Ставки по ипотеке упали до уровня, невиданного с 2016 года, и домовладельцы спешат рефинансировать. Вы можете получить выгоду, даже если не снизите ставку на полный процентный пункт - эмпирическое правило, которое вы можете игнорировать. Вопрос в том, останетесь ли вы в своем доме на достаточно долгое время, чтобы покрыть расходы на закрытие за счет экономии на ежемесячных платежах. Чтобы получить быстрый ответ, рассчитайте цифры с помощью калькулятора безубыточности refi на сайте Bankrate.com.
По данным Black Knight, поставщика ипотечных данных, аналитики и программного обеспечения, заемщики, которые закрыли свои кредиты в 2018 году, лидируют. Допустим, прошлой осенью вы получили ипотеку на сумму 300 000 долларов с фиксированной 30-летней ставкой в размере 4,5%. Если вы перейдете к ставке 3,8% - средней по стране ставке, о которой сообщил Freddie Mac в середине июля, - вы сократите ежемесячный платеж в счет основной суммы долга и процентов на 145 долларов, до 1375 долларов США, и вы оплатите свои общие затраты на закрытие (по оценкам под 2% от остатка кредита) с ежемесячной экономией за 41 месяц.
Заемщики с ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой (ARM) рефинансируют по фиксированным ставкам в максимальном количестве с 2007 года, предположительно для того, чтобы зафиксировать низкую ставку, о которой им больше никогда не придется думать. В середине июля средняя ставка для ARM 5/1 (процентная ставка фиксируется в течение первых пяти лет и ежегодно корректируется после этого) составляла 3,5%, а для ARM 7/1 ставка составляла 4%, согласно данным Bankrate.com.
Если вы изначально взяли ссуду FHA, но с тех пор улучшили свой финансовый профиль или накопили 20% капитала, вы можете получить ссуду, обеспеченную Fannie Mae или Freddie Mac, и не только снизить процентную ставку, но и исключить стоимость ипотечного страхования. который применяется постоянно к большинству кредитов FHA.
Если вы хотите быстрее накопить капитал или погасить свою ипотеку раньше - скажем, в ожидании выхода на пенсию - вы можете рефинансировать другую, более дешевую 30-летнюю ипотеку и использовать ежемесячные сбережения для досрочного погашения ипотеки. Или, если вы можете справиться с более высоким ежемесячным платежом, вы можете взять новую ипотеку с более коротким сроком, скажем, 15 или 20 лет. В середине июля средняя ставка за 15 лет составляла 3,2%.
Соберите свою информацию. Вы можете найти приблизительную рыночную стоимость своего дома на Zillow.com или Trulia.com. Или попросите агента по недвижимости, который может помочь вашему бизнесу в будущем, предоставить рыночную оценку вашего дома на основе недавних сопоставимых продаж.
Затем проверьте свой кредит. Чем выше ваша квалификация (чем больше у вас капитала, тем выше ваш кредитный рейтинг и тем меньше у вас долгов), тем ниже процентная ставка, которую вы сможете получить. Ставки будут выше, если вы возьмете наличные, возьмете супер-соответствующую ипотеку (с остатком по кредиту от 484 351 до 726 525 долларов) или рефинансируете многоквартирную или инвестиционную недвижимость.
Задолго до того, как делать покупки, дважды проверьте свои кредитные отчеты от Equifax, Experian и TransUnion, трех основных агентств кредитной отчетности (бесплатно ежегодно на Annualcreditreport.com), чтобы убедиться, что никакие ошибки не снижают ваш счет. Вы можете бесплатно проверить свой кредитный рейтинг на веб-сайте эмитента кредитной карты, и каждый может увидеть свой кредитный рейтинг на Discover.com. (См. Раздел «6 способов быстро повысить кредитный рейтинг».)
