Инвестиционные фонды в недвижимость (REIT) - способ, позволяющий инвесторам получить доступ к активам, таким как квартиры и офисные здания, при этом часто получая при этом щедрую прибыль, - пережили 2018 год разочаровывающе. Осталось всего несколько дней в году, и Vanguard REIT ETF (VNQ) потеряли 13,5% по сравнению с падением на 12% для более широкого рынка. Это контрастирует со среднегодовой прибылью за 10 лет. составляет чуть более 12% для VNQ.
Восстановятся ли REIT в 2019 году? Что ж, тот же страх, который мешал этим играм с недвижимостью в 2018 году - повышение процентных ставок - все еще присутствует в наступающем году. А более высокие ставки по облигациям иногда снижают эффективность REIT.
Однако эти компании не созданы равными. Лучшие REIT на 2019 год могут извлечь выгоду из других сильных тенденций в 2019 году. Например, рост облачных вычислений должен продолжать подпитывать устойчивый спрос на услуги хранения данных. Огромный счет на расходы на инфраструктуру может улучшить состояние связанных с REIT игр. А рост объемов мобильных данных, а также молниеносное развертывание технологии 5G предлагает потенциальный рост REIT для вышек сотовой связи.
Вот 13 лучших REIT, которые стоит покупать и держать в 2019 году . Они не только должны извлекать выгоду из общих тенденций, которые могут помочь им превзойти своих собратьев, но и REIT в целом в последнее время торгуются по гораздо более приемлемым ценам. Более того, средняя дивидендная доходность в сегменте в настоящее время превышает 4%; это еще одна причина для инвесторов придерживаться REIT, если в наступающем году на рынке сохранится нестабильность.
С 2006 года деятельность в сфере недвижимости обеспечила стабильный 12% -ный ежегодный рост основных фондов от операционной деятельности (FFO, важный показатель прибыльности REIT), и ее дивиденды росли такими же темпами. Органический рост поддерживается высоким уровнем удержания клиентов и эскалаторами аренды от 2% до 4% в год, заложенными в договоры аренды.
Digital Realty строит новые кампусы и расширяет свое присутствие, чтобы воспользоваться преимуществами следующей волны прогнозов облачных вычислений, чтобы обеспечить ежегодный рост рынка искусственного интеллекта на 76%, ежегодный рост приложений Интернета вещей на 34% и рост на 37% в год на рынке искусственного интеллекта. сегмент автономных транспортных средств.
В прошлом квартале DLR расширила свое присутствие в Латинской Америке, купив Ascenty, крупнейшего поставщика центров обработки данных в Бразилии, за 1,8 миллиарда долларов. Благодаря этой покупке у REIT появилось 14 новых центров обработки данных, около 140 новых клиентов и увеличилось присутствие в восьмой по величине экономике мира.
В прошлом квартале REIT превзошел консенсус-прогноз аналитиков, обеспечив рост FFO на акцию на 8% в годовом исчислении. Более того, он подтвердил свой прогноз по FFO на акцию на весь год на 2018 год, что должно привести к росту на 7% плюс.
Аналитик Guggenheim Роберт Гутман недавно повысил свой рейтинг акций Digital Realty с «Нейтрального» до «Покупать».
Еще один крупный дата-центр REIT - Equinix . (EQIX, 339,02 долл. США), которой принадлежит более 200 центров обработки данных на пяти континентах и 52 основных рынках. Equinix обслуживает более 9800 клиентов, в том числе почти половину компаний из списка Fortune 500.
Как и Digital Realty, этот REIT обеспечил стабильный органический рост за счет высоких повторяющихся доходов (примерно 94% от общей выручки) и ежегодного увеличения арендной платы на 2–4%. Выручка Equinix увеличивалась 63 квартала подряд. А за последнее десятилетие годовой рост доходов в среднем составлял 26% в год, в то время как рост денежного потока составлял в среднем 29%.
В планы Equinix входит расширение сети центров обработки данных. Девелоперские проекты обычно приносят около 30% окупаемости инвестиций. В настоящее время Equinix реализует 30 строительных проектов, которые позволят расширить мощности на 21 крупном мировом рынке.
REIT прогнозирует рост FFO на акцию на 13% в 2018 году и увеличил дивиденды на 14% в этом году и в 2017 году. Его консервативный целевой показатель выплат в 45% обеспечивает подушку для еще большего роста дивидендов в будущем.
Акции Equinix имеют рейтинг «покупка» или «активная покупка» 21 из 25 аналитиков. Остальные аналитики по-прежнему называют это удержанием.
