В мире крохотных процентных ставок инвесторы повсюду ищут доходность. Но многим из них не нужно смотреть дальше входной двери - если они живут в квартире.
Инвестиционные фонды квартирной недвижимости (REIT) имеют все шансы обеспечить надежные и растущие дивиденды в обозримом будущем.
Доля домовладельцев в Соединенных Штатах упала с 69,2% во втором квартале 2004 года до 64,2%, по последним подсчетам. Снижение частично связано с более высокими стандартами андеррайтинга, введенными после 2008 года, а частично с тем, что молодые американцы изо всех сил пытаются платить за аренду, не говоря уже о первоначальном взносе, ипотечных счетах и других расходах, связанных с домовладением. Более того, вдоль Западного побережья и в других городах, таких как Бостон и Нью-Йорк, жесткие законы о зонировании и «НИМБИ-изм» («Не в моем заднем дворе») препятствуют адекватному строительству нового жилья - проблема, которую нелегко решить, если вообще.
Десятилетнее восстановление экономики США и 4% -ная ипотека лишь незначительно увеличили количество домовладельцев в последние сезоны. Тем не менее, по мере того, как национальные списки занятости расширяются, растет и спрос на жилье - но «острая нехватка жилья» была «слишком серьезным препятствием для многих потенциальных покупателей», - недавно сказал Фредди Мак.
Нехватка жилья - это общенациональная проблема, но для инвесторов теснота на рынке жилья сигнализирует о новых возможностях. Хорошо управляемые квартирные REIT, которые владеют и управляют многоквартирными домами, идеально подходят для этого. Вот шесть квартирных REIT, которые можно купить для этой смены жилья… а также стабильный и растущий доход в виде дивидендов .
Данные по состоянию на 9 июня. Дивидендная доходность рассчитывается путем пересчета в год самой последней выплаты и деления на цену акции.
Essex Property Trust (ESS, 296,97 долларов) собирает арендную плату за почти 60 000 квартир в 245 общинах в Калифорнии и штатах Вашингтон. REIT имеет в разработке более 1800 единиц.
Эссекс сообщил о восьми годах подряд роста средств от операционной деятельности (FFO, важный показатель прибыльности REIT), который продлится до девяти лет, если компания выполнит свои оценки на 2019 год. А в конце 2018 года он сообщил об активах на сумму 13,4 млрд долларов (до амортизации) против 5,6 млрд долларов по обязательствам (включая ипотечную задолженность). Перевод:Эссекс не имеет чрезмерного кредитного плеча. Примечательно, что Fitch Ratings изменило прогноз по Эссексу со «стабильного» на «позитивный» и подтвердило инвестиционный рейтинг «BBB +» в июне прошлого года, который сохраняется по сей день.
Однако захватывающая история - это дивиденды REIT.
Безусловно, доходность 2,6% Эссекса скромна по сравнению с другими REIT. Для сравнения:доходность Invesco S&P 500 Equal Weight Real Estate ETF (EWRE) составляет примерно 3%. Но ESS отлично справляется с повышением дивидендов для терпеливого инвестора. В феврале Эссекс объявил о повышении дивидендов за первый квартал на 4,8%. Это ознаменовало собой 25-й год подряд ежегодного увеличения дивидендов для ESS, что дает ей право на включение в список S&P 500 Dividend Aristocrats. Его текущая ежеквартальная выплата в размере 1,95 доллара на акцию выросла на 61,2% всего за пять лет.
Да, Эссекс давно пользуется преимуществами одного из самых популярных рынков квартир на Западном побережье. Но компании также удалось улучшить свои выплаты в условиях финансового кризиса 2007-2009 годов и медвежьего рынка, который включал один из худших периодов для американской собственности со времен Второй мировой войны.
Новое строительство на западном побережье ограничено, и покупка жилья становится все более сложной задачей. Это будет по-прежнему оказывать повышательное давление на арендную плату за квартиры в регионах, что дает ESS хорошие возможности для роста и увеличения своих дивидендов на долгие годы.
UDR Inc. (UDR, $ 46,14) - еще один владелец квартир, который расположен в более богатых районах США. REIT владеет или имеет долевое участие в 49 795 квартирных единицах, в основном в районах с высоким барьером для въезда, сгруппированных в Калифорнии, Средней Азии. Атлантический и Бостон-Нью-Йоркский регионы.
