У многих домовладельцев не так много лишних денег, но они имеют много собственного капитала. Собственный капитал — это разница между текущей оценочной стоимостью вашего дома и суммой вашего ипотечного кредита. Если ваш дом оценивается в 400 000 долларов США, а вы должны 200 000 долларов США, ваш собственный капитал составляет 50 процентов.
Таким образом, для домовладельцев, которым нужны наличные деньги, кредит под залог собственного дома может быть разумным выбором. Как правило, это быстрее, проще и дешевле, чем рефинансирование с выплатой наличных, и не требует перезапуска часов при погашении вашего дома.
У него также есть следующие плюсы и минусы:
Плюсы
● Более низкие фиксированные процентные ставки.
● Меньшие ежемесячные платежи.
● Доходы, которые можно использовать для любых целей.
Минусы
● Ваш дом является залогом кредита, поэтому он подвергается риску.
● Вам необходимо занять единовременную сумму.
● Вы не можете получить кредит под залог дома, если у вас слишком много долга или плохая кредитная история.
Вот некоторые из основных плюсов и минусов кредитов под залог недвижимости более подробно.
Плюс № 1. Кредиты под залог жилья имеют низкие фиксированные процентные ставки.
По сравнению с другими формами заимствования, кредиты под залог жилья обычно имеют относительно низкие процентные ставки, независимо от того, что происходит в экономике в целом. «Кредит собственного капитала может быть больше и дешевле, чем другие виды финансирования», — сказала Андрина Вальдес, главный операционный директор Cornerstone Home Lending. «Обычно процентная ставка ниже, чем при взятии личного займа или кредитной линии».
Финансовые учреждения не берут с потребителей столько денег за займы, когда кредит обеспечивается залогом. А поскольку ваш дом является таким ценным активом, вы можете взять взаймы довольно много, в зависимости от того, сколько у вас капитала.
Кредитор, как правило, хочет, чтобы вы сохранили от 10 до 30 процентов вашего капитала после кредита. С другой стороны, вы не можете занять более 70 – 90 % стоимости вашего дома вместе с суммой первого ипотечного кредита и кредита под залог дома.
Скажем, вы хотите занять 30 000 долларов, и ваш кредитор требует, чтобы вы сохранили 20 процентов своего капитала. Если ваш первый остаток по ипотеке составляет 250 000 долларов, ваш дом должен стоить не менее 350 000 долларов. Ваша первая ипотека в сочетании с кредитом под залог дома составит 280 000 долларов США, или 80 процентов от 350 000 долларов США.
Ссуды под залог недвижимости обычно имеют фиксированную процентную ставку, что дает заемщикам предсказуемые ежемесячные платежи. Кредитные линии собственного капитала, для сравнения, часто имеют переменную процентную ставку. Вначале переменная ставка может быть ниже, но в долгосрочной перспективе ваши ежемесячные платежи и общая стоимость займа будут непредсказуемыми. Они могут значительно возрасти в экономических условиях, которые повышают процентные ставки.
Ссуды на покупку собственного капитала часто имеют стоимость закрытия и комиссию за оценку, которые вы можете включить в свой кредит. При рассмотрении предложений от разных кредиторов убедитесь, что вы сравниваете общую стоимость каждого кредита, глядя на годовую процентную ставку. Годовая процентная ставка включает как процентную ставку по кредиту, так и комиссионные. Некоторые кредиторы предлагают кредиты под залог недвижимости без каких-либо затрат или сборов при закрытии, но при этом предлагают конкурентоспособные процентные ставки.
Плюс № 2. Кредиты под залог жилья имеют низкие и предсказуемые ежемесячные платежи.
Ваш кредитный рейтинг, другие долги и сумма кредита собственного капитала будут определять вашу процентную ставку. Относительно низкие процентные ставки и периоды погашения от 10 до 30 лет могут означать доступные ежемесячные платежи.
Тем не менее, чем больше лет вы потратите на погашение кредита, тем больше процентов вы заплатите. Рассмотрим эти примеры: 1
Кредит под залог дома сроком на 10 лет
Кредит под залог дома сроком на 30 лет
Как видите, чем дольше срок кредита, тем больше проценты, выплачиваемые с течением времени. Тем не менее, возможность установить предсказуемый график платежей является одним из преимуществ кредита под залог недвижимости, который многие домовладельцы считают выгодным.
Плюс № 3. Средства, вырученные от кредита под залог дома, можно использовать для любых целей.
После принятия Закона о снижении налогов и создании рабочих мест от 2017 года проценты по кредиту под залог собственного дома вычитаются из налогооблагаемой базы только в том случае, если вы используете кредит для существенного улучшения своего основного или вторичного дома. Кроме того, проценты по долгу по ипотечному кредиту из всех источников не подлежат вычету, если они превышают 750 000 долларов США (375 000 долларов США для супружеских пар, подающих отдельные заявления).
