Роберто Чавес начал свою деятельность по продаже необработанной земли чуть более года назад и благодаря настойчивости уже превратил ее в пятизначную сумму ежемесячного дохода.
Эту бизнес-модель впервые представил мне Марк Подольский из TheLandGeek.com в 108-м эпизоде шоу The Side Hustle Show.
Он назвал ее «лучшей моделью пассивного дохода», потому что она позволяет избежать «трех Т» традиционных инвестиций в недвижимость:арендаторов, туалетов и термитов.
Как работает модель?
Вот где появляется пассивный доход, когда вы собираете ежемесячные платежи в течение 3–7 лет или на любых других условиях, на которые вы согласны.
Например, купите посылку на 10 000 долларов за 2500 долларов и перепродавайте ее за 199 долларов в месяц в течение 5 лет. В этом случае общая сумма собранных вами платежей составит почти 12 000 долларов США, а ваши первоначальные вложения окупятся примерно через год.
Где проявляется настойчивость, так это в первоначальном контакте с продавцом. Как вы услышите от Роберто, это во многом игра с числами. Я думаю, именно это отличает тех, кто добился в этом успеха, от тех, кто этого не делает.
Настройтесь, чтобы узнать, как Роберто находит участки для покупки по 25 центов за доллар, как он вычисляет, сколько предложить, какие проверки предпринимаются при заключении таких сделок и как он перепродает их с целью получения прибыли.
Примечание. На самом деле Роберто учится у Марка. Когда я сказал Марку, что мы записываем этот выпуск, он бесплатно предложил свой набор для инвестиций в землю (обычно 97 долларов) слушателям Side Hustle Show. . Я также являюсь партнером его платной программы; используйте код sidehustle, чтобы получить скидку 500 долларов США.
Участки земли, которые покупает Роберто, обычно не выставляются на продажу. Вместо этого он в конечном итоге делает незапрошенные предложения о собственности после того, как находит участки и владельцев, которые могут быть заинтересованы в продаже.
По словам Роберто, первый шаг — посмотреть, где другие инвесторы в землю продают землю. и сосредоточьтесь на этих областях.
Есть несколько веб-сайтов, которые могут помочь вам в этом, в том числе:
После того, как вы обнаружите район с движением (люди покупают и продают землю), следующим шагом будет обращение к округу и начало комплексной проверки.
Вот некоторые из ключевых моментов, которые вам необходимо выяснить:
На веб-сайтах некоторых округов есть много информации, с которой можно начать работу, но Роберто сказал, что в большинстве случаев он звонит им или отправляет письмо с вопросом, как получить их список просроченных налогов и сколько это будет стоить.
Он сказал, что вы можете рассчитывать на оплату от 70 до 300 долларов США, и обычно вам присылают электронную таблицу Excel для работы.
«Низко висящие фрукты» в списке – необработанные земельные участки, владельцы которых задолжали по налогам, а их почтовый адрес находится в другом штате.
"Теоретически более вероятно, что эти люди готовы продать свою собственность, чем те, кто не имеет задолженности по налогам и живет в том же округе, где находится недвижимость", – пояснил Роберто.
Когда у Роберто есть список объектов, он оценивает их, чтобы отправить владельцу предложение и начать разговор.
Он делает это, глядя на то, за сколько продается недвижимость аналогичного размера, и предлагает четверть этой цены. Например, если в этом округе участок земли площадью 5 акров продается за 10 000 долларов США, он отправит владельцу предложение в размере 2 500 долларов США.
Роберто признает, что это низкое предложение. «Это начало разговора больше, чем что-либо еще», — сказал он. Он отправляет более 600 писем с предложениями в месяц и получает от 1 до 3% откликов от людей, заинтересованных в обсуждении предложения, выдвижении встречных предложений и открытии диалога для заключения сделки.
Из этого 1-3% людей, которые возвращаются к Роберто, сказали, что он закрывает как минимум половину из них. Таким образом, для рассылки из 600 писем это примерно 6–10 покупок.
Что касается формулировки письма с предложением, Роберто сказал, что он просто отправляет одностороннее письмо с основным планом:
"Здравствуйте, я инвестор в землю... если вы заинтересованы в продаже своей земли, мы хотели бы предложить вам x сумму за этот [идентификатор собственности] x акров".
Роберто указал, что его предложения зависят от его должной осмотрительности.
Во-первых, он узнает точную сумму задолженности по налогам. и если сумма значительна, вычитает это из своего предложения. Иногда продавец будет оспаривать это и может договориться о сумме, которую он готов вычесть.
Он также проверяет, имеет ли человек, с которым он разговаривает, право на продажу собственности. это можно сделать, ознакомившись с документами о собственности у продавца или через округ.
Затем Роберто внимательно изучает место, где находится имущество. Если он находится недалеко от центра города, он может ожидать, что заплатит немного больше, чем, например, недвижимость в глуши, и он проверяет, есть ли легкий доступ к собственности.