В припеве, знакомом многим квартирным REIT, UDR стремится к владению на рынках, на которых строительство нового жилья ограничено регулированием или географическим положением. Компания также пропагандирует дружелюбие к домашним животным, чтобы выделиться среди конкурентов.
UDR был операционным лидером в течение многих лет:скорректированный FFO ежегодно увеличивался на 6,6% в период с 2013 по 2019 год по сравнению со средним значением 5,3% для аналогичных компаний. Частично его результаты стали результатом внутренних инициатив, таких как взимание платы за парковку в определенных ситуациях или предоставление меблированной аренды на срок 30 и более дней.
Как и многие другие квартирные REIT, UDR не имеет чрезмерной задолженности - его активы в размере почти 8 миллиардов долларов хорошо контрастируют с обязательствами в 3,9 миллиарда долларов. Это дает ему прочную финансовую основу для продолжения выплаты дивидендов, выплачиваемых в течение 186 кварталов подряд. Эта выплата увеличилась на 46% за последние пять лет, в том числе на 6,2% до 34,25 цента за акцию, о которой было объявлено в марте.
Аналитики не часто озвучивают UDR, но аналитик Jefferies Омотайо Окусанья повысил рейтинг акций с «Держать» до «Покупать» в конце 2018 года, заявив, что компания позиционируется как «один из лучших профилей роста FFO / (акций) в нашем регионе». покрытие в 2019 году », ссылаясь на преимущества новой штаб-квартиры Amazon.com (AMZN) - у нее есть три объекта в радиусе трех миль от новой штаб-квартиры компании в Арлингтоне.
Сообщества AvalonBay (AVB, $ 209,06) - гигант в мире квартир, владеющий долями собственности в 291 многоквартирном доме с общим количеством 85 313 квартир в 12 штатах и Вашингтоне, округ Колумбия. Квартиры AvalonBay не сосредоточены в одном регионе, а разбросаны по Западному побережью. , Нью-Йорк - Нью-Джерси, Средняя Атлантика и Новая Англия.
В последнем отчете AvalonBay говорится об улучшении так называемого основного FFO на 5,5%. Это следует за ростом показателя на 4,3% за полный 2018 год и ставит компанию на путь выполнения оценок роста основных средств от операционной деятельности на 5,1% за весь 2019 год. REIT имеет активы в размере 18,6 миллиарда долларов и обязательства в размере 7,9 миллиарда долларов, а долг является умеренным; в первом квартале процентные расходы составили менее 9% от выручки.
Компания пользуется хорошей репутацией и в кредитных агентствах. «Приоритетный необеспеченный рейтинг AvalonBay A3 включает в себя сильный баланс REIT с низкой долей заемных средств, стабильные операционные показатели и его отличную ликвидность и профиль финансирования». Об этом сообщает агентство Moody’s в майском отчете.
AvalonBay превзошел S&P 500 с 46,4% до 45,77% за последние пять лет. После того, как вы включите дивиденды, разница будет намного заметнее:от 71,1% до 61,0%. Дивиденды AVB за это время выросли на 42% до 1,52 доллара на акцию.
Жилой фондовый капитал (EQR, $ 77,98) и AvalonBay регулярно меняются местами как крупнейшие квартирные REIT на рынке. EQR владеет или имеет долю в 310 объектах недвижимости, в общей сложности 80 061 квартирная единица, в основном в Бостоне, Нью-Йорке, Сиэтле, Сан-Франциско, Денвере, Южной Калифорнии и Вашингтоне, округ Колумбия. Председателем компании является легендарный инвестор в недвижимость Сэм Зелл.
Компания известна тем, что владеет более качественными конструкциями на высококачественных рынках. Он также имеет высокую плотность размещения - 70% его чистой операционной прибыли приносят средне- и многоэтажные дома.
EQR не был столь последовательным в отношении роста FFO, как некоторые другие варианты в этом списке. Нормализованные средства от операций выросли с 1,19 млрд долларов в 2014 г. до 1,20 млрд долларов в 2018 г. Но в прошлом году REIT продемонстрировал рост FFO на 3,8%, до 3,25 доллара на акцию, а в последнем квартале, по словам EQR, «у нас есть хорошие возможности для достижения результатов за весь год, близких к верхнему пределу нашего прогнозного диапазона, если текущие тенденции сохранятся». Если так, это будет означать рост FFO на 5,8% в 2019 году.
