Выход на пенсию без долгов был идеальным сценарием так долго, что пожилые люди часто упускают из виду ценный финансовый ресурс:свой дом. По данным аналитической компании Black Knight, совокупный капитал домовладельцев в возрасте 62 лет и старше составляет рекордные 6,5 трлн долларов США. По данным Федерального резервного банка Филадельфии, индивидуально на собственный капитал приходится от четверти до почти половины медианной чистой стоимости пенсионеров, в зависимости от возраста.

Многие специалисты по финансовому планированию полагают, что использование этого богатства на пенсии или непосредственно перед этим имеет смысл, если сделано с умом и по правильным причинам. Например, деньги можно использовать для некоторых похвальных целей:погасить задолженность по более дорогим кредитным картам, отремонтировать дом с функциями, которые помогут вам стареть, отложить получение социального обеспечения до тех пор, пока вы не получите максимальную выплату, купить долгосрочную покупку. страхование по уходу за больным или оплатите налоговый счет за перевод Roth. Собственный капитал вашего дома может быть средством выживания, которое вам нужно, чтобы избежать извлечения из ваших инвестиций во время рыночного спада или принятия большего портфельного риска для компенсации любых недостатков в инвестициях.

Лучший способ заработать на этом капитале - продать свой дом и уменьшить размер или сдать в аренду следующий. Но большинство пенсионеров не хотят переезжать, и даже если они это сделают, сокращение на сегодняшнем рынке жилья с подогревом создает свои собственные проблемы.

Альтернативой является заимствование из собственного капитала под залог дома. Вы можете рефинансировать существующую ипотеку и получить наличные, взять взаймы ссуды или кредитной линии или подать заявку на обратную ипотеку. У каждого варианта есть возможности, ограничения и затраты.

Кредиторы не могут дискриминировать вас по возрасту, но вы должны доказать, что у вас есть доход и активы для погашения ссуды. Кредитор запросит документацию, включая копии писем о вознаграждении (для социального обеспечения или пенсии), квитанции об оплате, недавние выписки по сберегательным или инвестиционным счетам и формы 1099 за последние два налоговых года. Согласно LendingTree, кредиторы обычно хотят видеть «двухлетнюю историю и трехлетнее будущее» для большинства источников дохода.

Как правило, заемщики с более высоким кредитным рейтингом и более низким соотношением ссуды к стоимости дома получают лучшие ставки. Обратные ипотечные кредиты работают немного иначе, требуя андеррайтинга, но не кредитного рейтинга.

Независимо от того, как вы задействуете собственный капитал своего дома, вы будете оплачивать заключительные расходы, включая комиссию кредитора за предоставление кредита плюс сборы за сторонние услуги, такие как оценка, правоустанавливающие работы и оформление залога в округе. Комиссионные могут быть выплачены из кармана или включены в ссуду. У вас будет трехдневный период охлаждения после закрытия, если вы передумаете.

Рефинансирование при выплате наличных

Согласно Black Knight, большинство пожилых людей, у которых есть собственный капитал, являются кандидатами на рефинансирование, потому что ставка по их первой ипотеке значительно выше средней по рынку. За счет рефинансирования они могут улучшить свою ставку и снять наличные. При рефинансировании с выплатой наличных существующая ипотека заменяется новой, более крупной, которая отражает текущую оценочную стоимость дома. Из разницы можно снимать наличные до установленного лимита.

По данным Freddie Mac, в середине сентября средняя фиксированная ставка по стране достигла рекордно низкого уровня:2,9% для 30-летних и 2,4% для 15-летних ипотечных кредитов с 0,8 и 0,7 балла, соответственно. По словам Адама Смита, ипотечного брокера из Денвера, ставка при рефинансировании с выплатой наличных будет примерно на восьмую-четверть процентного пункта выше, чем при рефинансировании без выплаты наличных.

