Если у вас есть дом для отдыха, вы, вероятно, подумываете о том, чтобы время от времени сдавать его в аренду, чтобы компенсировать некоторые расходы. Так получилось, что дядя Сэм тоже рассмотрел эту возможность и готов получить часть этого дохода в зависимости от количества дней в году, на которое недвижимость сдается в аренду.
«Прежде всего, обратите внимание на правило 14 дней, - говорит Томас А. Горчинский, зарегистрированный агент в Фениксе. должны быть указаны в вашей налоговой декларации независимо от того, сколько арендной платы вы взимаете. Чтобы получить право, недвижимость должна быть вашим личным местом жительства. Жилище считается личным местом жительства, если его использование владельцем каждый год превышает 14 дней или 10% дней, в течение которых дом сдается другим лицам по справедливой рыночной стоимости. Хотя вы не можете вычесть расходы на аренду, вы можете потребовать полностью или частично уплату процентов по ипотеке и налоги на недвижимость в Приложении A вашего 1040.
Налоговое управление США дает широкое определение личного использования, помогая вам выполнить правило 14 дней. Сюда входят дни, когда вы или член семьи пользуетесь домом. Также учитываются дни, когда вы позволяете кому-либо пользоваться домом не по справедливой цене. Есть важное исключение. Дни, потраченные на поддержание, улучшение или ремонт собственности или на ремонт ее для сдачи в аренду, не считаются личным использованием.
Если вы сдаете недвижимость в аренду по справедливой рыночной стоимости более 14 дней в году, IRS считает вас арендодателем. В этом случае ваши расходы на аренду могут быть вычтены пропорционально использованию собственности в качестве краткосрочной аренды. Размер вычета определяется путем деления количества дней, в течение которых вы сдавали недвижимость в аренду, на общее количество дней личного и арендного использования. Например, домовладелец, чья собственность используется 100 дней в году, 75 дней для сдачи в аренду и 25 для личного пользования, может вычесть 75% соответствующих расходов. Вычеты не могут превышать общую сумму арендного дохода, которая указана в Приложении E вашего 1040 вместе с расходами, связанными с арендой. По словам Горчинского, вам не нужно будет заполнять Таблицу C или платить налог на самозанятость, если вы не предоставляете гостям значительных гостиничных услуг, таких как уборка номеров или завтрак.
Что, если ваша деятельность по аренде на время отпуска приносит убытки? Налоговое законодательство запрещает вычитать убытки от арендной платы за личное жилье, но убытки не исчезли навсегда. Его можно перенести и использовать для компенсации будущего дохода от аренды . Если недвижимость для отдыха не является личным местом жительства и вы активно участвуете в аренде, вы можете вычесть до 25000 долларов убытков от аренды из другого дохода. Это пособие в размере 25 000 долларов постепенно прекращается, когда модифицированный скорректированный валовой доход превышает 100 000 долларов, и полностью исчезает, когда модифицированный AGI достигает 150 000 долларов. Активное участие означает, что вы принимаете управленческие решения, а вы или ваши подрядчики предоставляете такие услуги, как ремонт и сбор арендной платы.
Возможность вычитать потери от аренды (с учетом ограничений AGI) - вот почему многие домовладельцы, которые сдают в аренду краткосрочную аренду, ограничивают свое личное использование собственности. Если вы останетесь в своем пляжном доме в Северной Каролине на неделю и тратите часть каждого дня на то, чтобы привести его в порядок для сдачи в аренду, вы можете возразить, что все ваше посещение предназначено для аренды, особенно если у вас есть записи, подтверждающие это. Но если вы хотите, чтобы дом считался вашим личным местом жительства, чтобы доход от аренды не облагался налогом, то вместо этого вам нужно минимизировать количество дней, в течение которых недвижимость сдается в аренду.
Куда бы вы ни пошли, Эрик Бронненкант, сертифицированный бухгалтер и глава налоговой службы Betterment, говорит, что ведение хорошей документации является ключевым моментом . Сюда входит календарь или журнал для отслеживания арендных и личных дней, а также записи того, чем вы занимались, когда останавливались в отеле. Держите квитанции, в том числе за работу во дворе, уборку и ремонт, и найдите бухгалтера, который понимает, как облагается налогом недвижимость, сдающаяся в аренду на время отпуска. Эти правила могут быстро усложняться, особенно если речь идет об убытках.