Проценты, которые вы платите по кредиту под залог дома на обучение в колледже, медицинские расходы, консолидацию долга или другие цели, не подлежат вычету, как это было в прошлом. Однако, если вы используете часть кредита для не подлежащих вычету целей и часть кредита для ремонта дома, вы все равно можете вычесть проценты, относящиеся к той части кредита, которую вы потратили на свой дом.
Хотя проценты могут не подлежать вычету, если вы не используете свой кредит для улучшения дома, многие налогоплательщики все равно перестали указывать свои проценты по ипотеке после того, как Закон о сокращении налогов и занятости удвоил стандартный вычет подоходного налога. Таким образом, если вы хотите использовать заем под залог недвижимости для погашения долга под высокие проценты или начать новую карьеру, возможно, имеет смысл сосредоточиться на низкой стоимости займа денег, а не на налоговом вычете, который вам может не хватать.
Теперь вы знаете некоторые из самых больших преимуществ кредитов собственного капитала. И эти преимущества кредита собственного капитала могут быть весьма полезными для домовладельца. Однако ни один кредит не лишен недостатков. Рассмотрите эти потенциальные минусы и недостатки кредита под залог дома, прежде чем брать кредит.
Минус № 1. Ваш дом обеспечивает ссуду, поэтому ваш дом находится в опасности.
Выкупа возможно, если вы не можете сделать ваши платежи. Вы должны тщательно выбрать сумму кредита, срок и процентную ставку, которые позволят вам с комфортом погасить кредит в хорошие и плохие времена.
Тем не менее, даже если ваш дом обеспечивает ссуду, кредиторы обычно не хотят лишать права выкупа. Лишение права выкупа обходится дорого и не гарантирует, что кредитор вернет вам то, что вы должны, особенно если у вас больше ипотечного долга, чем стоит ваш дом. Это может произойти, когда дома теряют стоимость на падающем рынке.
Когда у заемщиков возникают проблемы с оплатой, некоторые кредиторы готовы работать с ними, чтобы изменить или реструктурировать кредит под залог дома. Но рассчитывать на это не стоит, и следует знать наихудший сценарий.
Минус № 2:вам нужно взять взаймы единовременно.
С помощью кредитной линии собственного капитала вы можете занимать меньшие суммы по мере необходимости и платить проценты только за те деньги, которые вам действительно нужны. В случае ссуды под залог недвижимости вы должны выбрать единовременную сумму, чтобы взять всю сумму сразу и выплатить проценты на всю сумму.
Этот аспект кредитов под залог недвижимости не всегда является недостатком. Допустим, вы домовладелец, который строит пристройку к дому или переделывает кухню. С самого начала вы будете знать, сколько будет взимать ваш подрядчик, и вы даже можете добавить резерв на возможные перерасходы. Если вы не потратите все это, вы можете использовать средства для чего-то другого или погасить их досрочно. Но вы все равно должны брать взаймы осторожно.
«Вы можете вывезти слишком много», — сказал Вальдес. "При большей сумме кредита вы можете в конечном итоге потратить на ремонт или улучшение дома больше, чем предполагалось".
Теперь, если вы финансируете что-то, где затраты менее ясны, один шанс решить, сколько заимствовать, может быть проблемой. Например, если вы хотите получить больше наличных на случай краткосрочной финансовой неудачи, какую сумму вы должны взять взаймы? Какой суммы достаточно? Слишком много? Какой ежемесячный платеж вы могли бы себе позволить при сниженном доходе? И стоит ли откладывать больше наличных в резервный фонд?
Кредитная линия собственного капитала может показаться здесь лучшим вариантом, чем кредит собственного капитала, но кредитные линии могут быть отозваны, как многие домовладельцы узнали на собственном горьком опыте во время Великой рецессии. Кредит под залог недвижимости дает вам более безопасный вариант получения займа, если вы готовы платить за него.
Минус № 3. Вы не можете получить кредит под залог дома, если у вас слишком много долга или плохая кредитная история.
Суть займа под залог дома в том, что он не работает в качестве крайней меры. Как и в случае с любым кредитом, кредитор хочет знать, сможете ли вы его погасить. Как и при оформлении основного ипотечного кредита, вам, как правило, потребуется кредитный рейтинг не менее 620, соотношение долга к доходу, как правило, не выше 36-43% в зависимости от кредитора, и стабильный доход.
Некоторые кредиторы предъявляют более высокие требования к кредитному рейтингу и более низкие требования к долгу. Если вы хотите одолжить под свой дом в качестве временной меры, потому что вы не работаете и исчерпали свои кредитные карты, вероятно, уже слишком поздно. (Подробнее: Улучшение кредитного рейтинга:оно окупается )
Кредит под залог недвижимости часто является привлекательным способом получения кредита
Несмотря на то, что кредит на недвижимость относительно дешев, он может продлить время, пока вы не станете владельцем своего дома бесплатно и чисто, и, если дела пойдут не так, вы рискуете потерять свой дом. Тщательно взвесьте все «за» и «против» кредитов под залог жилья, а затем получите предложения от нескольких кредиторов под залог дома, чтобы узнать, какие у вас есть варианты. Если вам нужна помощь в принятии решения, вам может помочь надежный финансовый специалист.