Когда вам нужно покрыть большие расходы, такие как ремонт дома, свадьба ребенка или непредвиденный счет из больницы, кредитная линия под залог дома является одним из вариантов получения необходимых вам денег. Кредитная линия собственного капитала (HELOC) — это тип возобновляемого кредита, который позволяет вам брать кредит под залог вашего дома. «Период розыгрыша» HELOC — это количество времени, в течение которого вы можете использовать этот доступный кредит.

Выплачивая ипотечный кредит, вы создаете капитал — разницу между суммой денег, которую вы должны по ипотечному кредиту, и текущей стоимостью вашего дома. Например, если вы должны 300 000 долларов по ипотеке, а стоимость вашего дома оценивается в 600 000 долларов, ваш собственный капитал составляет 300 000 долларов. HELOC позволяет вам занимать до процента от этого капитала — обычно от 60% до 85%, в зависимости от вашего кредитного рейтинга, отношения долга к доходу и других факторов. Поскольку HELOC — это кредитная линия, а не ссуда, вам не нужно сразу же начинать использовать деньги; вы можете получить из него в любое время в течение периода розыгрыша.

Как работают периоды розыгрыша HEOC?

Большинство HELOC дают вам 10-летний период использования денег. В течение этого времени вы можете рисовать столько, сколько вам нужно, вплоть до общей доступной кредитной линии. Когда период розыгрыша заканчивается, вам нужно будет вернуть сумму, которую вы нарисовали. Например, если вы получаете HELOC на 100 000 долларов и получаете только 20 000 долларов, вам нужно будет выплатить только 20 000 долларов плюс проценты, а не все 100 000 долларов, которые вы могли бы получить.

Некоторые HELC требуют, чтобы вы заранее сняли минимальную сумму средств; другие нет. Чтобы снять деньги со своих средств HELOC, вы можете использовать дебетовую карту, выписать чек, получить наличные в отделении банка или банкомате или перевести деньги электронным способом на свой банковский счет.

В период розыгрыша ваши ежемесячные платежи HELOC минимальны; как правило, вам нужно будет платить только проценты от суммы, которую вы заняли. В зависимости от условий вашего кредита вы также можете вносить платежи по основному долгу или даже полностью погасить кредит (хотя некоторые кредиторы взимают комиссию, если вы погашаете кредит досрочно).

Когда период розыгрыша заканчивается, ваш HEOC закрывается. Затем вы погашаете остаток кредита, как правило, в течение 20 лет, или рефинансируете новый кредит (подробнее об этом чуть позже). Некоторые HEOC имеют план погашения в виде шара, что означает, что весь баланс — основная сумма кредита и проценты — должны быть выплачены в конце периода розыгрыша.

Что делать, если вы пропустите платеж в течение периода розыгрыша или периода погашения? Как правило, после даты платежа HELOC действует льготный период. Если вы платите в течение этого льготного периода, с вас может взиматься пеня за просрочку или другой штраф, но кредитор не будет сообщать о просрочке платежа в бюро кредитных историй, поэтому это не повлияет на ваш кредитный рейтинг. Если вы сделаете платеж по истечении льготного периода или не сделаете его вообще, кредитор сообщит о пропущенном платеже в бюро кредитных историй, что, вероятно, повредит вашей кредитной истории. Проверьте условия вашего кредитного договора, чтобы узнать, каков ваш льготный период.

Что делать до окончания периода розыгрыша HEOC

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, убедитесь, что вы понимаете условия вашего HELOC и точно знаете, когда заканчивается период розыгрыша. Как только HELOC закроется, вы больше не сможете получать из него деньги, и вы начнете вносить более крупные платежи по кредиту.

По мере того, как вы приближаетесь к концу периода розыгрыша, подтвердите баланс, который вы будете должны после закрытия HELOC, как долго продлится ваш период погашения и каковы будут ваши ежемесячные платежи. Если у вас есть HELOC с переменной ставкой, ваши платежи могут измениться в ходе погашения, поскольку ваша процентная ставка колеблется; однако большинство HELOC ограничивают, насколько процентная ставка может повышаться за один раз и в течение срока кредита.

Если вам нужно уменьшить свои ежемесячные платежи, время изучить ваши варианты задолго до истечения периода розыгрыша. Например, многие кредиторы позволят вам конвертировать HELOC с переменной ставкой в ​​HELOC с фиксированной ставкой, но вы должны сделать это до окончания периода розыгрыша.

Возврат хотя бы части основной суммы в течение периода розыгрыша уменьшает общую сумму, которую вы будете должны, когда HELOC закроется. Если вы вернете все это, у вас будет нулевой баланс в конце периода розыгрыша. В этом случае ваш кредит будет закрыт — как правило, никаких дополнительных платежей или действий с вашей стороны не требуется.

Если вы не вносили основную сумму в течение периода розыгрыша, будьте готовы к значительному увеличению выплат после закрытия HELOC. Часто заемщики обнаруживают, что их платежи более чем вдвое превышают платежи только по процентам, которые они производили в течение периода розыгрыша. Помните, что ваш дом служит залогом для HELOC, поэтому, если вы не сможете покрыть платежи по кредиту, вы можете потерять свой дом.

