделено между братьями и сестрами, вам нужно определиться с ролями и обязанностями.
• Есть налоги (и еще налоги). Опять же, проконсультируйтесь со специалистом по налогам, чтобы понять свои налоговые обязательства в зависимости от вашей конкретной ситуации.
• Постоянное техническое обслуживание может стать рутинной работой. Быть арендодателем — это большое обязательство. Если что-то в доме нужно починить, это ваша обязанность.

Шаг 2. Установите бюджет

Если вы взвесили все «за» и «против» и чаша весов склоняется в сторону сдачи дома в аренду, пришло время составить финансовый план, или бюджет.

Скорее всего, вы не захотите сдавать свой дом в аренду просто для удовольствия. Вы хотите зарабатывать деньги! Но, как мы уже говорили, быть арендодателем — тяжелая работа, и есть расходы, которые вам нужно запланировать, прежде чем вы сможете получать прибыль.

Вот некоторые вещи, которые вам необходимо включить в бюджет расходов на дом:

• Ипотека. Даже если вы планируете, чтобы арендаторы покрывали ежемесячные платежи по ипотеке за счет арендной платы, вам все равно необходимо включить это в свой бюджет на недвижимость. Могут быть месяцы между арендаторами, когда вы будете нести ответственность за счет. И не забывайте о процентах!
• Налоги на недвижимость. Некоторые ипотечные компании включают налог на недвижимость в ежемесячный платеж, но это не всегда так.
• Страхование. Страхование домовладельцев является обязательным, но ваше местоположение будет определять, нужны ли вам другие виды страхования, например страхование от наводнения или землетрясения.
• Ремонт и обслуживание. Если вы думаете, что ваши жильцы никогда не позвонят вам, чтобы что-то починить, вы живете в стране грез. Отложите резервный фонд на случай поломки посудомоечной машины или прорыва водопроводной трубы.
• Обновления и очистка. Это вступит в игру, особенно между арендаторами. Отложите немного денег на модернизацию дома и генеральную уборку — внутри и снаружи. Рассчитывайте платить за эти вещи по крайней мере раз в несколько лет.
• Желаемая арендная плата. В идеальном мире арендная плата, которую вы взимаете, будет выше, чем все ваши расходы, поэтому вы сможете получать прибыль. Но мир не идеален, и вы не можете просто выбрать число и следовать ему. Посмотрите на дома или комнаты аналогичного размера, сдаваемые в аренду в вашем районе, чтобы понять, что разумно. Если вам нужно больше арендной платы, узнайте, какие удобства или «бесплатные услуги» вы можете предложить потенциальным арендаторам, чтобы ваше помещение выглядело более привлекательным.

Шаг 3. Изучите варианты аренды в вашем районе

Неважно, свободная ли это комната, квартира в гараже или целый дом — если вы собираете арендную плату за собственность, которой владеете, вы являетесь арендодателем. И это гораздо больше, чем просто прикарманивание арендной платы.

Прежде чем вы даже подумаете о размещении своего помещения в Интернете, вам нужно освежить в памяти законы об арендодателях. В каждом штате действуют разные правила в отношении того, что нужно включать в объявление, как взимать залог, какие условия требуются в договоре аренды. . . вы поняли.

Существуют также федеральные законы о безопасности жилья и борьбе с дискриминацией, которым вы должны следовать. Игнорирование законов может привести к судебному иску, поэтому будьте умнее и изучите свои вещи, прежде чем сдавать свой дом в аренду.

Шаг 4. Поговорите со своим страховым агентом

Это может показаться пустяком, но держите своего страхового агента в курсе своих планов аренды. Даже если вы просто планируете сдать комнату в своем уже застрахованном доме, вам может потребоваться увеличить страховое покрытие или потребовать, чтобы ваш новый сосед по комнате получил страховку арендной платы.

