Обратная ипотека позволяет домовладельцам, особенно лицам пенсионного возраста, брать кредит под залог собственного дома. Одним из преимуществ обратной ипотеки является то, что кредиторы обычно не предъявляют требований к минимальному доходу или кредитному рейтингу, что может помочь домовладельцам, желающим покрыть расходы на проживание.

Но обратная ипотека имеет несколько недостатков, таких как первоначальные и текущие расходы, переменная процентная ставка, постоянно растущий остаток по кредиту и сокращение собственного капитала. В свете этих недостатков домовладельцы, рассматривающие возможность обратной ипотеки, должны взвесить альтернативы, такие как рефинансирование существующей ипотеки или получение кредита под залог дома.

Что такое обратная ипотека?

Как следует из названия, обратная ипотека является противоположностью традиционной ипотечной ссуды. С обратной ипотекой вы не занимаете деньги, чтобы купить дом; скорее, вы используете собственный капитал вашего дома, чтобы взять кредит. Обратная ипотека предназначена для домовладельцев, которые выплатили свою ипотеку или накопили много собственного капитала.

Обратная ипотека часто предлагается домовладельцам пенсионного возраста, которые хотят больше денег для покрытия расходов на проживание, но при этом хотят сохранить свои дома. Одним из преимуществ обратной ипотеки является то, что кредиторы, как правило, не предъявляют требований к доходам или кредитам.

Доходы от обратной ипотечной ссуды обычно не облагаются налогом, и ни копейки ссуды не нужно возвращать, если заемщик остается в доме, платит налоги на имущество и страхование домовладельцев и покрывает расходы на содержание. Однако это меняется, если вы продаете дом или выезжаете из него, или если вы (или, в некоторых случаях, ваш супруг) умираете. В таких ситуациях вы, ваш супруг или ваше имущество обязаны погасить кредит.

Доступны три вида обратной ипотеки:

1. Одноцелевая обратная ипотека. Эти кредиты, предоставляемые государственными учреждениями и некоммерческими группами, предназначены только для одной цели, указанной кредитором. Например, кто-то может использовать доходы от одноцелевой обратной ипотеки для реализации проекта по благоустройству дома или уплаты налогов на недвижимость. Это самый дешевый вариант обратной ипотеки.
2. Собственная обратная ипотека. Собственная обратная ипотека, которую можно получить у частных кредиторов, обеспечивает большую гибкость, чем одноцелевая обратная ипотека. В отличие от одноцелевых обратных ипотечных кредитов, собственнические обратные ипотечные кредиты обычно не имеют ограничений на то, как вы можете потратить выручку. Этот вариант может быть особенно привлекательным для владельцев, чьи дома имеют высокую стоимость и которые хотят занять значительную сумму денег.
3. Ипотечный кредит на конверсию собственного капитала (HECM). HECM, застрахованный Федеральной жилищной администрацией (FHA), является наиболее распространенным видом обратной ипотеки. По состоянию на 2020 год лимит заимствования HECM составлял 765 600 долларов. Хотя доходы от HECM можно использовать для любых целей, некоторые домовладельцы могут не соответствовать требованиям из-за определенных ограничений. Эти кредиты доступны только домовладельцам старше 62 лет.

Недостатки обратной ипотеки

Хотя обратная ипотека позволяет владельцу получить, возможно, сотни тысяч долларов собственного капитала, у обратной ипотеки есть несколько недостатков. К ним относятся:

• Различные расходы :Подобно традиционной ипотеке, кредитор обычно взимает несколько комиссий, когда вы берете обратную ипотеку. Они могут включать страховую премию по ипотечному кредиту, комиссию за оформление, комиссию за обслуживание и комиссию третьих лиц. Для HCEM первоначальная страховая премия по ипотеке составляет 2% от суммы кредита; кроме того, вы будете платить ежегодную премию по ипотеке в размере 0,5%. Вы также заплатите комиссию за открытие в размере 2500 долларов США или 2% от первых 200 000 долларов США от стоимости вашего дома (в зависимости от того, что больше), плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 долларов США; плата за создание не может превышать 6000 долларов США.
• Переменные процентные ставки :большинство обратных ипотечных кредитов имеют переменные процентные ставки, то есть процентная ставка, которая определяет, сколько ежемесячно прибавляется к остатку кредита, колеблется в течение срока действия кредита.
• Никаких налоговых вычетов :Проценты, выплаченные по обратной ипотеке, не могут быть вычтены из вашей годовой налоговой декларации до тех пор, пока кредит не будет погашен.
• Меньше капитала :обратная ипотека может привести к выкачиванию капитала из вашего дома, что приведет к снижению стоимости активов для вас и ваших наследников.
• Возможный ремонт дома :если ваш дом не в хорошем состоянии, возможно, вам придется сделать ремонт, прежде чем вы сможете претендовать на получение обратной ипотеки.
• Возможно досрочное погашение :Помимо случаев смерти или выезда домовладельца, обратная ипотечная ссуда может потребоваться погасить раньше, чем ожидалось, если владелец не платит налоги на имущество или страховку домовладельца или если владелец не выполняет техническое обслуживание дома.
• Соответствие требованиям Medicaid. Обратная ипотека не влияет на ваши льготы Medicare или Social Security, но может повлиять на ваше право на льготы Medicaid.

Причины, по которым обратная ипотека может вам не подойти

Помимо недостатков, есть три примера, когда обратная ипотека может быть совершенно исключена:

1. Вы хотите переехать довольно скоро. Сроки важны, когда дело доходит до получения обратной ипотеки. Если вы планируете переехать в ближайшие несколько лет, возможно, не стоит обременять себя обратной ипотекой. Почему? Вы обязаны погасить кредит, когда вы переезжаете. Обратная ипотека предназначена для домовладельцев, которые планируют остаться на месте в течение длительного времени.
2. Вы не можете справиться с расходами. Затраты на закрытие, расходы на техническое обслуживание, страхование домовладельцев и счета за налог на недвижимость могут истощить ваш и без того растянутый бюджет. Что еще хуже, кредитор может попросить вас немедленно погасить кредит, если вы просрочили уплату страховки домовладельцев или налогов на имущество.
3. Вы надеетесь передать свой дом своим наследникам. Обратная ипотека может усложнить ситуацию, если вы оставите свой дом своим детям или другим наследникам. Например, что делать, если в вашем имуществе не хватает денег для погашения обратной ипотечной ссуды? Вам, наследникам, возможно, придется наскрести деньги из своих сбережений или продать дом, чтобы погасить кредит.

Альтернативы обратной ипотеке

Хотя обратная ипотека может не сработать в вашей ситуации, не теряйте надежды — это не единственный способ заработать или сэкономить деньги. Вот четыре варианта:

1. Рефинансируйте существующую ипотеку. Если вы делаете рефинансирование наличными, денег, которые вы получаете от рефинансирования вашей текущей ипотеки, может быть достаточно, чтобы увеличить ваш доход.
2. Продать и уменьшить размер. Продажа вашего дома с прибылью и переезд в меньшее, менее дорогое помещение может стать ответом на ваши проблемы с бюджетом. Вы даже можете арендовать жилье, чтобы избежать проблем, связанных с приобретением жилья.
3. Возьмите кредит под залог дома или кредитную линию под залог дома (HELOC). Кредит под залог собственного дома или HELOC может быть менее затратным способом получить доступ к собственному капиталу. Однако, если вы выберете любой из этих вариантов, вы должны вносить ежемесячные платежи. Кроме того, в отличие от обратной ипотеки, к вам будут предъявляться требования в отношении дохода и кредита.
4. Посмотрите на других ресурсах. У вас есть акции, которые вы могли бы продать? Можете ли вы обналичить полис страхования жизни, который вам больше не нужен? Изучите различные финансовые варианты, не связанные с риском владения вашим домом.

Изучите все возможные варианты

На первый взгляд обратная ипотека может показаться идеальным способом использования вашего дома для получения дохода. Однако обратная ипотека сопровождается как первоначальными, так и текущими расходами, а также переменной процентной ставкой. Еще одна ловушка:поскольку проценты и сборы ежемесячно добавляются к остатку кредита, остаток увеличивается, а по мере увеличения остатка ваш собственный капитал уменьшается.

Из-за многочисленных недостатков реверсивной ипотеки обязательно изучите все варианты получения кредита, чтобы убедиться, что ваши финансы не пойдут в обратном направлении.