Если вы смотрите телевизор, вы, вероятно, видели частую рекламу известных актеров, продвигающих так называемую «обратную ипотеку».
Поставщики этих продуктов утверждают, что, позволяя домовладельцам получить доступ к собственному капиталу в своих домах, обратная ипотека может обеспечить немедленную и длительную финансовую безопасность пожилых американцев.
Обратные ипотечные кредиты - это законные финансовые продукты, предназначенные для людей старше 62 лет. Но являются ли они волшебным лекарством от всего того, чем себя называют?
Ответ довольно сложный. Давайте посмотрим, как работает обратная ипотека, а также рассмотрим ее преимущества и недостатки.
В этой статье
Проще говоря, обратная ипотека - это механизм, позволяющий вам получить доступ к собственному капиталу в вашем доме. Но в отличие от ссуды или кредитной линии, вам не нужно возвращать деньги, пока вы все еще живете в своем доме .
Если у вас есть значительный капитал в вашем доме, вы можете получить обратную ипотечную ссуду и получить сумму ссуды единовременно или ежемесячными платежами. Это может дать вам полезную сумму наличных, если вам нужен доход для жизни.
Чтобы иметь право на обратную ипотеку, вам должно быть не менее 62 лет и вы должны полностью владеть домом или получить за него значительную сумму.
Обратные ипотечные кредиты предлагаются частными компаниями с 1960-х годов, но с 1980-х годов находятся в ведении Министерства жилищного строительства и городского развития США.
HUD называет обратную ипотеку «ссудой на конвертацию собственного капитала» или HECL.
Обратные ипотечные кредиты, администрируемые HUD, застрахованы Федеральной жилищной администрацией. Обычно рекомендуется избегать любой обратной ипотечной ссуды, которая не поступает от кредитора, одобренного FHA.
Обратная ипотека может быть полезным инструментом для некоторых пенсионеров, особенно для тех, у кого нет значительных пенсионных сбережений или дохода. Но есть множество причин, по которым это может быть не идеальный автомобиль для многих.
Всегда полезно взвесить плюсы и минусы любого финансового инструмента. Начнем с преимуществ обратной ипотеки.
Каждому пенсионеру нужно где-то найти деньги, поскольку одних выплат по социальному страхованию, вероятно, недостаточно, чтобы покрыть более чем базовые расходы на жизнь.
В идеале, когда вы выходите на пенсию, у вас будет какой-то доход от пенсии, пенсионного плана или других инвестиций. Но если у вас мало или совсем нет сбережений и нет простых способов их приобрести, использование собственного капитала в вашем доме может быть вариантом.
Финансовые консультанты обычно рекомендуют сначала использовать другие активы, такие как ваши счета 401k или IRA, для оплаты повседневных расходов при выходе на пенсию. Но при их отсутствии обратная ипотека может работать.
«Я бы порекомендовал это, если нет другого способа удовлетворить ваши потребности в пенсионном доходе», - говорит Майкл Фогут, президент Foguth Financial Group в Брайтоне, штат Мичиган. «Сначала вы захотите использовать любые другие ресурсы, которые у вас есть где-то еще».
Один из самых больших опасений пенсионеров заключается в том, что они не смогут позволить себе оставаться в своих домах. Без сбережений или дохода они могут быть не в состоянии оплачивать налоги на недвижимость, страховку, содержание или коммунальные платежи, если применимо.
Обратная ипотека обычно предлагает достаточно денег, чтобы покрыть эти расходы в течение многих лет, и в большинстве случаев вас не могут заставить переехать. Название вашего дома не переходит из рук в руки.
При традиционной ипотеке домовладелец обычно вносит ежемесячный платеж в счет погашения ссуды и процентов. Однако при использовании обратной ипотеки выплаты не производятся, пока вы живете в доме.
Итак, если обратная ипотека принесет вам платеж в размере 200 000 долларов, эта наличность будет вашей, пока она существует. Заем будет возвращен, когда дом будет продан после вашего переезда или смерти
Большинство компаний по обратному ипотечному кредитованию гибко подходят к получению денег. Вы можете получить единовременную выплату наличными или установить ежемесячные платежи.
Единовременная выплата может помочь вам, если у вас есть сиюминутные расходы, и может дать вам большую гибкость в целом.
Но многие пенсионеры предпочитают стабильность и комфорт, которые могут обеспечить регулярные ежемесячные выплаты. Этот способ оплаты также может помочь вам не погасить сумму кредита слишком быстро.
Если вы возьмете обратную ипотеку как единовременную выплату, вы будете платить фиксированную процентную ставку. Если вы принимаете ежемесячные платежи, будет применяться регулируемая ставка.
Существует пять различных способов выплаты обратной ипотеки в рассрочку.
Любые деньги, полученные от обратной ипотеки, не считаются «доходом» для целей налогообложения. Вместо этого это технически считается ссудой.
Эти деньги не будут облагаться государственным налогом и не должны влиять на ваш доход по социальному обеспечению. (Однако это может повлиять на вашу способность собирать средства в определенных программах с проверкой нуждаемости.)