Если вы хотите рефинансировать, не откладывайте. Ипотечные кредиты от Fannie Mae и Freddie Mac, закрытые после 1 декабря, будут дороже. Чтобы покрыть прогнозируемые убытки от пандемии, финансируемые государством ипотечные компании добавят комиссию в размере 0,5% к процентной ставке по соответствующим кредитам (менее 510 400 долларов США или 765 600 долларов США в районах с высокими затратами в 2020 году).

Кредиторы позволят вам занять до 80% стоимости вашего дома, включая новую ипотеку и полученные вами наличные (75% для второго дома или инвестиционной собственности). При соотношении суммы кредита к стоимости 80% или меньше вы избежите расходов на частное страхование ипотечного кредита. Если у вас есть какой-либо другой долг по собственному капиталу, вы должны погасить его или погасить его в рамках новой ипотечной ссуды до предела.

Ваш ежемесячный платеж по ипотеке, включая основную сумму, проценты, налоги на имущество, страхование от несчастных случаев и любые сборы ассоциации домовладельцев, должен составлять не более 28% вашего ежемесячного валового дохода.

Затраты на закрытие обычно составляют от 2% до 6% от новой суммы кредита. Воспользуйтесь калькулятором TriRefi, чтобы определить, что лучше платить из кармана или перекладывать затраты на ссуду или процентную ставку.

Заимствование собственного капитала

Ссуда ​​под залог жилого фонда, также называемая второй ипотекой, предусматривает единовременную выплату, которая может хорошо работать на разовые расходы, такие как конкретный проект дома или покупка автомобиля. Он предлагает предсказуемость фиксированной процентной ставки и выплаты равных ежемесячных платежей на срок от пяти до 20 лет.

Кредитная линия собственного капитала - это возобновляемая кредитная линия, которую вы можете использовать в любое время, используя чек, кредитную или дебетовую карту, привязанную к счету, или электронный перевод. На любой непогашенный остаток будет взиматься плавающая процентная ставка. Вы можете использовать HELOC для оплаты завершенных этапов проекта реконструкции или текущих или переменных расходов, таких как медицинские счета, или просто оставить его доступным на случай чрезвычайной ситуации.

Имейте в виду, что кредиторы могут сократить, заблокировать или отменить кредитные линии, если они ожидают или испытают рост числа дефолтов, как это было во время Великой рецессии. Несмотря на экономическую неопределенность, связанную с пандемией, кредиторы еще не сократили заимствования для существующих кредитных линий, говорит Кейт Гамбинджер, вице-президент финансового издателя HSH.com. Однако JPMorgan Chase и Wells Fargo прекратили прием заявок на новые HELOC прошлой весной и не возобновили работу к середине сентября.

Некоторые кредиторы ужесточили стандарты кредитования, потребовав более высокого кредитного рейтинга или снизив предел стоимости кредита для всей ипотечной и жилищной задолженности с 80% до 75%, - говорит Джон Гарсия, директор по обработке потребительских кредитов в Boeing Employees Credit Union. в Сиэтле. «Не ждите, пока вы подадите заявку, пока ваш дом не будет строиться, не будет заселен или выставлен на продажу, либо будет отложен ремонт или поврежден, потому что он больше не будет считаться залогом», - говорит Гарсия.

HELOCs предоставляют начальный период вывода средств, обычно 10 лет, когда вы можете занять до своего лимита. В течение этого времени вы можете выбрать минимальный платеж - обычно от 1% до 2% от остатка кредита - или выплату только процентов, если вы соответствуете требованиям. Обычно вы можете предоплатить больше без штрафа. По мере погашения основной суммы доступный вам кредит пополняется.

Многие кредиторы предлагают кредит в рамках HELOC. В течение периода розыгрыша вы можете преобразовать всю или часть своего непогашенного остатка с переменной на фиксированную ставку, обычно ограниченное количество раз, и погасить эту часть в течение срока до 20 лет.

