Подписание договора аренды является важным шагом для любого нового владельца бизнеса. Открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду помещения для производства, в какой-то момент вам, вероятно, придется зарезервировать место для своего бизнеса. Мир коммерческой недвижимости может быть сложным, и иногда могут потребоваться годы, чтобы найти помещение, которое вы ищете.
После того, как вы нашли это пространство, подписание контракта может показаться раздражающим последним шагом, прежде чем вы сможете переехать и сосредоточиться на ведении своего бизнеса. Но, как и большинство юридических соглашений, договор аренды бизнеса — важный документ, требующий изучения.
«Вы должны много планировать, когда перемещаетесь из одного помещения в другое», — сказал Уолтер Гумерселл, партнер Ривкина Радлера. «Подтвердите условия, которые вы собираетесь принять». Например, включите пункты об аренде, залоге, сроке аренды и использовании помещения. «Вы хотите, чтобы это было как можно шире», — сказал он.
Неудивительно, что мелкий шрифт в коммерческой аренде очень важен. Прежде чем подписывать договор аренды, необходимо выполнить два основных шага:провести тщательное исследование и ознакомиться с типичными законами, включенными в договор аренды бизнеса.
Шаги для исследования включают проверку арендодателя, определение владельца здания, изучение законов о зонировании и получение общего представления о районе. Прежде чем подписать договор аренды, убедитесь, что вы понимаете структуру платежей, свой личный риск, структуру передачи, желаемую арендодателем ставку удержания и любые неприятные положения в вашей аренде. Это важные вещи, на которые следует обратить внимание, но имейте в виду, что типичная практика коммерческой аренды зависит от штата.
Коммерческая аренда требуется каждый раз, когда компания арендует коммерческую недвижимость с целью ведения бизнеса из этого места. Нишанк Кханна, директор по маркетингу Clarify Capital, сказал, что договор коммерческой аренды – это юридически обязывающий договор между арендодателем и арендатором.
«Арендодатель соглашается сдать в аренду коммерческую недвижимость, которая обычно является офисным помещением, в обмен на деньги», — сказал Ханна Business News Daily. «Коммерческая аренда обычно длится от трех до пяти лет, создавая долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором».
Хотя это может показаться очень похожим на аренду жилья, между арендой жилья и коммерческой арендой есть некоторые важные различия. Во-первых, хотя в обоих случаях арендодатель сдает помещение в аренду арендатору за деньги, аренда жилого помещения не может использоваться в коммерческих целях.
Кроме того, «коммерческая аренда менее регулируется и обеспечивает меньшую защиту, чем аренда жилья», — сказал Ханна. «Обычно они имеют более длительный срок действия и обеспечивают большую гибкость при обсуждении условий, чем договоры об аренде жилья».
Еще одно отличие состоит в том, что арендаторы по договору аренды жилья обычно не несут ответственности за уплату налога на имущество, тогда как в случае договора коммерческой аренды арендатор обычно платит хотя бы часть налога на имущество.
Договор коммерческой аренды является договором, поэтому он должен включать определенные элементы и ключевую информацию, чтобы быть действительным и иметь юридическую силу. По словам Кханна, информация об арендной плате, залоге, сроке аренды и любых дополнительных расходах, которые может понести арендатор, должна быть четко определена в договоре аренды.
«Категория «прочие расходы» является особенно важной, и ее следует тщательно изучить перед подписанием контракта», — сказал Ханна. «Страхование зданий, налоги на имущество и расходы на техническое обслуживание подпадают под категорию «прочие расходы». Эти дополнительные расходы могут быстро привести к большим накладным расходам».
Ханна также отметил, что владельцы малого бизнеса должны знать разницу между исключительным и разрешенным использованием. Для владельцев малого бизнеса в конкурентных отраслях контракт на исключительное использование может быть особенно выгоден.
