Воздействие covid 19 не пощадило Keppel REIT, офисную REIT. Цена его акций в настоящее время ниже, чем до вспышки.
На самом деле, если мы посмотрим на цену ее акций за последние пять лет, она существенно не изменилась. Итак, в чем проблема с этим REIT? Давайте разберемся, почему цена акций Keppel REIT так долго оставалась неизменной.
P.S. Если вы владеете акциями Singapore Press Holdings, эта статья может быть вам интересна, так как Keppel Corporation предложила слияние с SPH. (Более подробную информацию можно найти в видео Элвина)
Вы получите сочетание наличных, SPH REIT и Keppel REIT, если одобрение будет дано в обмен на ваши акции SPH.
Keppel REIT — сингапурский инвестиционный фонд недвижимости с портфелем коммерческой недвижимости класса А в Сингапуре, Австралии и Южной Корее. В настоящее время она владеет десятью офисными зданиями, при этом на сингапурские активы приходится большая часть портфеля.
Удивительно, но Keppel REIT не владеет 100 % акций большинства зданий, которыми она управляет. .
Например, давайте посмотрим на активы, которые у него есть в Сингапуре. Только Keppel Bay Tower находится в собственности на 100 %, а остальные три актива принадлежат от 33,3 % до 79,9 %.
База арендаторов Keppel REIT, состоящая из 385 арендаторов, хорошо диверсифицирована, и многие из них являются хорошо зарекомендовавшими себя предприятиями. Эти арендаторы представляют различные сектора, включая банковское дело, страхование, финансовые услуги, государственные учреждения, технологии, средства массовой информации и телекоммуникации.
В настоящее время на его десять ведущих арендаторов приходится 40,2 % чистой сдаваемой площади (NLA) и 35,6 % общей арендной платы, что является значительной долей.
На недвижимость Keppel REIT в Сингапуре приходится большая часть ее чистого дохода от собственности (64,9%), при этом доля Ocean Financial Center и Marina Bay Financial Center в первой половине 2021 года составляет 20,9 % и 30,6 % соответственно.
Доходы Keppel REIT оставались на прежнем уровне в течение последних шести лет без каких-либо признаков улучшения . Общий распределяемый доход за 2020 финансовый год составил 194,6 млн долларов, включая распределение прироста капитала в размере 10 млн долларов. Небольшое улучшение в распределяемом доходе произошло в основном за счет взносов T Tower и полицейского центра Виктории, а также за счет снижения стоимости займов.
Хотя плохие результаты в 2020 году можно объяснить пандемией, плохим результатам Keppel в другие годы нет оправдания.
Положительным моментом является то, что распределяемый доход за первую половину 2021 финансового года вырос на 11,5 % по сравнению с прошлым годом и составил 105,7 млн долларов США, что указывает на то, что худшее наконец подходит к концу.
В течение последних шести лет его доход от распределения также был выше, чем его чистый доход от собственности. Как правило, это повод для беспокойства. Однако нам не нужно беспокоиться в случае с Keppel REIT из-за того, как он классифицировал свои инвестиции. Доход ее ассоциированных компаний за 2020 финансовый год составил около 88 млн долларов, а совместные предприятия — около 29 млн долларов.
С уменьшением дохода от дистрибуции DPU Keppel REIT также падает из года в год. . Распределение на единицу в 2020 финансовом году составило 5,73 цента (включая DPU в размере 2,93 цента во второй половине 2020 года).
Несмотря на многочисленные приобретения, общая стоимость активов осталась неизменной. в течение последних нескольких лет из-за многочисленных продаж REIT. Стоимость чистых активов снижается также, что не является хорошим показателем, поскольку предполагает, что каждая акция стоит меньше.
Keppel REIT продала свою первую австралийскую недвижимость, 275 George Street, в июне 2021 года после ее покупки в 2010 году. Хотя в целом REIT может продать и использовать вырученные средства для приобретения более качественных объектов, я обеспокоен продажей Keppel REIT.
Согласно его отчету, доходы от продажи будут использованы для погашения долга и транзакционных издержек в промежуточный период, для повышения эффективности капитала и управления затратами по займам, прежде чем они будут перераспределены на стратегические и более прибыльные перспективы роста. Это вызывает ряд вопросов.
Так ли важен этот капитал для повседневной деятельности Keppel REIT? Они без денег? Была ли это проблема с денежными потоками, которая вызвала продажу?
Обоснование приобретений и продаж Keppel может быть поставлено под сомнение. Он сделал многое из этого, но ни его доход, ни его СЧА не улучшились.