По окончании периода розыгрыша вы должны начать выплачивать основную сумму и проценты, как правило, в течение 10–20 лет. Ищите полностью амортизированный план погашения, который полностью погасит ваш остаток к концу срока, не требуя повторного платежа. Если вы платите только проценты в течение всего периода розыгрыша, вы можете получить значительно больший платеж. Чтобы этого избежать, полностью погасите остаток или перефинансируйте его в новый HELOC до начала периода погашения.

В середине сентября средняя фиксированная ставка по ссуде под залог собственного капитала на 10- или 15-летний срок составляла 5,7%, а средняя переменная ставка для HELOC составляла 4,8% (при сумме ссуды или линии в размере 30 000 долларов США). По данным Bankrate.com, рейтинг FICO составляет 700, а совокупное отношение суммы кредита к стоимости составляет 80%.

Некоторые кредиторы предлагают более низкую начальную ставку HELOC для квалифицированных заемщиков. Убедитесь, что вы знаете, как долго он длится и какой будет ваша новая ставка по окончании вводного периода. Вы можете претендовать на скидку в размере 0,25% или 0,5% от ставки, если у вас уже есть или открыт депозитный счет у кредитора, вы подписались на автоматические платежи или согласились платить годовой сбор в размере, скажем, 50 долларов США. Ищите ограничение на ставку, чтобы расходы по займам оставались управляемыми.

Затраты на закрытие ссуды или кредитной линии могут составлять от 2% до 5% от суммы ссуды. В обмен на предложение «бесплатно» вы либо заплатите более высокую процентную ставку, либо кредитор наложит штраф, если вы преждевременно закроете ссуду или линию. Обратите особое внимание на различные комиссии за бездействие или неснижаемый остаток.

Начните делать покупки там, где у вас в настоящее время есть банковский счет, но уточняйте у других кредиторов текущие ставки и предложения или запрашивайте персональные расценки. Затем воспользуйтесь калькуляторами на сайтах bankrate.com, hsh.com или lendingtree.com, чтобы выполнить сценарии «что, если».

Как работает обратная ипотека

Чтобы задействовать свой собственный капитал, Рэй и Энн Смит из Джаспера, штат Джорджия, прошлой весной рефинансировали обратную ипотеку. Смиты, которым за 70, получают систему социального обеспечения и IRA, но взяли обратную ипотеку в качестве финансовой подушки. «Я хотел убедиться, что нам будет комфортно и мы сможем жить в этом доме столько, сколько захотим», - говорит Рэй.

Дом Смитов был оценен в 395 000 долларов, и пара была одобрена для максимальной выплаты в 230 000 долларов. От них потребовали выплатить остаток по ипотеке в размере 80 000 долларов, что исключило их ежемесячный платеж в размере 500 долларов в счет основной суммы долга и процентов. Они взяли кредитную линию в размере 150 000 долларов и сразу же сняли 25 000 долларов для погашения по кредитным картам.

Смиты могут выйти из этой линии, когда и если они им понадобятся, и Рэй с энтузиазмом отмечает, что кредитная линия будет расти с той же ставкой 3,5%, которую они будут выплачивать по непогашенным остаткам. «Наши активы связаны с инвестициями, и никогда не знаешь, что с ними будет», - говорит Рэй. Он говорит, что в следующем году он может занять по кредитной линии, чтобы избежать уплаты налога на доход от социального обеспечения и снятия средств со своего IRA.

За последние несколько лет обратная ипотека начала преодолевать несколько запятнанную репутацию за счет изменений продуктов и дополнительных требований к финансовой оценке, которые исправили некоторые потенциально вредные особенности. Исследователи пенсионных доходов установили, что обратная ипотека является жизнеспособным инструментом не только для финансово ограниченных пенсионеров, но и для богатых. «Вы можете оставить больше детям, если будете стратегически использовать обратную ипотеку», - говорит Джон Солтер, специалист по финансовому планированию из Лаббока, штат Техас, который изучал обратную ипотеку.

