Арендаторы через дорогу оставили дом катастрофой. И, учитывая то, как они переехали, это не было неожиданностью.

Как-то поздно вечером жильцы с бешеной скоростью погрузили все свои вещи в движущийся грузовик. Через пару часов их не стало. Они оставили мусор на лужайке перед домом. На подъездной дорожке была сломанная мебель и старый холодильник. Они открыли окна и даже не удосужились закрыть входную дверь. Я позвонил домовладельцу (Джону) и рассказал ему, что произошло.

Когда я увидел, как подъехал грузовик Джона, я перешел улицу и поздоровался.

• Джон :Вы действительно думаете, что они ушли?
• Я :Я в этом уверен.
• Джон :Давайте посмотрим.

Когда мы оказались примерно в 10 футах от входной двери, нас поразил запах; моча. У арендаторов было несколько животных, и, по-видимому, они не были пригнаны к дому. Первое, что мы увидели после входа, была куча экскрементов животных в фойе. Фигово. И это было по всему дому. Животные использовали дом как гигантский лоток. Ламинированные полы погнулись из-за мочи, и весь ковер был разрушен. И везде был хлам.

Наблюдая за этими людьми, я понял, что они большие поклонники Craigslist. Я видел, как они возвращались домой со своим пикапом, набитым старыми телевизорами, автозапчастями, бытовой техникой, рулонами ковров и старыми мотоциклами. Когда арендаторы сбежали в тот вечер, они оставили все это позади. Хозяин должен был убрать беспорядок. Угадайте, кому не вернули залог.

Это фиаско объясняет, почему некоторые люди не хотят быть домовладельцами. Чтобы успешно распоряжаться имуществом, нужен особый темперамент. Хорошей новостью является то, что вам не обязательно владеть недвижимостью напрямую, чтобы инвестировать в недвижимость. Сегодня я расскажу вам о частном кредитовании и краудфандинге с помощью приложений для инвестирования в недвижимость, двух моих любимых стратегиях инвестирования в недвижимость без владения недвижимостью.

Частное кредитование

Я люблю недвижимость. Я владел сдаваемой в аренду недвижимостью и сдавал дома с дикой энергией (и дикой прибылью). Однако на данный момент у меня нет сдаваемой в аренду недвижимости, и я нахожусь между сальто. Местный рынок жилья раскален докрасна, и я избегаю войн торгов. Недавно я нашел еще один способ инвестировать в недвижимость через частное кредитование.

Я выдаю кредиты, чтобы помочь инвесторам купить недвижимость. Я одолжил в общей сложности 255 000 долларов США тремя отдельными сделками. Эти кредиты приносят более 2000 долларов США в месяц только в виде процентных платежей. Мой опыт частного кредитования был только положительным, и я готов инвестировать в дополнительные сделки.

Частное кредитование позволяет мне диверсифицировать свой портфель за счет недвижимости без хлопот, связанных с управлением недвижимостью. Я получаю хорошую процентную ставку, помогая инвестору с краткосрочными денежными потребностями.

Когда я впервые услышал о частном кредитовании, мой главный вопрос был следующим:

<цитата>

Зачем кому-то хотеть получить от меня кредит под 10 % и выше, если у него хорошая кредитная история? Почему бы им просто не пойти в банк?

Есть веские причины, по которым инвесторы обращаются к частному кредитованию:

• Свойство должно быть приправлено :большинство традиционных кредиторов требуют, чтобы недвижимость была выдержана в течение одного года, прежде чем они выдадут кредит. Это просто означает, что недвижимость должна иметь историю аренды. Частное кредитование заполняет этот пробел.
• Кредит предоставляется на очень короткий срок :Ласты часто хотят попасть в дом или выйти из него всего за пару месяцев. Не стоит связываться с банком, если период владения короткий.
• Деньги нужны быстро :банкам может потребоваться несколько недель или больше, чтобы выдать деньги. Частный кредитор может предоставить средства в течение нескольких дней.