Наличие надежного независимого страхового агента облегчит успешную сдачу вашего дома в аренду. Наши одобренные местные поставщики услуг (ELP) знают страховой рынок вдоль и поперек и помогут вам получить необходимое страховое покрытие по отличной цене. Найдите независимого страхового агента.

Шаг 5. Составьте план управления недвижимостью

Труба протекает. Арендатор теряет ключ и запирается в доме в 2 часа ночи. Дверь срывается с петель. Мышь бегает по кладовой. Кому жильцы будут звонить, когда такое случится? Вы, если у вас нет плана.

Может быть, вы хотите быть первым звонком. Но если вы управляете недвижимостью за городом, вы, вероятно, захотите, чтобы кто-то другой был первой линией защиты между вашим арендатором и этой надоедливой мышью. Если вы находитесь в ситуации, когда вы не можете легко добраться до дома, вы можете нанять управляющего недвижимостью, чтобы он отвечал на звонки и при необходимости проверял вашу аренду. Но имейте в виду, что наем управляющего недвижимостью может быть дорогостоящим и сведет к минимуму вашу прибыль. Взвесьте преимущества и посмотрите, подходит ли это вам.

Если вы снимаете комнату в своем доме или вас устраивает роль управляющего недвижимостью, все равно неплохо составить список надежных специалистов, которым можно будет звонить в таких случаях — сантехников, дезинсекторов, разнорабочих и так далее. Обратитесь к ним и наладьте отношения, прежде чем у вас появятся арендаторы. Скорее всего, вам понадобится один из них в какой-то момент. Если только вы не являетесь экспертом в области сантехники, плотницких работ и борьбы с вредителями. Если это так, запишите все вышеперечисленное и переходите к шагу 6!

Шаг 6. Оформите договор об аренде

Быстрый поиск в Интернете по запросу «аренда в аренду» выдаст миллионы бесплатных шаблонов, которые вы сможете использовать для составления соглашения. Глядя на примеры, полезно решить, что вы будете и не будете упускать как арендодатель.

Например, могут ли ваши арендаторы иметь домашних животных? Могут ли они просверлить отверстия в потолке для вешалок для растений? Могут ли они оставить гостей на длительное время? Могут ли они досрочно расторгнуть договор аренды без дополнительной оплаты?

Бесплатные шаблоны могут быть полезны, но это только начало. Вам нужно будет пересмотреть все правила, которые вы узнали на шаге 3, и убедиться, что ваш договор аренды включает все необходимые формулировки, соответствующие законам штата и федеральным законам. В договоре аренды также должен быть указан адрес объекта, список всех, кто будет проживать в нем, даты начала и окончания действия договора, а также стоимость аренды и залога.

Наконец, важно, чтобы здесь был задействован юрист. Аренда является юридическим договором и может иметь правовые последствия. И вам нужно знать, как сдать дом в аренду законным путем.

Шаг 7. Поиск и проверка потенциальных арендаторов

После того, как ваш адвокат одобрит вашу аренду, все, что вам останется, — это найти кого-то, кто подпишет пунктирные линии. К сожалению, это часто может быть самой сложной частью.

Поиск арендаторов

Точно так же, как у вас есть план управления недвижимостью (см. шаг 5), вам понадобится план маркетинга недвижимости. Нет, это не означает, что вам нужно нанять какую-нибудь модную рекламную или риелторскую компанию. Но вам нужно спланировать, как рассказать о своем доме и как сделать его привлекательным для потенциальных арендаторов. Вы собираетесь разместить его на Zillow или Craigslist? Или вы собираетесь нанять управляющего недвижимостью или агента по недвижимости, чтобы он позаботился о поиске арендаторов для вас? Просто помните, они не будут работать бесплатно — вам придется заложить их в бюджет.