Последний из REIT центров обработки данных, который мы обсудим здесь, - это CyrusOne . (CONE, 51,11 долл. США), которая предоставляет услуги хранения данных примерно 1000 клиентам через сеть из 47 центров обработки данных в Северной и Южной Америке, Европе и Азии.
В течение третьего квартала 2018 года CyrusOne подписала 500 новых договоров аренды с клиентами - второй по величине квартальный показатель за всю его историю - и добавила семь новых клиентов из списка Fortune 1000, увеличив их общее количество до 208. REIT также добавил 89 миллионов долларов к своему портфелю контрактов - самый крупный квартальный рост в его истории, в результате чего общий объем невыполненных заказов увеличился почти до 850 миллионов долларов.
Срок аренды в среднем 8,7 года обеспечивает этому REIT высокую предсказуемость доходов. Примерно 81% арендованных компанией CyrusOne эскалаторов включают от 2% до 3% годовых, что способствует надежному органическому росту.
REIT недавно приобрел новые площадки на западном побережье, начал проекты расширения в Лондоне и Франкфурте и установил стратегическое партнерство с ведущим бразильским поставщиком центров обработки данных, ODATA Brazil. Все эти действия служат для расширения присутствия REIT на ключевых рынках центров обработки данных и стимулирования будущего роста.
CyrusOne обеспечила рост FFO на 7% на акцию за первые девять месяцев 2018 года и прогнозирует рост FFO на 6–8% за год.
REIT начал выплачивать дивиденды в 2013 году и увеличивал свои выплаты в среднем на 26% ежегодно в течение трех лет, в том числе на 9,5% в 2018 году.
Старение населения, подпитывающее расходы на здравоохранение, - одна из самых сильных демографических тенденций, формирующих Америку сегодня. Ожидается, что в течение следующих двух десятилетий количество пожилых людей в США увеличится вдвое, а медицинские учреждения REIT, такие как Welltower (ХОРОШО, 66,44 доллара) может в результате процветать.
Welltower - это крупнейший в Америке REIT в сфере здравоохранения, который участвует практически во всех аспектах медицинского обслуживания, от больниц и амбулаторных клиник до учреждений для престарелых и квалифицированных медицинских сестер. Компании принадлежит 1517 объектов здравоохранения в США, Канаде и Великобритании.
Основные поставщики медицинских услуг, такие как Sunrise Senior Living, ProMedica и Evolution Health, сдают в аренду недвижимость REIT по долгосрочным контрактам. Примерно 94% доходов Welltower приходится на частную оплату, поэтому изменения в программах Medicare / Medicaid не представляют большого риска. Кроме того, основные медицинские услуги, предоставляемые арендаторами, делают REIT устойчивым к рецессии.
В декабре Welltower приобрела жилье для престарелых и медицинские офисы на 1 миллиард долларов, в дополнение к сделкам с медицинским офисом на 1,5 миллиарда долларов, закрытым в третьем квартале 2018 года. REIT также недавно вступил в партнерство с Катарским фондом национального благосостояния в финансировании новых проектов.
Welltower постоянно опережает другие REIT, принося 14,9% годовых с момента своего создания и ежегодно увеличивая дивиденды с 2004 года. Однако темпы не совсем быстрые; за последние пять лет дивиденды увеличивались на 3% ежегодно.
В 2018 году рейтинг WELL был повышен тремя аналитическими фирмами. Последнее обновление было проведено аналитиком Raymond James Джонатаном Хьюзом. Хьюз повысил свой рейтинг с «Market Perform» до «Outperform», сославшись на более высокий запас прочности REIT.
Еще один крупный REIT в сфере здравоохранения, который извлекает выгоду из седины Америки, - это Ventas . (VTR, 57,51 доллара). REIT владеет примерно 1200 жилищными, медицинскими и исследовательскими объектами для пожилых людей в США, Канаде и США. За последние 18 лет он обеспечил ведущую в отрасли годовую прибыль в размере 23%, а также ежегодный рост дивидендов на 8%.
Ventas более разнообразен, чем Welltower; она участвует во всех сферах здравоохранения, включая жилые дома для престарелых, медицинские кабинеты, исследовательские центры при университетах, стационарные реабилитационные центры и центры долгосрочной неотложной помощи, больницы и международные больницы. Квалифицированный медперсонал - область с низкими показателями для большинства медицинских учреждений REIT - составляет менее 1% бизнеса Ventas.
Как и Welltower, Ventas сдает в аренду свои помещения ведущим поставщикам медицинских услуг, таким как HCA Healthcare (HCA), UnitedHealth Group (UNH) и Advocate Health по долгосрочным контрактам. Жилье для пожилых людей составляет примерно 55% портфеля. Сдача в аренду этих объектов в среднем составляет восемь лет, и, как и в REIT центров обработки данных, есть встроенные арендные эскалаторы для роста.