Когда я узнал, зачем инвесторам нужны частные кредиты, эта идея мне больше понравилась. Вот несколько важных моментов, которые следует учитывать:

Первая позиция :Наихудшим сценарием для частного кредитора является дефолт заемщика. Всегда удостоверьтесь, что вы находитесь в первой позиции по залоговому удержанию. Это позволяет вам наложить арест на имущество, если заемщик прекратит выплаты.

Учитывайте соотношение кредита и стоимости :если произойдет дефолт, вы хотите быть в лучшем положении, чтобы вернуть свои деньги. Мне требуется соотношение кредита к стоимости не более 70%. Таким образом, для собственности стоимостью 100 000 долларов я не буду давать взаймы более 70 000 долларов. Это позволит мне продать недвижимость по цене ниже рыночной и быстро вернуть свои деньги.

Процентная ставка :Ставки обычно начинаются с 10% и доходят до 18%. Многие кредиторы также взимают от 1 до 10 баллов. Балл составляет 1% от суммы займа.

Кредитный рейтинг :это не так важно, как вы думаете. Поскольку вы находитесь в первом положении по залоговому удержанию, транзакция обеспечивается недвижимостью.

Без налогов :самоуправляемая соло-форма 401(k) позволяет выдавать частные займы с защищенного от налогов счета. Если у вас есть доход от самозанятости, настоятельно рассмотрите этот вариант.

Оцените сделку :

• Опыт :Совершил ли заемщик не менее десяти сделок или это его первая сделка? Является ли заемщик организованным и профессиональным? Он написал бизнес-план? Есть ли смета на ремонт?
• Учитывайте цифры :недвижимость может быть вам не по карману, и это нормально. Тем не менее, вы должны убедиться, что цифры твердые. Попросите заемщика предоставить фотографии недвижимости и узнать о продажах домов в этом районе.
• Что такое план? Что заемщик собирается делать с недвижимостью:
  • Если это флип, есть ли у него подрядчики? Если он выполняет работу сам, есть ли у него опыт и разрешают ли это местные правила? Нужно ли получать разрешения?
  • Если недвижимость будет сдаваться в аренду и владелец планирует рефинансировать ее, каковы сроки? Что произойдет, если заемщик не сможет рефинансировать недвижимость? Будет ли у вас возможность продолжать финансировать дом на более длительный срок?
• Чтобы узнать больше о частном кредитовании с точки зрения заемщика, ознакомьтесь с этой статьей от BiggerPockets.

Где найти предложения

Частные займы чаще всего оформляются между сторонами, у которых уже есть отношения. Заемщиком может быть друг, член семьи или человек, с которым у вас уже есть деловые отношения.

Я также призываю вас устанавливать связи с людьми, не входящими в вашу обычную сеть. Отличный способ сделать это — стать активным участником форумов BiggerPockets. Хотя вы должны зарегистрировать учетную запись, членство бесплатное.

Частное кредитование:преимущества и недостатки

Частное кредитование — отличный способ накопить богатство. Просто не забудьте провести исследование. Прежде чем браться за сделку, важно хорошо ее понять. Делай домашнее задание!

Преимущества

• Здоровая процентная ставка :Краткосрочные кредиты (1 год или меньше) начинаются с 10% и идут вверх. Я никогда не буду жаловаться на 10%.
• Контроль :Инвестиции находятся под вашим непосредственным контролем. Вы сами выбираете, кому одалживать деньги.
• Залог :Если заемщик прекращает выплаты, он теряет дом и свой капитал. Это сильный стимул для заемщика не по умолчанию.

Недостатки

• Предварительное исследование :Частное кредитование требует работы. Вам нужно оценить сделку и человека.
• Яйца в одной корзине? :Разнообразие важно в любом портфолио. Убедитесь, что один кредит не потребляет значительную часть ваших инвестиций.
• Неликвидный :хотя частные кредиты являются краткосрочными, ваши деньги привязаны к сроку действия кредита.

Если частное кредитование кажется слишком трудоемким, краудфандинг — это еще один способ диверсифицировать недвижимость, не владея ею на самом деле.

Краудфандинг

РАБОТА (J umpstart O ты B бизнес S tarups), вступивший в силу в 2015 году, открыл двери для нового класса инвестиций в недвижимость. JOBS позволяет использовать краудфандинг для выпуска ценных бумаг, что ранее было запрещено.

