Рефинансирование ипотеки может стать отличным способом добиться прогресса в достижении ваших финансовых целей. Жилье – это крупная ежемесячная статья расходов, и рефинансирование позволяет сократить эти расходы, не беспокоясь о переезде или найме арендатора.
Кроме того, поскольку вы уже знаете, что такое получение ипотечного кредита, рефинансирование может показаться довольно простым. Тем не менее, важно четко понимать, что вы надеетесь получить от этого процесса и как работает рефинансирование, чтобы быть уверенным, что вы выйдете вперед.
Возможно, вы захотите рефинансировать, потому что…
«Небольшие усилия часто могут сэкономить вам тысячи долларов на процентах и комиссиях в течение срока действия кредита», — сказал Р. Дж. Вайс, сертифицированный специалист по финансовому планированию™ и основатель сайта о личных финансах The Ways to Wealth.
Вот самые распространенные мотивы для рефинансирования, что вам нужно при покупке кредита и как работает рефинансирование.
Мотив 1. Процентные ставки снизились.
Стоит ли рефинансировать, когда ставки снижаются? Получение более низкой процентной ставки по кредиту, как правило, хорошо, но перезагрузка часов по вашей ипотеке может стоить вам в долгосрочной перспективе. Вот пример, который показывает почему.
Чтобы более низкие процентные ставки работали в вашу пользу, вы должны четко понимать, чего вы пытаетесь достичь.
Мотивация 2. Вам нужно урезать бюджет.
В приведенном выше примере вы будете платить больше процентов в долгосрочной перспективе, несмотря на рефинансирование по более низкой ставке, потому что вы добавляете пять лет к своему периоду погашения. Но распределение 200 000 долларов, которые вы должны (плюс проценты), на 30 лет под 3,5 процента вместо 25 лет под 4,0 процента означает ежемесячный платеж в размере 900 долларов вместо 1000 долларов. Возможно, в долгосрочной перспективе вы согласны платить больше процентов, потому что в краткосрочной перспективе вы бы предпочли иметь дополнительные 100 долл. США в месяц.
Рефинансирование также позволяет «пропустить» один платеж по ипотеке. Поскольку проценты, которые вы в настоящее время должны, включаются в сумму, которую вы рефинансируете, и ваш первый новый платеж не будет произведен сразу же, рефинансирование может улучшить ваш текущий денежный поток и обеспечить облегчение, если деньги ограничены. Но вы по-прежнему платите проценты за каждый день, когда занимаете деньги — то, что вы делаете, больше похоже на отсрочку платежа.
Мотивация 3. Вы хотите платить меньше процентов в долгосрочной перспективе или быстрее освободиться от ипотеки.
Один из способов платить меньше процентов в долгосрочной перспективе — вносить дополнительные платежи по ипотеке. Вы можете выплачивать ипотечный кредит каждые две недели вместо одного раза в месяц, вносить дополнительную основную сумму с каждым ежемесячным платежом или делать один дополнительный платеж в год, когда вы получаете возврат налога или бонус за работу.
Преимущество этой стратегии в том, что вам не нужно рефинансировать. Это означает, что никаких покупок, никаких документов и никаких комиссий. Вернемся к нашему примеру с ипотекой на 200 000 долларов под 4,0% со сроком погашения 25 лет и оставшимися процентными платежами в размере 116 702 долларов. Один дополнительный ежемесячный платеж в год позволит погасить ипотечный кредит за 22 года и 11 месяцев, а общая сумма процентов снизится до 99 856 долларов США, то есть вы сэкономите 16 846 долларов США, если вы сможете каждый год добавлять дополнительные 955 долларов к основной сумме ипотечного кредита.
Еще один способ платить меньше процентов — рефинансировать по более низкой ставке — скажем, 3,5 процента — и оформить ипотеку на 25, 20 или 15 лет. Стоит ли дополнительная экономия?
Стоило того? Возможно, нет. Вместо этого вы можете просто сделать один дополнительный платеж в год.
Стоило того? Возможно, если вы можете позволить себе более высокий ежемесячный платеж.
Стоило того? Опять же, возможно, если вы можете позволить себе более высокий ежемесячный платеж.
Сочетание более низкой ставки и более короткого срока может потенциально сэкономить много денег в долгосрочной перспективе. А экономия денег на процентах в долгосрочной перспективе идет рука об руку с другой вашей целью:быстрее расплачиваться за дом.
Мотивация 4. Вам нужны наличные, и у вас есть собственный капитал.
По данным Freddie Mac, основные заемщики с обычными ипотечными кредитами обналичили около 248 миллиардов долларов собственного капитала при рефинансировании в 2021 году. Когда вы делаете рефинансирование наличными, вы занимаете больше, чем ваш текущий остаток кредита, чтобы получить деньги для улучшения вашего дома, открытия бизнеса, погашения долга, финансирования образования или любых других целей. Средняя долларовая сумма рефинансирования с выплатой наличных в 2021 году составила более 60 000 долл. США, и, по данным Freddie Mac, 42 % домовладельцев, рефинансировавших жилье, сняли наличные.