Вопрос в том, как привлечь качество арендаторы? Опубликовать качественный листинг! Ваш список аренды должен включать высококачественные фотографии и хорошо написанное описание всего, что может предложить ваше жилье, и чего нет. Если в вашей собственности не допускается размещение с домашними животными, укажите это. Если на территории запрещено курение, укажите это. В противном случае вы потратите время на проверку претендентов, которые не согласятся с условиями вашего договора аренды.

В вашем объявлении также должна быть четкая контактная информация, чтобы потенциальные арендаторы могли организовать показы и задать любые вопросы. Если вы сами управляете процессом, выделите время в своем расписании, чтобы отвечать на эти телефонные звонки и электронные письма и проводить экскурсии.

Отбор арендаторов

Рекомендуется иметь под рукой онлайн-заявки и договоры аренды, как только вы выставите свою недвижимость на продажу. Таким образом, вы можете начать процесс проверки, как только у вас появится заинтересованный арендатор. Большинство арендодателей взимают плату за подачу заявления, чтобы покрыть расходы на проверку биографических данных и другие расходы. Вы также должны попросить юриста просмотреть ваше заявление до того, как кто-либо заполнит его, потому что это юридический документ. В заявке должна быть форма разрешения, которая дает вам доступ к личной информации заявителя, в том числе:

• Имя и дата рождения всех арендаторов
• Номера социального страхования для всех взрослых арендаторов.
• Ссылки
• Подтверждение дохода
• Контактная информация для экстренных случаев

Нам всем нравится думать о людях самое лучшее, но вы должны проверить все эти вещи. Позвоните их работодателю. Позвоните их последнему домовладельцу. Проведите проверку биографических данных и убедитесь, что нет ордера на их арест. Вы же не хотите рисковать, наняв мерзавца-квартиросъемщика, который разгромит ваше помещение и не будет платить арендную плату.

Шаг 8. Выберите арендатора

Это не так просто, как выбрать симпатичную пару, которая принесла вам печенье, когда они приехали на экскурсию. Вы должны обрабатывать заявки в порядке очереди, чтобы не нарушать антидискриминационные законы. Если у вас есть выбор из нескольких подходящих кандидатов, рекомендуем вам еще раз проконсультироваться со своим юристом или агентом по недвижимости, чтобы узнать о процессе принятия решения.

После того, как вы приняли арендатора, и он принял вашу собственность, пришло время подписать договор аренды. Поздравляем! Вы официально сдали свой дом в аренду.

Шаг 9. Задокументируйте сдаваемое в аренду помещение

Не пропускайте шаг 9 – он очень важный. Прежде чем жильцы въедут в ваш дом, вам необходимо задокументировать пространство. Сфотографируйте все. Обратите внимание на любые трещины в стенах или царапины на дереве. Прежде чем ваш арендатор въедет, проведите с ним обход и попросите его задокументировать пространство для себя. Вам обоим нужно договориться о текущем состоянии помещения и записать все, что можно считать поврежденным, даже если оно незначительное.

По закону вы должны вернуть арендатору его залог в полном объеме. (Примечание:не тратьте их!) Законы некоторых штатов даже требуют, чтобы вы хранили залог арендатора на отдельном банковском счете ² . Единственная причина, по которой вы не вернете залог, — это если вы сможете доказать, что ваш арендатор нанес ущерб помещению. Делать фотографии и делать заметки будет полезно, если арендатор попытается доказать, что ущерб уже был.

Дополнительный шаг:не делайте это в одиночку

Суть в следующем:сдать дом в аренду непросто и требует много размышлений. Вот почему разумно сотрудничать с профессионалом, который может помочь вам в этом процессе.

Если вы ищете местного агента по недвижимости, который поможет вам на каждом этапе сдачи дома в аренду, обратитесь к одному из наших одобренных местных поставщиков (ELP). Мы поддерживаем только лучших агентов в вашем регионе, поэтому вы можете быть уверены, что ваш ELP поможет вам определить процесс аренды, который лучше всего подходит для вас и вашего бюджета.

Найдите своего надежного агента уже сегодня.