Ventas стремится добавить в свой портфель больше исследовательских центров при университетах. В настоящее время эти активы приносят 18% годовой прирост.
REIT ежегодно увеличивал дивиденды в течение последнего десятилетия и увеличивал дивиденды на 4,1% ежегодно в течение последних пяти лет. Вдобавок ко всему, Ventas предлагает самый консервативный баланс отрасли REIT в сфере здравоохранения. Покрытие фиксированных платежей (насколько хорошо прибыль покрывает фиксированные расходы) сильное и составляет 4,6x, отношение долга к активам скромное - 36%, а краткосрочные сроки погашения долга составляют менее 12% от общего долга.
Ventas превысила консенсус-прогнозы аналитиков в третьем квартале 2018 года и повысила годовой прогноз по FFO на акцию.
Развертывание сверхбыстрых сетей 5G является важной темой, способствующей возобновлению роста таких REIT инфраструктуры связи, как Crown Castle International . CCI, 103,87 доллара). Crown Castle - крупнейший в стране поставщик общей беспроводной инфраструктуры. REIT владеет 40 000 вышек сотовой связи в США и 60 000 миль оптоволоконных кабелей для малых сотовых сетей.
Аренда с операторами беспроводной связи «большой четверки» - Verizon, AT&T (T), Sprint (S) и T-Mobile (TMUS) - составляет примерно 74% доходов Crown Castle. Эти договоры аренды обеспечивают постоянный доход и органический рост от встроенных эскалаторов для аренды. В настоящее время у Crown Castle есть арендные платежи по контрактам на сумму около 24 миллиардов долларов, зарезервированные в течение следующих пяти лет.
Быстрый рост объемов мобильных данных позволил REIT ежегодно увеличивать выручку с 2001 года, в том числе во время рецессии 2008–2009 годов. Crown Castle добивается постепенного роста продаж за счет добавления новых арендаторов к существующим башням, что также увеличивает маржу прибыли и рентабельность инвестиций.
Crown Castle ежегодно увеличивает дивиденды с 2014 года. За последние три года дивиденды ежегодно увеличивались на 28%. REIT стремится обеспечить ежегодный рост дивидендов как минимум на 7–8% в будущем.
Как и Crown Castle, American Tower генерирует стабильные регулярные доходы от пяти до 10-летних условий аренды и 3% встроенных эскалаторов для аренды. Органический рост счетов арендаторов и установка новых башен позволили REIT обеспечить ежегодный рост выручки на 16,5% и ежегодный рост прибыли на 12% за последнее десятилетие.
Об эффективном распределении капитала свидетельствует продемонстрированная способность REIT добавить 25 000 новых вышек сотовой связи за последние годы, сохранив при этом кредитный рейтинг инвестиционного уровня и снизив долю заемных средств в своем балансе. Пятилетний рост дивидендов составлял в среднем 24% ежегодно, и American Tower также завершила выкуп акций на сумму около 5 миллиардов долларов. Компания увеличивает дивиденды не ежегодно, а ежеквартально; выплаты выросли на 20% в 2018 году за четыре повышения.
American Tower получила рекомендации "покупать" или "покупать" от 21 из 22 аналитических компаний.
Портфель REIT в Северной Америке и Западной Европе в настоящее время составляет 81% доходов, но Iron Mountain ожидает, что в будущем рост будет происходить за счет развивающихся рынков. Органический рост составляет около 3% в год на развитых рынках и 7% в год на развивающихся рынках. В результате REIT ожидает, что увеличение доли развивающихся рынков в портфеле будет способствовать ежегодному росту органических продаж на 5% и значительному увеличению маржи.
Несмотря на то, что у Iron Mountain немного больше заемных средств, чем у некоторых других REIT, он извлекает выгоду из 72% -ного долга с фиксированной ставкой и 4,8% -ной смешанной процентной ставки по долгу. Кроме того, у REIT есть много денежных средств (в два раза превышающих EBITDA, ключевой показатель денежного потока), доступных для выплаты дивидендов и инвестиций.
Iron Mountain планирует ежегодный рост продаж на 6,7%, ежегодный рост денежных потоков на 10,9% и ежегодное увеличение дивидендов на 4% в течение следующих трех лет. REIT также планирует снизить леверидж до уровня ниже среднего по REIT.