Рассмотрите дополнительные варианты погашения

Выплата HELOC в полном объеме до окончания периода розыгрыша является лучшим вариантом, в результате чего вы остаетесь с нулевым балансом в конце кредита. Пересмотрите свой бюджет и найдите места, где вы можете сократить расходы и сэкономить деньги, чтобы вложить их в баланс HELOC.

Если это невозможно, у вас есть несколько вариантов рефинансирования или закрытия вашего HELOC до окончания периода розыгрыша.

• Рефинансировать в другой HELOC. Если у вас хороший или отличный кредит, вы можете подать заявку на новый HELOC и использовать его для погашения непогашенного кредита. В течение периода розыгрыша нового HELOC вы можете платить только проценты. Однако, если вы не хотите продолжать откладывать погашение кредита в будущем (и платить гораздо больше процентов в процессе), создайте план, чтобы сократить и основную сумму.
• Рефинансирование в кредит под залог дома. Как и в случае с HELOC, ссуда под залог собственного дома обеспечивается с использованием вашего дома в качестве залога, и сумма, которую вы можете занять, зависит от вашего собственного капитала. В отличие от HELOC, ссуда под залог недвижимости представляет собой ссуду в рассрочку, погашаемую фиксированными платежами с течением времени; вы можете использовать его, чтобы погасить HELOC, а затем погасить кредит собственного капитала.
• Выполнить рефинансирование ипотечного кредита наличными. Обналичивание рефинансирования заменяет вашу существующую ипотеку новой ипотекой на сумму, превышающую ваш предыдущий баланс. Вы получите разницу наличными, которую сможете использовать для любых целей — в данном случае для погашения вашего HELOC. Ипотечные кредиты обычно имеют более низкие процентные ставки, чем HELOC и кредиты под залог недвижимости, и если процентные ставки по ипотечным кредитам снизились с тех пор, как вы изначально получили ипотеку, этот вариант может сэкономить вам еще больше денег. Но получение новой ипотеки съедает ваш собственный капитал. Это также может быть дорого, с комиссиями и затратами на закрытие, которые могут свести на нет все сбережения.

Какой бы вариант рефинансирования вы ни рассматривали, тщательно взвесьте затраты и потенциальную экономию, чтобы понять, имеет ли он смысл для вас.

Что делать, если ваше финансовое положение ухудшилось с тех пор, как вы получили HELOC, и у вас возникли проблемы с платежами? Если вы начнете пропускать платежи, ваш кредитный рейтинг может пострадать, что затруднит получение права на рефинансирование кредита. Если вы окажетесь в этом затруднительном положении, посмотрите, открыт ли ваш кредитор для какой-либо модификации кредита.

Как HELOC может повлиять на ваш кредит?

Когда вы подаете заявку на HELOC, кредитор проведет тщательную проверку вашей кредитоспособности, что может вызвать небольшое временное снижение вашего кредитного рейтинга. После того, как вы получите одобрение, HEOC может отрицательно или положительно повлиять на ваш кредит в зависимости от того, как вы используете и погашаете кредит.

Например, если у вас много долгов по кредитным картам с высокими процентами, у вас, вероятно, высокий коэффициент использования кредита, что может снизить ваш кредитный рейтинг. Использование вашего HELOC для погашения остатков по кредитной карте может снизить коэффициент использования вашего кредита и улучшить ваш кредитный рейтинг, если вы снова не увеличите счета по кредитной карте. Поскольку HELOC защищены вашим домом, ваш FICO ^® Оценка ^☉ (кредитный рейтинг, наиболее часто используемый кредиторами) не будет отражать их в вашем использовании кредита.

Своевременные платежи как во время, так и после периода розыгрыша на вашем HELOC также могут помочь повысить ваш кредитный рейтинг. Просто имейте в виду, что ваши ежемесячные платежи увеличатся, когда ваш HELOC закроется. Если вы не готовы справиться с ними и пропустить платеж, это может повредить вашей кредитной истории.

Разумно используйте период розыгрыша HELO

HELOC может дать вам финансовую подушку, необходимую для покрытия крупных расходов. Тем не менее, получение HELOC — это важное решение, которое может повлиять на ваши финансы на десятилетия вперед. Тщательно взвесьте все «за» и «против» и изучите другие альтернативы для решения финансовых проблем или финансирования крупного проекта, такие как ссуды под залог дома, личные ссуды или кредитные карты.

Если вы решите, что программа HELOC вам подходит, проверьте свой кредитный отчет и кредитный рейтинг, прежде чем подавать заявку. Как правило, вам потребуется FICO ^® Наберите не менее 680 баллов, чтобы претендовать на HELOC. Если вы еще не совсем там, потратьте время на то, чтобы улучшить свой кредитный рейтинг, это может помочь вам претендовать на получение кредита с лучшими условиями кредита и большей кредитной линией, что даст вам больше финансовых возможностей для достижения ваших целей.