Однако стоит отметить, что любые проценты, которые вы платите по обратной ипотеке, не подлежат налогообложению до тех пор, пока вы их не заплатите. Таким образом, есть большая вероятность, что вы не получите налоговых льгот в течение всей жизни.
Деньги от обратной ипотеки не имеют ограничений по использованию. Большинство людей используют наличные для повседневных расходов, но ничто не мешает вам использовать их для полета во Францию, сбора старинных бейсбольных карточек или покупки гидроцикла.
Конечно, чем быстрее вы потратите деньги, тем скорее они у вас закончатся.
Вы, наверное, слышали ужасные истории о людях, которые оказались «под водой», получив традиционную жилищную ссуду. Этого не может случиться с обратной ипотекой.
Согласно условиям большинства обратных ипотечных ссуд, вы никогда не можете быть должны больше, чем стоит ваш дом.
Это возможно, потому что вы платите взносы по ипотечному страхованию в FHA. (Подробнее об этой страховке вы можете прочитать ниже.)
Как и все в жизни, у отмены ипотеки есть ряд недостатков, о которых вам следует знать.
Помните, что капитал вашего дома - это ваши деньги . Это полностью связано с деньгами, которые вы заработали и выплатили на протяжении многих лет. Разве это не кажется безумием, что за доступ к нему нужно платить проценты и сборы?
Если вам нужен более дешевый способ заработать наличные, когда вы станете старше, и у вас еще есть время до выхода на пенсию, откройте 401k или IRA и инвестируйте в широкий набор акций или паевых инвестиционных фондов с низкими сборами и комиссиями.
Достаточно плохо, что вы платите за доступ к своему капиталу. Но ситуация становится еще хуже, если проанализировать общую стоимость обратной ипотеки.
Хотя вам не нужно будет возвращать обратную ипотечную ссуду, пока вы живете в доме, есть расходы, связанные с ссудой, которые вы должны либо оплатить заранее, либо они будут включены в ссуду.
Это сокращает сумму, которую вы в конечном итоге получаете. Прежде всего, это процентные платежи, которые, как правило, выше, чем при традиционной ипотеке.
Другие расходы включают:
Все эти сборы и расходы действительно могут складываться. Они могут сделать обратную ипотеку намного более затратной, чем другие механизмы получения пенсионного дохода.
Многие люди получают обратную ипотеку, потому что она дает им доход, позволяющий им оставаться в своем доме.
Однако что произойдет, если ваше здоровье ухудшится и вас необходимо перевести в учреждение долгосрочного ухода? Что делать, если вам нужно переехать по какой-либо другой причине?
В этом случае вы должны будете выплатить обратную ипотеку в течение одного года, что может привести к продаже вашего дома.
Если вы являетесь единственным заемщиком, получившим ссуду, ваш супруг (а) и другие люди, проживающие в доме, могут быть вынуждены переехать.
Конечно, это может быть обременительным для вас и ваших родственников, которым, возможно, придется удовлетворить ваши потребности в долгосрочном уходе, а также заняться продажей вашего дома.
Часто, когда родитель умирает, они оставляют свой дом своим детям. После этого дети могут либо жить в доме, либо продать его и присваивать вырученные средства.
При обратной ипотеке капитал в доме истощается. Ваши ближайшие родственники должны выплатить ссуду, и это может вынудить их продать дом.
У них ничего не останется, если они не смогут продать дом дороже, чем вы должны. Ваши наследники могут даже потерять деньги, если выручки от дома не хватит для покрытия их собственных затрат на закрытие сделки.
Фогут, однако, говорит, что оставлять деньги своим наследникам не следует серьезно рассматривать, если у вас нет денег, чтобы выжить. «Я говорю своим клиентам:« Вы должны сначала позаботиться о себе », - говорит он.
Обратная ипотека - это не афера. Но это тоже не лучший способ получения пенсионного дохода.
На самом деле, если вы правильно спланируете свой выход на пенсию, обратная ипотека даже не должна рассматриваться вами.
Это следует рассматривать как крайнюю меру для людей, у которых нет сбережений или активов, которые можно было бы использовать, за исключением собственного капитала в их доме.
Фогут говорит, что он рекомендовал клиенту использовать обратную ипотеку только один раз. Это была пожилая женщина, чей муж скончался, оставив свой дом в качестве единственного актива, который мог дать ей деньги на жизнь.
Обратная ипотека позволяла женщине оставаться в доме до самой смерти.
Лучший совет - в первую очередь избегать необходимости в обратной ипотеке. Это означает, что о пенсии нужно думать задолго до того, как она наступит.
Вложение как можно большего количества денег с использованием учетных записей с льготным налогообложением, таких как 401k и Roth IRA, может помочь вам накопить достаточно богатства, чтобы у вас были значительные активы для извлечения.
Правильное планирование также может дать вам достаточно средств для долгосрочного ухода, даже после того, как вы уйдете из дома. Это может даже привести к тому, что оставшиеся деньги и другие активы будут оставлены близким.