Этот REIT обеспечивает стабильный рост дивидендов с 2010 года, а ежегодные выплаты в среднем за последние три года увеличиваются на 14,5%. IRM также выплатило четыре специальных денежных дивиденда и два дивиденда по акциям за последние восемь лет.
Аналитик Berenberg Нейт Кроссетт в сентябре инициировал покрытие с рейтингом «Покупать» и целевой ценой в 52 доллара.
Портфель недвижимости Александрии включает 32,2 миллиона квадратных футов офисных площадей и 21,6 миллиона квадратных футов операционных, 2,6 миллиона квадратных футов девелоперских и реконструируемых площадей для сдачи в 2019 году и 8,0 миллионов квадратных футов среднесрочных и будущих девелоперских проектов.
Показатель заполняемости REIT 96%, встроенные эскалаторы для аренды и тройная аренда (которая требует, чтобы арендаторы платили не только за аренду, но и за техническое обслуживание, налоги и страховку) способствовали ежегодному росту продаж одной и той же собственности на 5% за последние 10 лет. . Александрия планирует добавить от 40 до 45 новых объектов недвижимости класса A и 9,1 миллиона квадратных футов новых сдаваемых в аренду площадей в течение следующих пяти лет, что потенциально может удвоить доходы REIT от аренды к 2022 году.
Александрия обеспечила 58% -ный рост FFO на акцию за пять лет и прогнозирует 10% -ный прирост средств от операционной деятельности в этом году. Между тем дивиденды увеличивались на 6–7% за каждый из последних трех лет, а скромный коэффициент выплат в 57% обеспечивает высокий запас прочности.
Аналитик Citigroup Майкл Билерман недавно повысил категорию «Александрии» до «Покупать», рекомендуя компанию в качестве альтернативы «голубым фишкам» для ценных бумаг REIT в сфере здравоохранения, обладающих привлекательными активами на быстрорастущих рынках.
Недавно открытый Americold Realty Trust (COLD, $ 24,27) - это крупнейший и единственный торгуемый REIT, ориентированный на склады с контролируемой температурой. Компания владеет и / или арендует 156 складов, которые обеспечивают 924 миллиона кубических футов холодных складских помещений и обслуживают около 2400 клиентов в Северной Америке, Австралии, Новой Зеландии и Аргентине.
Заказчики полагаются на стратегически расположенные предприятия Americold и обширное географическое присутствие, чтобы оптимизировать свои собственные распределительные сети. 25 крупнейших клиентов REIT в среднем на протяжении 33 лет являются арендаторами компании, арендуют несколько объектов, приобретают дополнительные услуги с добавленной стоимостью и принимают на себя обязательства по долгосрочной аренде. В число арендаторов входят крупные производители продуктов питания, такие как ConAgra (CAG) и Kraft Heinz (KHC), а также ведущие розничные продавцы и дистрибьюторы продуктов питания, такие как Kroger (KR) и Sysco (SYY).
Americold занимает лидирующую в отрасли долю в 23% американского рынка холодильных систем. Его размер обеспечивает конкурентные преимущества, связанные с экономией на масштабе, сниженными эксплуатационными расходами и более низкой стоимостью капитала, а также позиционирует REIT как ведущего консолидатора на сильно фрагментированном рынке холодовой цепи.
Ежегодный рост арендной платы Americold составил 3,3%, а годовой доход от существующей франшизы - 6,0%. Повышение занятости и арендной платы, расширение существующих площадок и приобретения, вероятно, будут способствовать будущему росту. REIT реализует проекты на 109 миллионов долларов и недавно заключил партнерское соглашение с Woolworths, крупнейшим бакалейщиком Австралии, по новым проектам на 600 миллионов долларов, которые должны быть завершены в течение следующих трех-пяти лет. Americold нацеливается на два-три проекта развития каждый год. Обычно проекты требуют инвестиций от 75 до 200 миллионов долларов и обеспечивают рентабельность инвестиций от 10 до 15%.
Стратегия расширения REIT поддерживается сильным балансом. Долг составляет всего 23% от стоимости предприятия, краткосрочные сроки погашения минимальны, у Americold есть 385 миллионов долларов наличными и неиспользованная банковская кредитная линия на 450 миллионов долларов.
Компания Americold, которая стала публичной в январе 2018 г., получила рейтинги «Превосходно» от аналитиков Raymond James, Zacks и SunTrust Robinson Humphrey.
Этот REIT извлекает выгоду из предпочтений потребителей, которые способствуют увеличению потребления свежих продуктов и органических продуктов. Спрос на свежие фрукты и овощи вырос на 362% за последние 30 лет, что в 1,7 раза быстрее, чем рост общего годового индекса потребительских цен на продукты питания за тот же период.
