Рынок коммерческой недвижимости был настолько сильным в последние несколько лет, что одно лишь повышение стоимости недвижимости превратило маржинальные сделки в непредвиденные доходы. Атмосфера на рынке с низким уровнем риска и высокой доходностью заставила сегодняшних инвесторов в недвижимость поверить в то, что негабаритные показатели доходности являются новой нормой.

Но недвижимость, как и фондовый рынок, имеет свою долю взлетов и падений. А теперь, после периода рекордных максимумов, ослабление фундаментальных показателей приводит к падению цен на недвижимость.

Изменение траектории полета

Баланс между риском и доходностью стал предметом пристального внимания тех, кто использует инвестиции в коммерческую недвижимость для получения пассивного дохода и долгосрочного богатства. Опытные инвесторы в недвижимость стекаются к «качественным» инвестициям - другими словами, к более безопасным классам активов, - которые будут работать в сложных условиях.

Инвестиции в коммерческую недвижимость разделены на четыре основных класса активов:

• Основные вложения имеют наименьший предполагаемый риск. Это высококачественные, загруженные объекты со стабильной базой арендаторов в процветающих районах центра города. Ресурсы Core-Plus аналогичны основным, но содержат небольшой компонент «роста», обусловленный качеством здания или расположением рядом с центром города.
• Инвестиции в добавленную стоимость предлагают меньший авансовый поток, но огромный потенциал возврата после устранения физических и эксплуатационных проблем с недвижимостью. Например, вы можете инвестировать в ветхий многоквартирный дом с маржинальными арендаторами. После ремонта и сдачи в аренду собственность может быть продана с получением значительной прибыли.
• Оппортунистическая недвижимость нацелен на новую застройку или недвижимость в крайне плохом состоянии, требующую капитального ремонта и / или улучшения рынка. Это самый рискованный вид вложений.

В середине 2014 года наша инвестиционная компания приобрела жилую башню с добавленной стоимостью в районе метро Сиэтла. Имущество страдало от десятилетий плохого управления и отложенного ремонта; В результате заполняемость и арендная плата были существенно ниже рыночных. Экономический ренессанс Сиэтла только что начался. Мы подсчитали, что наши общие затраты - покупка, реабилитация и репозиционирование - позволят нам существенно снизить затраты на покупку основного актива в худшем месте на тот момент. Наш капитальный бюджет составлял 35 000 долларов США на единицу, что окупалось за счет существенного увеличения арендной платы и роста чистой прибыли. В то время риск был уравновешен прогнозируемой прибылью, которую можно было получить на быстро растущем рынке.

Сегодня класс активов этой собственности изменился с добавленной стоимости на базовую. Его рыночная стоимость значительно превышает наши общие затраты, поскольку стратегическая покупка, сильный менеджмент, внимание к дизайну и быстрорастущий рынок - все вместе принесло пользу нашим арендаторам и инвесторам.

Выход на посадку

Наш актив метрополитена Сиэтла иллюстрирует бурно хорошие времена, которые пережила инвестиционная недвижимость после экономического спада. Согласно Индексу цен на коммерческую недвижимость Green Street, стоимость недвижимости на некоторых рынках с 2009 года увеличилась примерно вдвое. Но ситуация меняется, и некоторые инвесторы, надеясь продлить период высоких прибылей, игнорируют новые связанные с этим риски.

Как правило, недвижимость основного и дополнительного секторов является наиболее безопасным местом для обеспечения стабильных денежных потоков во время замедляющегося или сокращающегося экономического цикла. Купили бы мы нашу сделку в Сиэтле по сегодняшним ценам добавленной стоимости, если бы она была в состоянии 2014 года? Скорее всего, ответ будет «нет», учитывая риск. Затраты на рабочую силу и материалы для ремонта в 2019 году на 20-25% выше, чем пять лет назад, и рост рынка стабилизируется.

Перейти на первый класс

Эти недавние изменения рынка открывают новые возможности для покупки «качественных» активов категории «плюс плюс» по привлекательной цене. По словам Нила Шиммеля, генерального директора Investors Management Group, «недвижимость с добавленной стоимостью является горячей тенденцией в течение нескольких лет. Многосемейные инвесторы по всей стране гонятся за старинными активами в отдаленных пригородах, что подтолкнуло цены ближе к тому, где торгуются активы «плюс плюс». Это отличная новость для покупателей, которые хотят получить безопасность основных активов по конкурентоспособной цене ».

В городах с избыточным предложением или слабым спросом недвижимость типа «ядро плюс» обычно превосходит рынок, предлагая наилучшую отдачу от арендной платы арендатора. Эти инвестиции могут приносить более низкую прибыль по сравнению с более спекулятивными сделками, но хорошо сданные в аренду основные активы в желаемых городских центрах исторически сохраняли свою ценность в периоды спада в сфере недвижимости.

Многие объекты недвижимости, купленные в начале этого цикла и проданные в период с 2016 по 2018 год, достигли высоких годовых показателей доходности (более 20%) и удвоения инвестированного капитала. Сегодня такая прибыль, скорее всего, будет достигнута только за счет повышенных рисков сделки.

Я призываю инвесторов применять более дисциплинированный подход к оценке местоположения, ценообразования и внутренних качеств недвижимости, чтобы снизить волатильность доходности. На данном этапе цикла переход к качественной доходной недвижимости может означать меньшую нестабильность в бурной инвестиционной среде.