Вы, вероятно, думаете об этом прямо сейчас:

<цитата>

Пожалуйста, переведи? Что это значит для меня?

Существуют инновационные новые способы инвестирования в недвижимость без собственности. RealtyMogul, Fundrise, RealtyShares и PeerStreet — это четыре краудфандинговые платформы, о которых вам необходимо знать.

Магнат недвижимости

RealtyMogul — один из крупнейших игроков в сфере краудфандинга в сфере недвижимости. По состоянию на июнь 2017 года компания разместила 270 млн долларов США.

RealtyMogul предлагает два типа инвестиций:REIT (MogulREIT) и частные размещения. Поскольку MogulREIT открыт для всех инвесторов (без требований к аккредитованным инвесторам), я сосредоточусь на нем.

Во-первых, REIT определяется как:

<цитата>

REIT или Real Estate Investment Trust — это компания, которая владеет приносящей доход недвижимостью или финансирует ее. Созданные по образцу взаимных фондов, REIT обеспечивают инвесторам всех типов регулярные потоки дохода, диверсификацию и долгосрочный прирост капитала. REIT обычно выплачивают весь свой налогооблагаемый доход в виде дивидендов акционерам. В свою очередь, акционеры платят подоходный налог с этих дивидендов.

RealtyMogul’s MogulREIT позволяет вам инвестировать в разнообразный портфель коммерческой недвижимости с минимальными хлопотами. Через MogulREIT вы получаете доступ к инвестициям, недоступным для розничных инвесторов:

<цитата>

MogulREIT может инвестировать в различные типы недвижимости, включая, помимо прочего, многоквартирные, офисные, промышленные, складские помещения, магазины, медицинские учреждения и гостиничные предприятия. Фонд может инвестировать в различные долевые и долговые ценные бумаги, связанные с коммерческой недвижимостью, для различных типов собственности.

Из-за более низких комиссий и целенаправленного характера MogulREIT ваша прибыль может быть выше, чем у обычного REIT. MogulREIT в настоящее время возвращает 8% инвесторам.

Номера MogulREIT :

• Минимальные инвестиции :1000 долларов США.
• Выплаты : Ежемесячно
• Искупление :ежеквартально
• Должен быть аккредитован ?:Нет

Вы можете начать инвестировать в RealtyMogul здесь.

Сбор средств

Fundrise — это платформа, с которой я инвестирую. Я открыл свой счет в марте 2016 года с первоначальными инвестициями в размере 1000 долларов США (доход eREIT), а затем добавил еще 2000 долларов США (рост eREIT), чтобы довести свой счет до 3000 долларов США. Я заработал почти 300 долларов:

Fundrise создала портфель eREIT и eFunds, которые инвестируют в коммерческую и жилую недвижимость соответственно. Fundrise считает, что его стратегия превзойдет обычные REIT:

<цитата>

Следуя стратегии прямых инвестиций на частном рынке, портфели Fundrise приносят более высокий годовой текущий доход, чем инвестиции, ориентированные на государственный доход.

Хотя мои первоначальные инвестиции были в eREIT для доходов и роста, Fundrise также позволяет вам инвестировать в определенные географические области:

У Fundrise также есть опция, которая позволяет вам указывать инвестиционные цели, и ваши деньги распределяются соответствующим образом по REIT/eFunds:

Инвестиционные REIT и номера eFunds :

• Минимальные инвестиции :1000 долларов США.
• Выплаты :ежеквартально
• Искупление :ежеквартально
• Должен быть аккредитован ?:Нет

Начните инвестировать с Fundrise здесь.

RealtyShares (только для аккредитованных инвесторов)

RealtyShares предлагает инвестиции в долговые обязательства (в основном жилые), привилегированные акции и акции (в основном коммерческие). В отличие от REIT, RealtyShares позволяет вам инвестировать в конкретную собственность или пул заранее определенных свойств. Платформа заключила около 650 сделок и гордится тем, что очень разборчива (принимается менее 5 % сделок).