Ставки арендной платы, дохода и капитализации для ферм, выращивающих фрукты и овощи, росли намного быстрее, чем у ферм, специализирующихся на выращивании традиционных товарных культур (кукуруза и соя), что делает эту нишу фермерской собственности особенно привлекательной.
Гладстон был агрессивным покупателем, купив около 446 миллионов долларов новых сельскохозяйственных активов с момента IPO в 2013 году. Приобретения помогли обеспечить почти семикратный рост выручки и трехкратный рост FFO на акцию за пять лет. Дивиденды пошли по аналогичной траектории. За последние 40 месяцев Gladstone увеличила дивиденды в 10 раз, в результате чего общая прибыль составила почти 48%.
У Gladstone есть много возможностей для увеличения портфеля сельскохозяйственных угодий и увеличения доходов от аренды. Из-за фрагментарного характера собственности на фермы. Общая стоимость сельскохозяйственных земель в США превышает 2,7 триллиона долларов, но 87% ферм принадлежат отдельным семьям, многие из которых ищут стратегию выхода. Почти две трети американских фермеров приближаются к пенсионному возрасту, и у них нет членов семьи, заинтересованных в ведении существующей фермы.
REIT также имеет минимальную подверженность риску роста ставок из-за структуры долга, которая включает 100% фиксированные ставки, средневзвешенные процентные ставки 3,3% и средний срок погашения 8,9 лет.
Член палаты представителей Нэнси Пелоси, штат Калифорния, указала, что создание американской инфраструктуры является одним из главных приоритетов нового Конгресса. Первоначально демократы палаты представителей призвали выделить 1 триллион долларов на новые федеральные расходы на инфраструктуру в рамках своего плана «Лучшая сделка» для Америки, который они обнародовали в феврале 2018 года.
REIT, готовые получить выгоду от увеличения расходов на инфраструктуру, включают Хэннон Армстронг (HASI, 19,11 долл. США). Хэннон финансирует проекты, связанные с изменением климата. Она инвестирует в активы, связанные с солнечной и ветровой энергией, очисткой ливневых стоков и энергоэффективностью, и сотрудничает с производителями, поставщиками энергетических услуг и правительством США по своим проектам. По оценкам Ханнона Армстронга, мировой рынок энергоэффективных и возобновляемых источников энергии оценивается в 100 триллионов долларов.
Хэннон Армстронг может похвастаться 30-летним опытом в области восстановления окружающей среды и активами под управлением на сумму 5,3 миллиарда долларов, которые были диверсифицированы по 175 проектам, в основном инвестиционного уровня. REIT рассчитывает ежегодно инвестировать 1 миллиард долларов в новые проекты.
Отражая устойчивый рост практически на всех рынках восстановления окружающей среды, Hannon Armstrong добился 26% роста выручки и 16% прибыли на акцию в течение первых девяти месяцев 2018 года. REIT имеет минимальную подверженность росту процентных ставок, поскольку фиксированные ставки составляют 77% его долга. . Хэннон Армстронг начал выплачивать дивиденды четыре года назад и увеличил выплату на 15% в год. Низкие выплаты в 62% обеспечивают запас прочности и большие возможности для увеличения дивидендов.
Пять из шести аналитиков оценили Ханнон Армстронг как "покупающий" или "сильный".
CorEnergy сдает свои активы арендаторам на условиях тройной нетто-аренды на срок от 10 до 15 лет. В большинстве договоров аренды есть встроенные эскалаторы и дополнительные функции, которые позволяют REIT получать долю от сверхприбылей арендаторов.
Нефтегазовые компании стремятся продать непрофильные инфраструктурные активы и поддержать активные сделки REIT. CorEnergy обычно закрывает одну или две сделки по покупке активов каждый год, обычно на сумму от 50 до 250 миллионов долларов. Консервативная структура капитала, при которой долг составляет всего 25% капитализации, дает CorEnergy гибкость при слияниях и поглощениях.
Ключевые инициативы CorEnergy в 2019 году включают в себя повышение ставки FERC для ее McGas Pipeline, использование избыточных денежных средств для снижения кредитного плеча и закрытие одного или нескольких приобретений.
FFO на акцию увеличился на 18% за последние четыре квартала. Это способствует росту дивидендов, которые начались пять лет назад и ежегодно росли на 9%. CorEnergy начала выплачивать дивиденды пять лет назад и увеличила выплаты на 9% ежегодно.
CorEnergy имеет консенсус-аналитический рейтинг покупки, а средняя аналитическая целевая цена акций в 40 долларов дает ей потенциал роста в 22%.