Вопреки тому, что вы, возможно, слышали об обратной ипотеке, примите во внимание следующие факты:вы остаетесь владельцем своего дома и сохраняете право собственности на него. Поскольку, по сути, вы получаете ссуду, а не доход, деньги не облагаются налогом и не повлияют на пособия по социальному обеспечению или программе Medicare.

Срок погашения ссуды наступает, когда последний оставшийся в живых заемщик умирает, продает дом или покидает его более чем на 12 месяцев из-за болезни. После того, как заемщик уезжает из дома, кредиторы должны разрешить правомочной супруге (а), не получающей заемные средства, или заинтересованному партнеру остаться. Выживший партнер не может получить больше денег из обратной ипотеки, но должен продолжать содержать дом, платить налоги и страховку.

Вы никогда не будете должны больше, чем стоимость вашего дома, когда вы или ваши наследники продадите его, чтобы погасить обратную ипотеку. Если ваш дом продается дороже, чем вы должны, вы или ваши наследники сохраняете остаток капитала. Если ваши наследники хотят сохранить дом, они могут рефинансировать обратную ипотеку или выплатить непогашенный долг или 95% оценочной стоимости дома, в зависимости от того, что меньше.

■ Требования . Чтобы иметь право на обратную ипотеку, заемщики должны быть не моложе 62 лет, полностью владеть недвижимостью или выплатить значительную сумму ипотеки и занимать дом в качестве основного места жительства. Кредиторы изучат ваш доход и кредитную историю, чтобы убедиться, что вы можете поддерживать себя, содержать дом в хорошем состоянии и платить налоги на имущество, страхование от рисков и сборы ассоциации домовладельцев, чтобы избежать невыполнения обязательств по кредиту. Если кредитор решит, что вы не можете покрыть эти расходы, он отложит средства из вашей выплаты на счете условного депонирования и оплатит эти счета за вас.

Максимальная выплата или основной лимит, на который вы имеете право, зависит от вашего возраста (или возраста более молодого созаемщика или супруга, не получающего заем, который должен соответствовать определенным критериям, чтобы иметь право на участие), а также от текущей процентной ставки и оценочная стоимость вашего дома, максимум до 765 600 долларов США для обратной ипотеки, застрахованной Федеральной жилищной администрацией в 2020 году. Некоторые кредиторы предоставляют частные гигантские обратные ипотечные кредиты. Чем выше ваш возраст и стоимость дома, чем ниже ваш текущий остаток по ипотеке и процентная ставка, тем больше будет выплата.

Если у вас есть ипотечный кредит, вы должны погасить его за счет кредита или других источников. Однако вы можете снять не более 60% своего основного лимита в первый год. Еще 10% доступных средств можно использовать для погашения существующей ипотечной задолженности или для ремонта, необходимого кредитору.

■ Варианты выплаты. Кредитная линия по обратной ипотеке обычно дает вам максимальную прибыль и гибкость. С вас начисляются проценты только за использованную часть линии, и вы можете производить платежи в любое время.

В отличие от HELOC, кредитная линия будет расти, потому что неиспользованная часть линии будет составлять ту же ставку, по которой на баланс начисляются проценты и ежегодная премия по ипотечному страхованию. С учетом многих лет и роста процентных ставок размер кредитной линии может значительно превысить первоначальную сумму.

Заемщики, желающие получить гарантированный доход, также могут выбрать фиксированный ежемесячный платеж на определенный срок или до тех пор, пока они живут дома.

Если вы возьмете единовременную выплату, вы получите наименьшие выплаты и гибкость. Поскольку вы получаете проценты с первого дня, нет смысла брать деньги и сидеть на них.

■ Консультации профессионала. Прежде чем покупать обратную ипотеку, спросите финансового консультанта, как она может вписаться в ваш пенсионный план. Ищите консультанта, получившего пенсионный доход, подтвержденный профессиональным статусом Американского колледжа финансовых услуг.