В отличие от предложений RealtyMogul и Fundrise REIT, инвестирование в RealtyShares требует работы. Вы должны проверять сделки. RealtyShares предоставляет информационную панель для поиска потенциальных инвестиций, и вы можете нажать на сделку, чтобы узнать о ней больше:

Хотя виртуальные туры по объектам, управляемым RealtyShares, не предусмотрены, профессионалы RealtyShares уже одобрили сделку, и вы должны проанализировать ее, прежде чем вступать в нее.

Цифры RealtyShares :

• Минимальные инвестиции :переменная
• Выплаты :переменная
• Искупление :переменная
• Должен быть аккредитован ?: Да

Начните инвестировать в RealtyShares здесь.

PeerStreet (только аккредитованные инвесторы)

Соучредителем PeerStreet был Бретт Кросби, который, как известно, продал свою предыдущую компанию (Urchin) Google. PeerStreet похож на частное кредитование тем, что вы инвестируете в отдельные сделки. Как и в случае с частным кредитованием, PeerStreet занимает первое место по количеству залогов.

После настройки учетной записи вы можете начать поиск предложений на панели инструментов PeerStreet:

При нажатии на сделку открывается подробный вид:

У PeerStreet есть некоторые преимущества перед частным кредитованием:

• Низкие минимальные инвестиции :Минимальная инвестиция – 1 000 долларов США. Благодаря низким минимумам вы можете диверсифицировать большее количество сделок.
• Проверенные сделки :Эксперты PeerStreet тщательно проверяют каждую сделку. Это самая сложная часть частного кредитования, и с PeerStreet у вас есть эксперт, который сделает всю тяжелую работу.
• Автоматизированное инвестирование :PeerStreet позволяет определить инвестиционные критерии. Затем деньги автоматически инвестируются для вас.

Номера PeerStreet :

• Минимальные инвестиции :1000 долларов США.
• Выплаты : Ежемесячно
• Искупление :переменная
• Должен быть аккредитован ?: Да

Начните инвестировать с PeerStreet здесь.

Краудфандинг:преимущества и недостатки

Платформы краудфандинга предлагают инновационный способ инвестирования в недвижимость без проблем, связанных с владением недвижимостью. Просто не забудьте провести исследование.

Преимущества

• Эксперты поддержат вас :предложения, предлагаемые на краудфандинговых платформах, проверяются экспертами.
• Их REIT могут превзойти традиционные предложения :из-за целенаправленного характера REIT Fundrise и RealtyMogul они могут приносить более высокую доходность, чем традиционные REIT.
• Диверсификация :Я очень верю в индексные фонды и разнообразие, которое они приносят. Платформы краудфандинга, особенно предложения REIT, предлагают разнообразие недвижимости.
• Доступ к недвижимому имуществу, которое обычно недоступно :розничному инвестору сложно купить коммерческую недвижимость и землю.

Недостатки

• Риск :все краудфандинговые платформы очень новые. Ни один из них не был испытан рецессией.
• Более высокие комиссии :плата за управление выше, чем в индексном фонде с низкой комиссией или в традиционном REIT.
• Неликвидный :REIT имеют возможность ежеквартального погашения, в то время как частное размещение рассчитано на более длительный срок.

Я люблю недвижимость

Моей долгосрочной целью всегда было приобретение дополнительной инвестиционной недвижимости. За последние четыре года я делал предложения по трем разным объектам, но каждый раз меня перебивали.

Теперь я угадываю свои мечты о недвижимости. Зачем иметь дело с ценовыми войнами, хлопотами арендаторов и протекающими кранами, если вам это не нужно?

А если у вас есть какие-то сомнения по поводу эффективности недвижимости, послушайте Джоша Брауна:

В следующем месяце я вложу еще два частных кредита, а также вложу свои первые 10 000 долларов в PeerStreet. Может быть, я больше никогда не буду владеть инвестиционной недвижимостью? По опыту моего друга-арендодателя, живущего через дорогу, это может быть неплохо.

[qzzr викторина ="151541" ширина ="100%" высота ="автоматическое" перенаправление ="истинное" смещение ="0"]