«Например, начинающей пивоварне было бы разумно запросить эксклюзивное разрешение на аренду площади на местном рынке, чтобы уменьшить возможности для конкурирующих продаж», — сказал Ханна. «Без эксклюзивного разрешения другая пивоварня может арендовать помещение на рынке и попытаться завоевать бизнес у того же пула клиентов, что значительно сократит прибыль первой пивоварни».
Прежде чем подписать договор коммерческой аренды, вам нужно будет провести некоторое исследование. При расследовании обязательно выполните следующие действия.
При поиске новой недвижимости, если вы продаете продукт или услугу населению, проанализируйте район и получите хорошее представление о своей потенциальной клиентуре. Расположение означает все для процветания малого бизнеса, поэтому, когда вы выбираете подходящую недвижимость, найдите время, чтобы найти подходящий новый дом для вашего бизнеса. Гумерселл сказал, что этот процесс может занять два года или даже больше, поэтому убедитесь, что вы спланировали это соответствующим образом, если конец вашего текущего договора аренды не за горами.
Гумерселл также сказал, что одним из наиболее важных аспектов исследования, который часто упускают из виду, является получение дополнительной информации о домовладельце и владельце здания. Иногда ваш прямой арендодатель может не быть истинным владельцем здания. В любом случае, узнайте как можно больше о домовладельце и владельце здания. Вы вступаете в деловое партнерство вместе, поэтому убедитесь, что у вас есть представление о том, кто они, каково их финансовое положение и правильно ли они выплачивают свои платежи.
В некоторых штатах, например, если арендодатель не производит платежи владельцу здания или не выплачивает банку ипотечные платежи, предприятие или арендатор могут в конечном итоге быть выселены в случае обращения взыскания, даже если бизнес был вовремя с каждым платежом. Это всего лишь один пример того, как отношения между арендодателем, арендатором и владельцем здания могут испортиться. Гумерселл сказал, что предприятия могут проводить поиск в публичных записях, чтобы узнать больше о арендодателе. Вы также можете запросить документы, относящиеся к компании с ограниченной ответственностью или коммерческой организации арендодателя, чтобы узнать, является ли она идеальным партнером для вашего бизнеса.
Еще один компонент, на который следует обратить внимание, — это законы о зонировании. Хотя ваш арендодатель может выделить ваше помещение, скажем, под ресторан, вы должны убедиться, что цели арендодателя соответствуют законам вашего муниципалитета. Существуют сценарии, в которых арендодатель или владелец здания может подумать, что они могут сдать свое помещение в аренду определенному типу бизнеса, но это не соответствует стандартным законам о зонировании в этом районе. Согласовав эти две детали, вы можете гарантировать, что ваш бизнес может работать без каких-либо серьезных юридических проблем со стороны города, в котором вы работаете.
Одним из наиболее важных аспектов подписания договора аренды является возможность управлять своим бизнесом на полную мощность, как только вы откроете свои двери. Многие договоры аренды имеют обширные пункты по шуму, запахам и оборудованию. Энн Брукс, налоговый юрист, сказала, что, когда она подписывала договор об аренде ресторана, ей пришлось договариваться о "условии о неприятных запахах".
«В строительных правилах сказано, что никаких неприятных запахов не должно быть», — сказала она. "Являются ли запахи неприятными, субъективно, поэтому я сделал исключение для запахов, обычных для ресторана".
По словам Гумерселла, также важно изучить основные законы об охране окружающей среды, касающиеся собственности, прежде чем что-либо подписывать. Арендодатели часто игнорируют эти законы, и они могут быть использованы против вашего бизнеса.
Есть несколько ключевых моментов, которые следует учитывать при рассмотрении договора аренды. Структура арендной платы, вероятно, является самым основным и наиболее важным аспектом любой аренды. Определив, сколько вы платите в месяц, а также насколько ваша арендная плата будет увеличиваться каждый год, вы сможете лучше определить бюджет и получить полное представление о том, сможете ли вы продолжать бизнес в этом новом пространстве.