Удача компании привлекла внимание аналитика Раймонда Джеймса Бака Хоума, который в апреле повысил рейтинг компании с «Низкая эффективность» (эквивалент «Продавать») до «Рыночная эффективность» (эквивалент «Удерживать»). Хоум также видит хорошие данные в многосемейных мегаполисах.
Дивиденды Equity Residential выросли на 42% за последние пять лет, но вряд ли стабильно. Регулярные дивиденды фактически упали с 55,25 цента на акцию ежеквартально в первом квартале 2016 года до 50,38 цента во втором квартале 2016 года, но в том же году EQR также выплатила 11,00 долларов на акцию в виде специальных дивидендов. Выплаты оставались неизменными до тех пор, пока не поднялись до 54 центов во втором квартале 2016 года, а затем снова выросли до 56,75 цента в начале этого года.
Хорошие новости? Дивиденды EQR Residential составляют лишь 66% от годового показателя FFO, которого REIT ожидает достичь в 2019 году, оставляя достаточно места для повышения дивидендов или специальных дивидендов, которые он сочтет нужными.
Camden Property Trust (CPT, $ 106,21) владеет или имеет доли в 56 271 квартире в 165 жилых комплексах. И он контрастирует с большинством других REIT в этом списке тем, что он в значительной степени сконцентрирован на юго-востоке Америки и в Вашингтоне, округ Колумбия. Это включает сильное воздействие в Техасе; Camden управляет 8 749 квартирами в Хьюстоне, крупнейшем столичном рынке REIT по количеству многоквартирных домов.
Более того, почти весь чистый процентный доход Камдена поступает из городов, которые входят в 25 лучших городов Америки с точки зрения предполагаемого прироста населения и роста занятости.
В период с 2014 по 2018 год Камден продемонстрировал стабильную деятельность, при этом выручка выросла с 790 миллионов долларов до 954 миллионов долларов за это время. Скорректированный FFO не увеличивался каждый год в течение этого периода, но имел тенденцию к росту с 318 миллионов долларов США до 392 миллионов долларов США. Компания ожидает, что этот восходящий тренд сохранится в 2019 году, прогнозируя FFO на акцию в размере от 4,99 до 5,15 доллара США - в среднем, это будет означать улучшение этого важного показателя REIT на 6,3%.
А недавно Standard &Poor’s повысило долг компании до A-, что свидетельствует о прочной финансовой основе. Консультационная компания по вопросам рисков IHS Markit недавно отметила, что «мнение о кредитоспособности компании положительное». Активы компании на сумму 6,3 млрд долларов против 2,6 млрд долларов обязательств - часть этой истории.
Рост дивидендов здесь нормальный, но небольшой. Выплаты увеличились на скромные 21% с 2014 года, включая отсутствие роста дивидендов в 2017 году. Это консервативная позиция руководства, учитывая, что SUI выплачивает менее двух третей своей прогнозируемой FFO на 2019 год. , это означает, что дивиденды хорошо защищены.
Sun Communities владеет и управляет (или, по крайней мере, владеет долей) 379 жилых домов и жилых домов для отдыха, на которых размещается более 132 000 разработанных объектов. Эти сайты сгруппированы в основном на Среднем Западе, Флориде и Калифорнии, хотя они охватывают другие штаты и Канаду.
«История» SUI - это миграция стареющих бэби-бумеров в более доступные парки для трейлеров и домов на колесах. Но они ориентируются на жилые комплексы, предлагая множество удобств, от бассейнов и тренажерных залов до детских площадок и баскетбольных площадок, даже до полей для гольфа и причалов. Sun Communities гордится тем, что управляет промышленными участками для дома, которые на голову выше популярного имиджа «трейлерного парка», и предлагают разнообразие, обслуживая разную возрастную группу.
Ранее в этом месяце аналитик BMO Capital Джон Ким, у которого рейтинг SUI «лучше всех» (эквивалент «покупать»), повысил свою целевую цену до 132 долларов из-за оптимизма в отношении совместного предприятия компании с австралийским партнером. Он называет это «убедительным ценностным предложением», потому что отдача от разработки там «значительно выше».
Однако во время телефонной конференции Sun Communities с аналитиками в первом квартале руководство предупредило, что большие потоки капитала проникают в пространство мобильных домов - это краткосрочная проблема, но она снижает прибыль от приобретений.
Текущая полоса роста дивидендов Sun Communities началась только в 2017 году, с тех пор выплаты увеличились на 12% после трех повышений.