Хотя мы не можем определить, какую прибыль получили акционеры компании от таких сделок, мы можем с уверенностью предположить, что менеджер получает выгоду от всех покупок и продаж. (Управляющий REIT часто получает компенсацию в виде процента от приобретения или продажи.)
В настоящее время Keppel REIT имеет высоко загруженный портфель. даже в условиях пандемии, когда многие работают из дома.
REIT также имеет относительно длительный средневзвешенный срок аренды (WALE) - 6,2 года.
Однако, если мы внимательнее посмотрим на разбивку, ее сингапурский портфель, на который приходится большая часть активов компании, имеет WALE всего 2,9 года. . Это может вызывать беспокойство.
Даже в трудные времена REIT с сильным балансом могут процветать.
Keppel REIT имеет совокупный левередж в размере 38,9% по состоянию на 30 июня 2021 года, что меньше нормативного максимума в 50%. Я считаю, что это разумно на нынешнем уровне, но дальнейшее увеличение может не пойти на пользу организации, особенно в условиях инфляционной экономики.
Keppel REIT, похоже, находится в хорошей форме, чтобы обслуживать свои кредиты , с солидным коэффициентом покрытия процентов в 4 раза.
Также стоит отметить, что 68% долга Keppel REIT привязаны к фиксированной ставке, что является отличной новостью, особенно если в ближайшие годы ожидается усиление инфляционного давления. Действительно, недавнее ужесточение кредитно-денежной политики Сингапура — еще один явный показатель того, что этот инфляционный эффект уже начался.
Глядя на профиль погашения долга, средневзвешенный срок погашения займов Keppel REIT по состоянию на 30 июня 2021 года составлял 3,1 года и, казалось, был растянут на следующие шесть лет.
Наличные — король. Что касается денежного потока, REIT получил в общей сложности 104 миллиона долларов от операционной деятельности в 2020 финансовом году по сравнению с 93 миллионами долларов в 2019 финансовом году. В результате денежные средства и их эквиваленты за 2020 финансовый год увеличились на 30 млн долларов США до 144 млн долларов США
.И при этом финансовая устойчивость Keppel REIT кажется хорошей.
Keppel REIT приобрела Ocean Financial Center у своего спонсора в 2011 году. В то время был большой переполох, потому что соглашение действовало всего 99 лет до 2110 года, несмотря на то, что здание было арендовано на 999 лет.
По сравнению с AUM Keppel REIT в то время, это была значительная сделка, заставившая многих усомниться в совпадении интересов между инвесторами и управляющим REIT. (Как было сказано ранее, управляющим REIT выплачивается вознаграждение за приобретение, и на такой крупной сделке они, несомненно, заработали значительную сумму.)
Через семь лет Keppel REIT продала 20% акций Ocean Financial Center компании Allianz Real Estate. По словам руководства, продажа позволила пайщикам реализовать часть прироста капитала в размере 77,1 млн долларов США, или годовой доход в размере 8,3%.
Было ли это действительно выгодно пайхолдеру? Это полностью зависит от вас. Но одно можно сказать наверняка:это принесло пользу управляющему REIT, поскольку он получил 2,7 млн долларов в виде платы за выбытие.
Я должен упоминать об этом каждый раз, когда анализирую REIT:отличные REIT обычно имеют хорошую поддержку. REIT обычно могут получать более низкие процентные ставки по кредитам, если у них есть сильный спонсор. Кроме того, он гарантирует, что REIT имеет доступ к потоку активов, из которых можно приобрести.
Итак, является ли Keppel Land Limited, спонсор Keppel REIT и дочерней компании Keppel Corporation, хорошим спонсором?
Во-первых, общая процентная ставка Keppel REIT в настоящее время составляет 1,97%. что может свидетельствовать о том, что спонсор имеет некоторое влияние в этой области.
А как насчет конвейера активов? Я проверил веб-сайт Keppel Land и обнаружил, что у них не так много коммерческих активов, которые можно было бы передать Keppel REIT. В Сингапуре у компании есть только 2 проекта, Keppel Towers и i12 Katong, которые до сих пор принадлежат Keppel Land.
У нас гораздо больше вариантов выбора в Китае, как показано на рисунке ниже. Однако, поскольку REIT еще не вышла на рынок Китая, мы можем исключить эти объекты из списка активов, которые Keppel REIT может приобрести на данный момент.
Кроме того, Keppel Land владеет одним или двумя объектами недвижимости во Вьетнаме, Индонезии, Мьянме, Малайзии и на Филиппинах, которые, я не думаю, что Reit купит в настоящее время.
Так является ли Keppel Land надежным спонсором? Я бы сказал это приемлемо, но не исключительно .