Условия аренды также очень важны. Сравните краткосрочную и долгосрочную аренду. Долгосрочная аренда может быть отличной инвестицией, если вы открываете бизнес в развивающемся или развивающемся районе, тогда как краткосрочная аренда дает вам возможность перемещаться или закрывать свой бизнес, если он не работает. вы надеялись.
Как со структурой, так и со сроком оплаты, убедитесь, что вы точно понимаете, за что вы беретесь каждый месяц. Узнайте у своего потенциального арендодателя, как оплачиваются следующие расходы:
После того, как вы установили некоторые базовые структуры ценообразования и сроков, пришло время погрузиться в некоторые менее очевидные детали. Хотя договор аренды, скорее всего, зависит от штата, вот несколько хороших примеров законодательных актов, о которых следует знать перед подписанием договора аренды:
Хотя это несколько хороших примеров вещей, о которых следует знать, вероятно, есть много аспектов вашей аренды, о которых можно договориться. Поговорите со своим потенциальным арендодателем и, при необходимости, с адвокатом, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение для вас и вашего бизнеса.
«Если договор аренды жилья имеет фиксированный срок, договор коммерческой аренды часто является предметом переговоров и может иметь более длительный или более короткий срок в зависимости от установленных условий», — сказал Аллан Борч, основатель Dotcom Dollar. "Коммерческая аренда также имеет меньшую правовую защиту, поскольку законы о защите прав потребителей, применимые к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду".
Борч и Дэн Бейли, президент WikiLawn, перечислили некоторые ключевые термины, которые владельцы малого бизнеса должны знать в отношении договоров коммерческой аренды. Список не включает все возможные условия, которые могут встретиться в договоре коммерческой аренды, но это обзор тех, которые вы, скорее всего, встретите.
Сумма арендной платы/базовая арендная плата. Эта сумма рассчитывается исходя из площади помещения. Убедитесь, что номер, который использует арендодатель, действительно представляет собой полезную площадь. Эта арендная плата не зависит от дохода.
Полезные квадратные футы. Это относится к объему пространства, фактически зарезервированного для бизнеса в качестве арендатора в случае общих пространств.
Арендная плата увеличивается. Повышение арендной платы обычно основано на проценте от общей арендной платы, и это может меняться из года в год. Вы можете договориться с арендодателем об ограничении повышения арендной платы.
Залог. Это сумма, на которую нужно удерживать помещение до завершения оформления документов. Сумма должна быть указана как заранее, так и в договоре аренды.
Срок аренды. Продолжительность коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет, поскольку коммерческие арендодатели предпочитают более длительные сроки аренды. В договоре аренды также часто указываются даты начала и окончания аренды.
Улучшения. В этой части договора коммерческой аренды излагаются типы улучшений и обновлений, которые могут быть сделаны в помещении, и кто несет ответственность за расходы. Многие аспекты этого раздела могут быть предметом переговоров.
Итог. Перед подписанием пунктирной линии убедитесь, что вы понимаете все условия договора коммерческой аренды и согласны с ними.
Предоставление аренды. Это пункт, в котором говорится, что арендодатель передает имущество арендатору после того, как все условия (например, уплата залога) будут выполнены и арендатор примет имущество от арендодателя.
Дата начала. Это дата, когда арендатор вступает во владение имуществом, чаще всего именуемая как первый день, когда арендатор становится ответственным за уплату арендной платы и обслуживание арендованного имущества.
Расширение. Обе стороны могут согласиться на продление соглашения в письменной форме, и оно должно быть подписано обеими сторонами.
Плата за просрочку. Если арендатор опаздывает с оплатой арендной платы, он будет нести штраф за просрочку платежа, который указан в договоре коммерческой аренды. Это может быть фиксированная плата или процент от месячной арендной платы.
Налоги. В этом разделе описаны все налоги, связанные с недвижимостью (налоги на имущество, налоги на недвижимость), и кто несет ответственность за их уплату. В этом разделе могут быть подтемы, такие как оспаривание налогов (арендатор может оспорить сумму налога на имущество или налог на недвижимость, которую он несет ответственность за уплату), уплата обязательных налогов (обычно арендатор платит за все обычные налоги, которые являются обязательными). , и чрезвычайные, которые по выбору) и Изменение метода налогообложения.