Чтобы воспользоваться калькулятором обратной ипотеки или найти кредиторов по государству или компании, посетите потребительский веб-сайт Национальной ассоциации обратных ипотечных кредиторов. Ищите кредитного специалиста, который является сертифицированным специалистом по обратной ипотеке.

Вы должны получить финансовую консультацию, чтобы убедиться, что вы можете выполнить свои обязательства как заемщик. Чтобы найти консультанта, сертифицированного Департаментом жилищного строительства и городского развития, посетите веб-сайт департамента и выполните поиск по карте или почтовому индексу или позвоните по телефону 800-569-4287. Сеанс по телефону или лично стоит от 125 до 250 долларов.

■ Стоимость . При закрытии вы заплатите первоначальный взнос по ипотечному страхованию FHA, равный 2% от оценочной стоимости дома или максимальному пределу - 765 600 долларов США - в зависимости от того, что меньше. Вам также начисляется годовая ипотечная премия в размере 0,5% от непогашенного остатка по кредиту, которая не подлежит выплате до наступления срока погашения ссуды. Страхование гарантирует, что вы получите выплату и никогда не будете должны больше, чем стоимость вашего дома, когда ссуда будет погашена.

Кредиторы могут взимать комиссию за инициирование до 6000 долларов плюс сборы за сторонние услуги. Комиссия составляет 2% от стоимости дома или 2500 долларов США до первых 200 000 долларов США, плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 долларов США, вплоть до ограничения.

Вы будете платить фиксированную процентную ставку на единовременную выплату и переменную ставку на все другие виды выплат. По данным HSH.com, средняя фиксированная ставка составляла 3,8%, а переменная - 3,3% для кредитов, закрытых в июне (последние доступные данные). Переменные ставки основаны на базовом индексе, таком как годовой казначейский вексель или Libor, к которому кредиторы добавляют маржу от 1 до 3 процентных пунктов. Как правило, чем выше принимаемая вами маржа, тем ниже комиссия за оформление.

«Покупки выгодны, потому что кредиторы различаются по размеру маржи, комиссии за оформление и закрытие сделок, - говорит Стив Ирвин, президент Национальной ассоциации обратных ипотечных кредиторов. Некоторые кредиторы отказываются от всех комиссий за оформление, а другие взимают до 6000 долларов США. Например, кредитор мог взимать с Смитов комиссию за оформление сделки в размере 5 950 долларов, но они заплатили всего 2 000 долларов. Получите как минимум три котировки, чтобы сравнить маржу, авансовые затраты и выплаты. «Кроме того, вы хотите работать с профессионалом, который встретит вас там, где вы хотите, чтобы встретиться с ним - по телефону, в Интернете или за кухонным столом», - говорит Ирвин.

Вот вам изюминка:вы можете использовать «обратную ипотеку для покупки», чтобы купить свой следующий дом, не получая при этом еще одного платежа по ипотеке. Чтобы получить дополнительную информацию, перейдите на сайт reversemortgage.org и выполните поиск «для покупки».

Вычитается ли налог на долю в собственном капитале?

Стоимость использования вашего капитала может быть уменьшена в вашей федеральной налоговой декларации. Если вы перечисляете, проценты по ипотеке или долгу за собственный капитал до 750 000 долларов (375 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете отдельную декларацию) подлежат вычету в той степени, в которой деньги были использованы для покупки, строительства или улучшения вашего дома. (Более высокие лимиты в размере 1 миллиона долларов и 500 000 применяются, если вы приобрели долг до 16 декабря 2017 г.) Если вы рефинансируете, снимаете наличные и оплачиваете машину или отпуск, проценты с этой суммы не могут быть вычтены.

Проценты, начисленные по обратной ипотеке, не будут вычитаться до тех пор, пока вы не погасите ссуду, как правило, когда вы выходите из дома и его продают. Чтобы иметь право на вычет, деньги должны были быть потрачены на «покупку, строительство или существенное улучшение» дома.