Как и в случае с ипотечным кредитом или кредитной линией, сумма, которую вы можете занять, зависит от того, сколько стоит ваш дом. Если вы должны 200 000 долларов за дом, который в настоящее время оценивается в 300 000 долларов, ваш собственный капитал составляет около 33,3 процента. Ваш кредитор обычно хочет, чтобы вы сохранили по крайней мере 20 процентов капитала после обналичивания. Это руководство означает, что вы можете занять дополнительно 13,3 процента от 300 000 долларов, или около 40 000 долларов. Ваша новая ипотека будет на сумму 240 000 долларов США или меньше:вам не нужно обналичивать все 40 000 долларов США, если вы этого не хотите.
Поскольку вы берете взаймы больше, чем в настоящее время должны, ваша процентная ставка может быть выше, чем если бы вы занимали ту же сумму. Ваш ежемесячный платеж также может увеличиться, а общая сумма процентов в течение срока действия кредита может быть выше. Все эти факторы взаимосвязаны и зависят от ставки, которую вы получаете, и срока кредита, который вы выбираете. Затраты на закрытие сделки при обналичивании обычно составляют от 3 до 5 процентов от суммы займа.
Некоторые домовладельцы делают наоборот:рефинансируют наличными. Они берут часть своих сбережений и вкладывают их в погашение ипотеки. Распространенной причиной для этого является избавление от частного ипотечного страхования. Возможно, вы сможете ликвидировать PMI без получения прибыли, если стоимость вашего дома выросла настолько, что вы получите не менее 20 % собственного капитала.
Сколько стоит рефинансирование?
Согласно одному опросу ипотечных кредиторов, процентная ставка для рефинансирования обычно примерно такая же, как ставка для покупки. Затраты на закрытие также одинаковы и варьируются от 2 до 6 процентов от суммы кредита, или от 2000 до 6000 долларов США на каждые 100 000 долларов США, которые вы занимаете.
Стоимость рефинансирования должна учитываться при принятии решения. Вам нужно рассчитать период безубыточности, если вы пытаетесь сэкономить деньги за счет рефинансирования. Сколько времени пройдет, прежде чем ваши сбережения на процентных ставках превысят ваши затраты на закрытие? Планируете ли вы держать новую ипотеку дольше этого срока?
Имейте в виду, что если вы включите свои расходы на закрытие в свой кредит (привлекательный вариант, если наличных денег мало), вы можете платить проценты по этим расходам в течение следующих 15–30 лет.
Однако, если вы планируете переехать в течение пяти лет, имеет смысл включить расходы на закрытие кредита в сумму кредита, – сказал Вайс.
Покупайте по самой низкой годовой процентной ставке
Вы можете рефинансировать в той же компании, которая уже обслуживает вашу ипотеку. Но прежде чем идти по этому пути, сравните предложения от нескольких кредиторов. По данным правительства, их около 4500.
«Я рекомендую делать покупки как у ипотечного брокера, так и у онлайн-банка, в том числе обращаться напрямую к крупным банкам и использовать инструменты сравнения», — сказал Вайс. «То, что вам нужно, — это сравнить общие затраты с течением времени, включая комиссию и проценты по кредиту».
Годовая процентная ставка по кредиту (APR) покажет вам эти общие затраты. Если вы посмотрите только на процентную ставку, вы не получите полной картины.
Услуги ипотечного брокера бесплатны. Эти специалисты связывают заемщиков с кредиторами и могут помочь вам найти более выгодное предложение, чем вы могли бы найти самостоятельно, особенно если вам нужен менее распространенный тип кредита.
Вы также можете получить несколько котировок рефинансирования с помощью одной короткой заявки через различные онлайн-сервисы. Эти услуги оплачиваются кредиторами и бесплатны для домовладельцев.
Отправьте кредитные документы
Оформление кредита на рефинансирование аналогично оформлению кредита на покупку. Ваш кредитор должен будет проверить ваш доход и активы, чтобы убедиться, что вы можете погасить новый кредит. Чем раньше вы предоставите документы, которые запрашивает ваш кредитор, такие как платежные квитанции и банковские выписки, тем раньше вы сможете закрыть дело. Кредитор также может потребовать оценку дома в зависимости от того, сколько у вас капитала и типа кредита, на который вы подаете заявку.
В какой-то момент вам нужно будет заблокировать процентную ставку. Это может показаться азартной игрой, потому что, хотя блокировка ставок защищает вас от повышения ставок, она также блокирует вас, если ставки падают.
Хорошая стратегия — зафиксировать удобную для вас ставку, а затем перестать думать об этом. Период блокировки должен быть достаточно длинным, чтобы он не истек до того, как ваш кредит может быть закрыт. В случае значительного снижения процентной ставки вы можете заплатить кредитору комиссию за «плавающее снижение» до более низкой ставки или отменить заявку и перезапустить процесс с другим кредитором.
Закрыть кредит
Закрытие кредита на рефинансирование обычно означает, что нотариус удостоверит вашу личность и засвидетельствует подписание вами всех кредитных документов. В штатах, где это разрешено, заемщики могут использовать удаленную онлайн-службу нотариального заверения с помощью видеоконференцсвязи вместо того, чтобы встречаться с нотариусом в кредитном бюро или вызывать нотариуса на дом.
Берегите себя
Помните:прежде чем принять решение о рефинансировании, проверьте цифры для своей ситуации, чтобы увидеть, имеет ли смысл рефинансирование. Если вы не уверены, обратитесь за помощью к своему финансовому специалисту. Затем разумно обратиться к нескольким кредиторам, чтобы найти конкурентоспособную ставку. Если все получится, рефинансирование ипотечного кредита может стать способом снизить ежемесячный платеж, платить меньше процентов или высвободить немного денег.