Пандемия оказала значительное влияние на то, как организации видят офисные помещения.
Работа на дому стала нормой за последний год из-за существующей политики. Многие компании стали виртуальными или сократили свои офисы, потому что им больше не нужно размещать всех своих сотрудников одновременно.
Однако я полагаю, что даже при нынешней пандемии спрос на офисные помещения в Сингапуре все еще будет . Сингапур остается привлекательным местом для ведения бизнеса, и многие корпорации продолжают стекаться в город-государство, чтобы основать свои региональные штаб-квартиры. Технологические гиганты, такие как BtyeDance и Alibaba, устремились в Сингапур, чтобы заполнить пустоту, образовавшуюся после сокращения компаний.
Согласно опросу CBRE, хотя все больше компаний проявляют интерес к удаленной работе, они по-прежнему ожидают, что их сотрудники в конечном итоге вернутся в офис:более 66% респондентов планируют разрешить удаленную работу не более 1–2 дней в неделю. .
Наконец, физический офис по-прежнему имеет жизненно важное значение, особенно для компаний, которые хотят иметь физическое присутствие и развивать социальную идентичность своих сотрудников.
Согласно анализу CBRE, это будет «бегство к качеству». «Не все офисные здания созданы одинаковыми, и по мере того, как компании начали сокращаться, исследование выявило более сильное предпочтение офисным помещениям класса А. В 2020 году рынок офисных помещений класса А оставался устойчивым:стабильная доля вакантных площадей составляла 3,9 %. в то время как уровень вакансий на рынке класса B увеличился по сравнению с предыдущим годом.
Keppel REIT владеет офисными зданиями класса А, и это просто фантастика. Сказав это, руководство должно продолжать идти в ногу с текущей тенденцией. Хотя прогноз рынка офисной недвижимости не выглядит особенно мрачным, ситуация может измениться, и руководство должно быть к этому готово.
Следующим компонентом станет приобретение SPH компанией Keppel. Если эта сделка состоится (что, скорее всего, произойдет), Keppel будет владеть примерно 20% обоих REIT, и мы можем рассмотреть возможность будущего слияния между Keppel REIT и SPH REIT.
Портфель SPH Reit включает торговые центры, такие как Paragon и The Clementi Mall в Сингапуре, тогда как портфель Keppel REIT включает офисные помещения. Кто знает, может быть, они создадут инвестиционный траст в сфере недвижимости, подобный Capitaland Integrated Commercial Trust.
Подробнее:
Итак, как выглядит оценка Keppel REIT?
Перед этим давайте посмотрим, как вели себя несколько инвестиционных фондов коммерческой недвижимости за последние пять лет. Предупреждение:не очень хорошо.
Без учета дивидендов акции Capitaland Integrated Commercial Trust (оранжевый) выросли на 1,42%, Keppel REIT (синие) потеряли 2,68%, а Suntec REIT (голубые) потеряли 14,70%.
Что касается дивидендной доходности, годовая дивидендная доходность Keppel REIT сейчас составляет около 4,85%. По этой цене это справедливо учитывая, что его коллеги Capitaland Integrated Commerical Trust дают 3,61%, а Suntec REIT дает 4,97%.
Кроме того, он близок к своему историческому среднему значению. с текущей доходностью, что еще больше подтверждает справедливость его текущей цены.
Keppel REIT в настоящее время имеет коэффициент PB 0,83, что находится между Capitaland Integrated Commercial Trust 1,04 и Suntech REIT 0,72.
Я считаю, что качество недвижимости различается для разных REIT, поэтому трудно сказать, является ли Keppel REIT недооцененным или переоцененным на основе его аналогов PB.
Однако мы можем посмотреть на его историческое среднее значение PB, по которому в настоящее время торгуется Keppel REIT. На этом уровне мы можем дополнительно подтвердить, что Keppel справедливо оценивается в данный момент. .
Итак, как вы относитесь к Keppel REIT? Вот мой.
Хотя с точки зрения оценки стоимость REIT кажется разумной, отсутствие роста и история несогласованности между акционерами и менеджментом являются основными причинами, по которым я бы избегал его. Даже при нынешней дивидендной доходности я чувствую, что есть другие REIT, которые предлагают аналогичный доход, но более высокого качества. При этом я пропущу это.
А акционеры SPH, что теперь делать?
Вот несколько наводящих вопросов для вас:
Ответив на эти вопросы, вы узнаете, что делать.
P.S. Крис Нг создал портфель, который позволил ему продолжать получать доход в виде дивидендов, который кормит его семью во время пандемии. Если вы хотите узнать, как выбрать лучшие REIT, он поделится своим методом здесь.