Технологии заставили рынок недвижимости двигаться быстрее, намного быстрее.
Данные из MLS, когда-то защищенной брандмауэром (аббревиатура от службы множественного листинга), более доступны для потребителей, чем когда-то, и сегодня такие сервисы, как Trulia, Redfin и Zillow, упрощают их просмотр покупателями.
Однако некоторые вещи не сильно изменились за последние несколько десятилетий. По данным Национальной ассоциации риэлторов, почти девять из 10 покупателей и продавцов жилья все еще работают с агентом по недвижимости, когда покупают или продают дом. Еще что не изменилось? Способ, которым агенты по недвижимости (некоторые из которых называются риэлторами) получают деньги от своих клиентов:через комиссию.
Типичная комиссия, выплачиваемая агентам по недвижимости при сделке с домом, составляет 6% или 7% от цены продажи дома. Комиссия рассчитывается на основе того, что получает продавец, и обычно распределяется между агентом покупателя и агентом продавца. Это будет означать, что если дом продается за 400 000 долларов, 6% комиссии в размере 24 000 долларов будут разделены между двумя агентами.
Конечно, агентское вознаграждение теоретически может быть предметом переговоров. Но многие агенты твердо заявляют о том, какую комиссию они ожидают, или не допустят снижения комиссионных, если только они не обрабатывают для вас сразу две сделки (например, помогают вам продать дом, чтобы вы могли купить другой) или не вели много дел. в своей социальной сети.
Эти сборы могут показаться завышенными, но когда дело доходит до покупок на дому, агенты выполняют множество обязанностей. Они изучат для вас рынок и покажут вам несколько домов в течение многих недель (или нескольких сезонов), прежде чем написать и обсудить предложение для вас. А когда дело доходит до продажи дома, агенты должны использовать как количественные, так и качественные навыки, чтобы помочь вам оценить свой дом и подготовить его к продаже.
Кроме того, многие агенты теперь имеют квалификацию специалиста, предназначенную для обслуживания определенных групп населения (пожилые люди, впервые покупатели и т. Д.) Или определенных типов архитектуры или зданий (потеря права выкупа, инвестиционная недвижимость, многоквартирные дома, новое строительство, «зеленое» строительство , вторые дома, многоэтажки).
Агенты добавляют стоимость во многих отношениях. Если вы новый покупатель, вам может потребоваться дополнительная помощь, когда вы столкнетесь с тем, какие дома доступны в вашем ценовом диапазоне, или если вы ищете специалистов, таких как ипотечные брокеры, инспекторы или подрядчики. И во многих городских районах, где войны ставок и скачки цен являются обычным явлением - например, в районе залива Сан-Франциско - переговоры о предложениях могут быть одним из самых важных навыков, которые агент может предложить клиентам - хороший агент может защитить вас от чрезмерного раскаяния покупателя. платежеспособное дело или исключение из-за конкуренции.
Если вы покупаете товар и ищете помощи у агента, может быть полезно провести с ним собеседование. Спросите их, работали ли они с такими покупателями, как вы, осуществляли ли они транзакции в вашем ценовом диапазоне или нацелены на районы, и обратите внимание, не кажется ли им, что они хотят быстро подтолкнуть вас к сделке или к верхней части вашего ценового диапазона. P>
Если вы продаете, полезно задать аналогичные вопросы:как агент будет оценивать ваш дом и почему, каков их маркетинговый план (дни открытых дверей по сравнению с целевой рекламой), предоставляют ли они дополнительные услуги (мытье окон, размещение, направление к ландшафтный дизайнер) как часть гонорара, и есть ли у них рекомендации?
Некоторые продавцы делают так, чтобы они были выставлены на продажу собственником, используя свои собственные возможности для исследования цен на жилье и местных транзакций, а также избегая работы с агентом. Для некоторых продавцов это может иметь большой смысл. Возможно, ваш друг покупает недвижимость, а вы не планируете выставлять ее на продажу. Возможно, вы продаете кондоминиум в здании, в котором в последнее время было совершено много сделок между квартирами, имеющими вашу точную площадь основания. Однако некоторые агенты покупателей намеренно удерживают клиентов от этих транзакций, потому что некоторые продавцы FSBO не хотят платить свои комиссионные, а также потому, что такие продавцы могут быть менее профессиональны в оформлении документов по сделке или переговорах о цене.
При этом некоторые новоиспеченные брокерские конторы взимают более низкие комиссии. Вместо того, чтобы заставлять агентов зарабатывать себе на жизнь комиссионными, они платят агентам зарплату и просят их больше всего сосредоточиться на переговорах по сделкам, исходя из предположения, что многим покупателям и продавцам не нужна «пушистая» работа по проверке листингов. Эти агенты получают вознаграждение на основе репутационной поддержки, которая исходит от удовлетворенности клиентов, а не только в форме комиссионных.
В Redfin, например, покупатели, которые работают с агентом Redfin при совершении покупок, получают возмещение комиссионных, уплаченных продавцом, поскольку агенты покупателя Redfin берут комиссию не более 1,5%. Рассмотрим продажу дома за 500 000 долларов. Если продавец платит стандартную комиссию в размере 6% или 30 000 долларов, причем половина (3%) идет агенту покупателя, а половина (3%) - агенту продавца, то агенту Redfin будет причитаться 15 000 долларов. Однако, если этот агент берет только 1,5% (7500 долларов США), а остальные 1,5% уступает своему покупающему клиенту (7500 долларов США), это может быть привлекательным предложением для многих покупателей дома, которые могут переехать на новое место с финансированием декора и ремонта. , или в чрезвычайных ситуациях.
Те, кто торгуется с Redfin, обычно платят только 1,5%, что на некоторых тестовых рынках Калифорнии было только что снижено до 1%. Некоторые утверждают, что модель транзакций с недвижимостью, основанная на комиссионных сборах, побуждает агентов побуждать своих клиентов покупать больше, чем они могут себе позволить (чем больше вы платите за покупку, тем больше комиссионные агенты), и жадно подходить к продажам и продажам. войны торгов, которые в некоторых случаях могут оказывать нежелательное влияние на окрестности (спекулянты со стороны инвесторов, ласточки с чрезмерным использованием заемных средств, снос исторической собственности).
Агенты, конечно, бывают самых разных форм, размеров и вкусов. Прежде чем нанять кого-то, важно понять, по какой бизнес-модели они работают и как им платят, чтобы вы могли понять, чего от них ожидать.