Покупайте у различных кредиторов, в том числе у источника вашей существующей ссуды; ваш текущий кредитный агент, банк или кредитный союз; Quicken Loans; или ипотечный брокер, который может передать вам оптовые ставки (поищите независимого брокера на findamortgagebroker.com). По словам Адама Смита, ипотечного брокера из Денвера, если вам нужна крупная ипотека и вы являетесь клиентом консультативной группы по благосостоянию вашего банка, она может предложить вам лучшую сделку. (По данным Bankrate.com, средняя гигантская ставка в середине июля составляла 4,1%.)
Когда вы покупаете ипотеку, несколько проверок кредитоспособности не уменьшат ваш кредитный рейтинг, если они происходят в течение 30 дней до расчета вашей оценки. А в новейших версиях рейтинга FICO Score эти несколько запросов, сделанные в течение 45-дневного периода, считаются только одним запросом.
Кредиторы обычно взимают с вас от 1% до 3% от остатка кредита для рефинансирования. Затраты на закрытие будут включать в себя комиссионный сбор кредитора, сторонние расходы (включая стоимость оценки, поиска названия и т. Д.) И затраты на регистрацию.
Вы можете оплатить закрытие из своего кармана. Но прежде чем вы это сделаете, подумайте, как вы могли бы использовать деньги для получения большей прибыли. Если у вас достаточно капитала, вы можете добавить расходы на закрытие к остатку по ссуде и профинансировать их. При таких низких ставках влияние на ваш ежемесячный платеж по ипотеке может быть незначительным. Но более высокий остаток по ссуде и соотношение ссуды к стоимости могут склонить вас в категорию более высокого риска с более высокой процентной ставкой.
Или вы можете заплатить более высокую процентную ставку в обмен на кредит кредитора, который компенсирует затраты на закрытие сделки. Вы можете использовать калькулятор Tri-Refi на сайте HSH.com, чтобы оценить разницу в результатах, но ваш кредитный специалист должен помочь вам принять правильное решение, чтобы получить максимальную выгоду от refi.
Когда рефинансирование началось, не открывайте новые кредитные линии и не увеличивайте остатки существующего кредита, потому что кредиторы перепроверит соотношение вашего долга к доходу непосредственно перед закрытием. Если коэффициенты превышают лимит кредитора, он должен вас переквалифицировать.
Докажите это. Прежде чем кредитор сможет одобрить вашу ссуду, он должен документально подтвердить и подтвердить вашу занятость, доход, активы и многое другое. Но кредиторы пытаются оптимизировать процесс, от подачи заявки до закрытия, с помощью технологий. Например, в Quicken клиенты могут импортировать выписки со счетов прямо из своего банка или брокера.
Вам потребуется оценка стоимости вашего дома. Ваш кредитор может принять автоматическую оценку. Но если у него нет доступа к достаточному количеству данных или вы снимаете наличные, кредитор, вероятно, пришлет оценщика к вам домой.
Домовладельцы накопили почти столько же собственного капитала, сколько они имели до жилищного кризиса, но они осторожно относились к его извлечению. Хотя Fannie Mae и Freddie Mac позволят вам занять до 80% стоимости вашего дома, а FHA позволит вам получить до 95%, если вы своевременно вносите платежи в течение 12 месяцев (в противном случае - 85%), большинство заемщиков будучи более консервативным, занимая в среднем от 65% до 70% стоимости своего дома, - говорит Билл Бэнфилд, исполнительный вице-президент Quicken Loans.
Фредди Мак говорит, что домовладельцы, которые используют свой собственный капитал за счет рефинансирования наличными, используют деньги для выплаты более дорогих долгов, ремонта или улучшения своих домов, увеличения своих сбережений, покупки машины или другой крупной покупки или сбережений. или оплатите расходы в колледже.
Согласно новому налоговому законодательству, если вы не используете деньги для существенного улучшения своего дома, проценты по этой части ссуды не подлежат вычету, если вы перечисляете их.