Обязательство по ремонту. В этом разделе указывается, какие виды ремонта арендодатель обязан производить, например дефекты, дефекты, неисправности или отклонения в материалах, которые имеют жизненно важное значение для эксплуатации имущества. В нем также указаны ремонтные работы, за которые несут ответственность арендаторы.
Разрешения. Обе стороны должны получить все необходимые разрешения и лицензии для улучшения или ремонта арендуемого помещения.
Заветы. Эти условия различны для арендатора и арендодателя; у каждого есть отдельный набор заветов. Например, в соглашении может быть указано, что арендатор обязан платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет некоторые из своих обязательств, указанных в договоре аренды.
Возмещение ущерба арендатором. Этот пункт фактически снимает с арендодателя любую ответственность в случае травм, убытков, требований или ущерба, если только эти вещи не являются прямым результатом умышленных действий или бездействия или грубой небрежности со стороны арендодателя.
Снижение/корректировка арендной платы. В этом разделе указывается, будет ли арендная плата корректироваться или отменяться в случае повреждения имущества в результате пожара или другого стихийного бедствия.
Осуждение. Этот пункт часто упускают из виду, но он важен. Он определяет, что произойдет, если сдаваемое в аренду имущество будет отобрано у арендодателя государственным учреждением для общественного пользования либо путем осуждения, либо в виде выдающегося владения.
Возможность покупки. Этот пункт гласит, что в любой момент в течение срока аренды арендатор имеет право купить недвижимость по согласованной цене. Этот пункт не является обязательным, но включить его не помешает. В пункте также может быть указано, что арендатор не имеет права приобретать имущество в течение срока аренды. В любом случае лучше иметь его в письменном виде.
Коммерческая аренда может быть сложной. Ниже приведены четыре наиболее часто задаваемых вопроса об аренде коммерческих помещений и ответы на них.
Арендный депозит обычно включает в себя гарантийный депозит и арендную плату за два месяца. Согласно исследованию, проведенному группой по управлению недвижимостью в Хьюстоне, средняя стоимость составляет около 4000 долларов США.
Ответ на этот вопрос зависит от типа аренды. Коммунальные нужды офисного комплекса в небоскребе сильно отличаются от потребностей завода по производству текстильных полупроводников. Чтобы упростить весь спектр существующих договоров аренды, большинство договоров коммерческой аренды разбиты на три категории. Общая арендная плата покрывает все операционные расходы, включая коммунальные услуги. Чистая аренда менее всеобъемлюща и обычно не распространяется на коммунальные услуги. Модифицированная аренда может быть либо валовой, либо чистой, с индивидуальными изменениями, согласованными обеими сторонами.
В долгосрочной перспективе владение коммерческой недвижимостью, как правило, более экономично, чем аренда. Аренда по-прежнему популярна, потому что многие предприятия не могут вкладывать значительную часть своего капитала в коммерческую недвижимость. Если бизнес может позволить себе вложить активы в коммерческую недвижимость, покупка — лучший вариант. Если нет, лучше воспользоваться лизингом.
Коммерческая аренда обычно составляет от трех до пяти лет. Это гарантирует арендодателям достаточный доход от аренды, чтобы окупить свои инвестиции. Аренда часто является предметом переговоров, но для коммерческой аренды арендодатели часто разрешают настройку помещения для сдачи в аренду. Это означает, что арендодатели вкладывают гораздо больше денег в коммерческую недвижимость, чем в жилую недвижимость.
25 условий займа для малого бизнеса, которые необходимо знать
Что вы знаете о бизнес-кредитах?
Что нужно знать, чтобы начать бизнес, основанный на предоставлении услуг
Что индивидуальные предприниматели должны знать о страховании бизнеса
Товарные знаки и социальные сети:что нужно знать владельцам малого бизнеса