Другие вещи, которые нужно проверить, включают:
Все эти вещи влияют на то, сколько он заплатит за собственность и продаст ее при продаже.
Я спросил, выходит ли он когда-нибудь, чтобы посмотреть на недвижимость, которую покупает, и он сказал мне, что 95% его необработанных земельных участков были невидимыми. В некотором смысле это почти как торговля ценными бумагами.
Иногда он нанимает кого-нибудь из Craigslist, чтобы сфотографировать его, когда он продает его, но это самое близкое, что он делает для большинства своих покупок.
Если владельцы недвижимости задолжали по налогам, предложение быстрой наличности может быть привлекательным. Роберто указывает им, что они могут получить деньги всего за 3 дня, если заключат сделку.
Кроме того, для землевладельца это гораздо более быстрый и простой способ продать недвижимость, чем просматривать веб-сайты недвижимости и выполнять большую часть работы самостоятельно. "Это простой и быстрый способ для людей избавиться от земли, в которой они больше не заинтересованы", – сказал Роберто.
Это подработка, требующая некоторого авансового капитала для покупки этих участков недвижимости, и, что интересно, вы обычно не получаете быстрых денежных переводов.
Большинство сделок заключаются на основе соглашения о переносе владельца. это означает, что ваш покупатель будет вносить ежемесячные платежи в течение следующих 3-5 лет. Об этом нужно помнить, привлекая или связывая капитал в сделках с землей.
Когда дело доходит до продажи недвижимости, Роберто сказал, что сайты по продаже земли, такие как Lands of America, Land Watch и Land Modo, отлично подходят, так как люди уже просматривают их в поисках недвижимости, но он добился большего успеха, используя Facebook и Craigslist.
Роберто размещает объявление на Craigslist и ждет, когда желающие напишут ему по электронной почте.
На Facebook он находит все группы купли-продажи для города/округа. где он продает недвижимость и добавляет объявления ко многим из них, которые он может найти. Я думал, что это творческий способ заработать на Facebook!
В своем рекламном тексте он указывает, что при небольшом первоначальном взносе в размере 250 долларов или меньше и при небольшом ежемесячном платеже в размере 199 долларов покупатель может стать землевладельцем. Обычно этого достаточно, чтобы начать получать запросы.
Это то, что Роберто называет «самой сложной частью бизнеса». Роберто по-прежнему работает полный рабочий день, он рассылает 600 предложений в месяц и балансирует между покупкой и продажей этих сделок.
Недавно он нанял виртуального помощника, который помогает управлять закупками, поэтому он может тратить больше времени на перелистывание своего инвентаря.
Он также автоматизировал некоторые процессы в своем бизнесе. Например, он рекомендовал GeekPay в качестве инструмента для сбора ежемесячных платежей за проданную им землю, что избавляет его от ежемесячной погони за чеками.
Роберто также начал использовать Pipedrive, чтобы поддерживать порядок. Pipedrive – это инструмент отслеживания продаж, который помогает устанавливать напоминания, чтобы связаться с людьми, от которых вы не получили ответа, оптимизировать рабочие процессы и многое другое.
Когда в конце 2017 года Роберто начал заниматься инвестициями в землю, он сделал несколько бросков наличных. Они вложили в его бизнес некоторую быструю прибыль и использовали этот капитал для финансирования других покупок земли.
Сейчас он находится в той точке, когда его ежемесячного дохода достаточно, чтобы финансировать другие его покупки. Он пока не берет деньги со стола, а вместо этого реинвестирует их в системы, свою команду и, конечно же, в новые земли.
Когда я спросил его, в чем заключалась его худшая сделка, Роберто сказал, что это была сделка, в которой он лишь «удвоил свои деньги на условиях». Главное — покупать с достаточно большой скидкой.
Если это звучит как много предварительной работы, это так. Но есть несколько способов более пассивно инвестировать в землю и недвижимость.
Вот несколько вариантов для рассмотрения:
Обязательно ознакомьтесь с нашим полным списком альтернативных инвестиций, чтобы узнать больше.
Роберто видит, что в будущем эта подработка превратится в полноценную работу. "Мне нравится аспект пассивного дохода", – сказал Роберто.
В настоящее время он работает по 20–30 часов в неделю и работает над тем, чтобы помочь своей команде.
Если вы хотите узнать больше о Роберто и его бизнесе, он любезно предоставил свою личную электронную почту и сказал, что будет рад поговорить с любым из слушателей Side Hustle Nation об инвестировании в землю. Вы можете связаться с ним по адресу rcavezacosta [at] gmail [dot] com.
Обязательно получите бесплатную копию комплекта Land Investing Launch Kit Марка «The Land Geek» Подольского (обычно 97 долл. США). . Я также являюсь партнером его платной программы; используйте код sidehustle, чтобы получить скидку 500 долларов США.
Примечание. Слушатель Side Hustle Show / Land Flipper составил собственный учебный курс, который, возможно, стоит проверить.
Если вам понравился этот выпуск, рекомендую посмотреть и эти 3:
"Примите меры!"